近日，一份名為《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》的“107號(hào)文”不脛而走，這些游離于銀行監(jiān)管體系之外，通過(guò)資金池業(yè)務(wù)支持房地產(chǎn)融資的信用中介體系將“被監(jiān)管”，再度引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⑹艿經(jīng)_擊的隱憂。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員、房地產(chǎn)分析師陳真誠(chéng)認(rèn)為，2014年，在整體“穩(wěn)健”的貨幣政策下，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策或?qū)⒗^續(xù)“從緊”，房企缺錢或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

資金流動(dòng)性緊張概率大？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日公布數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.2萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)26.5%，增速比2012年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。從月度累計(jì)情況看，進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比整體保持高位穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，另一方面，在這“12.2萬(wàn)億元”之中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)33.1%、利用外資同比增長(zhǎng)32.8%、自籌資金增長(zhǎng)21.3%；其他資金中，定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款分別增長(zhǎng)29.9%與33.3%?？傮w來(lái)看，整體資金來(lái)源增速仍高于同期開發(fā)投資額，但除利用外資與自籌資金同比增速提高外，其他指標(biāo)增速均放緩。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，隨著銷售同比增速進(jìn)一步放緩，定金及預(yù)付款，個(gè)人按揭貸款增速降低，表明銷售回款壓力依然較大。

事實(shí)上，近年來(lái)強(qiáng)勢(shì)崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商們普遍呈現(xiàn)出“高增長(zhǎng)、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張”的特征。值得注意的是，在瘋狂擴(kuò)張的背后可能存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。在易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱看來(lái)，在銷售順暢資金還尚寬裕的情況下，這樣激進(jìn)的做法或被稱為進(jìn)取，但一旦市場(chǎng)受阻，銷售變緩，則這種情況就是玩火。

一向被視為風(fēng)向標(biāo)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，貨幣政策的主要基調(diào)是穩(wěn)健，即“讓2014年的信貸增長(zhǎng)和貨幣增長(zhǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相適應(yīng)”。單純通過(guò)信貸增長(zhǎng)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)代的一去不復(fù)返，這或意味著與GDP增長(zhǎng)相適應(yīng)的信貸增長(zhǎng)和貨幣增長(zhǎng)在2014年也將逐漸放緩。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)上行的關(guān)鍵推力，即金融業(yè)改革深化下經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改變，或也將對(duì)供需雙方的資金狀況產(chǎn)生顯著影響。

在此背景下，市場(chǎng)人士認(rèn)為，此次“107號(hào)文”對(duì)于影子銀行的監(jiān)管，減緩銀行表外資產(chǎn)的借貸增速，切斷影子銀行融資來(lái)源，著手?jǐn)D壓銀行間市場(chǎng)的流動(dòng)性等一系列“動(dòng)作”如果落實(shí)，無(wú)疑令房企通過(guò)信托或理財(cái)產(chǎn)品融資支持開發(fā)業(yè)務(wù)難度大幅增加。鑒于此，2014年資金流動(dòng)性緊張仍是大概率事件。

“現(xiàn)金流”揭開洗牌大幕

對(duì)于業(yè)績(jī)與利潤(rùn)的追求從來(lái)沒有懈怠，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，永遠(yuǎn)保持現(xiàn)金流，才是穩(wěn)居行業(yè)上游的最佳保證，而要想保證高周轉(zhuǎn)，土地?zé)o疑是其確保業(yè)績(jī)的關(guān)鍵所在。

梳理近年來(lái)房企的財(cái)務(wù)報(bào)表，可以發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)行情向上的情況下，房企的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲，存貨規(guī)模驅(qū)動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。世聯(lián)行(002285,股吧)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝指出，受累于地價(jià)上漲而房?jī)r(jià)受限，目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率為15%，且只有部分優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力能跑贏平均水準(zhǔn)。

這樣的“嚴(yán)峻考驗(yàn)”在成都同樣存在。有業(yè)內(nèi)人士透露，受金融政策的預(yù)期影響，今年成都開發(fā)商的資金將受到限制，銷售回款會(huì)比較差。與此同時(shí)，成都預(yù)計(jì)有200個(gè)左右的新建住宅將在今年年中扎堆入市，對(duì)于保持“高周轉(zhuǎn)”運(yùn)作的房企而言，伴隨著資金面收緊力度有增無(wú)減，這也代表著競(jìng)爭(zhēng)的激烈與短期銷售壓力的增大。

事實(shí)上，據(jù)監(jiān)測(cè)，全國(guó)2012年下半年共成交土地建筑面積達(dá)3.79億平方米，2013年全年成交7.49億平方米，這些土地預(yù)計(jì)將在2014年下半年集中上市?？藸柸鹧芯恐行木痛?ldquo;支招”—根據(jù)歷年的情況來(lái)看，資金流動(dòng)性在上半年普遍較好，針對(duì)剛需的個(gè)人住房貸款無(wú)論是在利率優(yōu)惠的程度上還是貸款審批的嚴(yán)格程度上都遠(yuǎn)好于下半年。因此，在上半年抓住窗口期跑量銷售將成為企業(yè)2014年最安全的銷售策略。

陳真誠(chéng)也指出，2014年，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)未雨綢繆，更加重視資金鏈問(wèn)題，重視融資等問(wèn)題，努力確保資金鏈不斷裂。在更積極主動(dòng)地快速去庫(kù)存，盡可能快速回籠資金，充實(shí)企業(yè)資金鏈的同時(shí)，拓寬融資渠道，謀求融資多元化。

另一方面，以成都房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，無(wú)論是爭(zhēng)奪銷冠的藍(lán)光、保利、綠地，抑或暫居其后的萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等品牌房企，甚至是大量的中小房企，都在這場(chǎng)以缺錢為名的“大幕”下迎接著全新的變化。

值得注意的是，在政策收緊之下，大型房企在房地產(chǎn)信貸總量中的占比進(jìn)一步提高，就意味著中小型房企融資難度進(jìn)一步加大。對(duì)此，陳真誠(chéng)認(rèn)為，企業(yè)間資金實(shí)力與融資能力以及負(fù)債率、到期債務(wù)壓力、產(chǎn)品去化能力、品牌等方面的差異化因素的綜合作用，或?qū)⑦M(jìn)一步拉大大型房企與中小房企之間的差距，加速大型房企與中小房企之間的分化，再加上調(diào)控繼續(xù)、市場(chǎng)分化調(diào)整等因素的綜合作用，或在不太久的將來(lái)，真正意義上的市場(chǎng)洗牌大幕即將拉開。