2013年的土地市場依舊是高歌猛進的一年，地王頻出，市場成交量價齊升，一線城市的高溢價地塊在成交地塊總量中占比普遍較高，各城市的土地出讓金較2012年同期出現(xiàn)明顯增長，房企拿地動作普遍積極。逐步過渡到市場化改革進程的2014年，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市規(guī)模很小，無法影響整個市場格局，土地市場盛宴仍將持續(xù)。
1月17日，北京市國土資源局發(fā)布土地市場通告宣布，因故暫停京土整儲掛(豐)[2013]151號、京土整儲掛(順)[2013]152號、京土整儲招(通)[2013]155號及京土整儲(通)[2013]156號共4宗地的招標/掛牌交易活動。按最初的出讓計劃，前2宗地應(yīng)于1月27日掛牌截止并進入現(xiàn)場競價，而后2宗地塊則應(yīng)于1月22日招標出讓。
“今年開年以來，北京土地市場供求兩旺，土地成交量價齊升增長明顯。此次叫停四宗土地出讓，其主要目的很可能是為了降低土地市場熱度，以免輿論壓力過大甚至誤導(dǎo)市場預(yù)期。盡管如此，2014年土地市場的盛宴難衰，多半仍將延續(xù)2013年下半年以來的火熱態(tài)勢。”克而瑞信息集團市場研究中心研究員李瑩接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時表示。
土地財政下的“供需兩旺”
剛剛過去的2013年，全國土地市場整體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，其中一線城市土地成交量價漲幅尤為顯著。
克而瑞信息集團提供給本報記者的年度研究報告顯示，2013年前11月，全國53個重點城市經(jīng)營性用地成交面積高達65888萬平方米，比去年同期增長了21%。土地成交面積超過2000萬平方米的城市從去年同期的9個增加至12個，成交面積超過1000萬平方米的城市從去年同期的20個增加至26個。
土地市場競拍情況也普遍較為激烈，據(jù)測算，重點城市的平均溢價率為19%，比去年同期提升了12%。溢價率超過50%的地塊數(shù)量明顯增多，重點城市成交地塊中11%為高溢價地塊，同比增長6%。
其中，一線城市的高溢價地塊在成交地塊總量中占比普遍較高。深圳的高溢價地塊占比高達38%，該市年內(nèi)成交地塊數(shù)量較少，且有很大一部分為前海地塊，頗受房企關(guān)注。平均成交溢價率最高的城市分別為廈門和南昌，經(jīng)測算，其平均溢價率均超過50%。
“廈門和南昌兩地土地成交規(guī)模相對較小，一方面，單個地塊溢價率對城市平均水平的影響較為顯著；另一方面，目前企業(yè)普遍向一二線城市轉(zhuǎn)移，整體市場熱度持續(xù)提升，溢價率排名靠前的城市主要為一二線城市。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對記者表示。
土地市場的火熱也使2013年以來各城市的土地出讓金較2012年同期出現(xiàn)明顯增長，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述重點城市前11月土地出讓金總計達16029億元，同比增長大幅提升67%。前11月土地成交金額過500億元的城市達到10個，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，而去年同期成交金額達到500億元的城市僅4個，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，2013年的出讓金同比大幅增長169%。
除此之外，一二線城市高總價地塊頻出，總價地王記錄總是在不斷被刷新。全國重點城市土地成交總價最高的地塊成交金額高達217.7億元，僅次于2010年拍出的廣州亞運村255億元的成交價格。同時重點城市經(jīng)營性土地成交總價排行榜TOP10、TOP20和TOP50門檻全面提高，達到近五年來的最高峰。
“2013年房企融資環(huán)境相對寬松，銷售業(yè)績亦大幅提升，現(xiàn)金充裕，因而，盡管2013年9月底國土資源部要求地方禁止出地王，但各地仍然不斷有高總價地塊成交。”李瑩說。
“在土地年度供地計劃經(jīng)常完不成的背景下，房企普遍對后市預(yù)期過高。與此同時，地方政府每年都要實現(xiàn)一定額度的土地出讓收入，而上級管理部門又對土地出讓的數(shù)量指標有明確的計劃和限制。地方政府自然希望每塊地都賣出好價錢，甚至越高越好。同時，由于保障房供地任務(wù)的壓力，地方政府多采用捆綁形式供地，使保障房的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊，這也是導(dǎo)致地價越來越高的原因。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)專家對記者表示。
2014土地市場成交或創(chuàng)新高
除上述之外，李瑩通過數(shù)據(jù)分析還發(fā)現(xiàn)，由于2013年房企普遍調(diào)整了投資策略，紛紛加大了對一線城市的投入力度，因此帶來一線城市成交量出現(xiàn)了83%的增長幅度。其中上海的成交量超過2000萬平方米。二線及三四線城市成交規(guī)模整體為增長態(tài)勢，分別提升了13%及34%，并且城市間存在分化，像西安、成都、沈陽等之前成交量較高的城市2013年土地成交規(guī)模都出現(xiàn)了回落，而蘭州、杭州及南寧的土地市場相對火熱。
綜合來看，房企2013年以來在拿地規(guī)模上有較為明顯增長。據(jù)統(tǒng)計，全國53個重點城市經(jīng)營性用地成交總量的33%，而去年這一比例為29%，提升了4%。
“新增土地中有較高規(guī)模來自一二線城市，同時房企在這一年也十分注重拿地成本的管控，雖然平均樓板價仍呈上漲趨勢，但漲幅不及全國重點城市平均土地成交水平的增長幅度，從這一點來看，體現(xiàn)了房企在這一年里相對理性的拿地態(tài)度。”嚴躍進表示。
接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家普遍預(yù)計2014年的土地市場將延續(xù)2013年四季度以來的熱度，土地供應(yīng)量及土地成交量都將呈整體穩(wěn)步增長的態(tài)勢，土地價格整體情況穩(wěn)步上漲將是大概率亊件，尤其是一線城市的土地價格增長幅度比較猛烈。
上述不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)專家表示，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過度，那么年底的土地價格或?qū)⒃賱?chuàng)新高。
“再從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊單比仍然維持低位，而高溢價地塊占比也將在十成左右。在政策趨穩(wěn)的預(yù)期下，今年土地市場將延續(xù)2013年的火熱行情，土地流拍率不會出現(xiàn)提升，高溢價成交地塊數(shù)量也將穩(wěn)步增長，土地市場火熱的態(tài)勢難以在短時間內(nèi)消退，或再創(chuàng)新高。”某業(yè)內(nèi)人士對記者表示。
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