近日仲量聯(lián)行發(fā)布2013年全年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示國(guó)際公司對(duì)北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求仍然疲弱，辦公樓租金下跌；核心區(qū)域購(gòu)物中心空置率創(chuàng)十三年來(lái)新低；物流行業(yè)供應(yīng)吃緊，租賃成交量低，租金增幅有限；國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)活躍。

 

北京甲級(jí)辦公樓租金將會(huì)繼續(xù)上漲

 

報(bào)告指出，2013年北京辦公樓市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)辦公樓需求相對(duì)旺盛，而在私人租賃市場(chǎng)，來(lái)自國(guó)際公司的需求則有升有降。盡管政府貨幣政策收緊以及近來(lái)借貸減少，而內(nèi)資銀行及金融企業(yè)依然積極尋找辦公空間。IT行業(yè)也是積極搜尋租賃商機(jī)，主要集中在中關(guān)村區(qū)域及其他偏遠(yuǎn)地區(qū)。2013年四季度，北京辦公樓市場(chǎng)凈吸納量為61,600平方米，較三季度增長(zhǎng)18,900平方米，使2013年全年凈吸納量達(dá)到304,700平方米。

 

由于大量現(xiàn)有租賃到期，續(xù)租成為辦公樓租賃市場(chǎng)的一大特征。隨著業(yè)主在租金協(xié)商中表現(xiàn)出靈活性，以平衡租金上漲與空置壓力的關(guān)系，使得2013年北京辦公樓市場(chǎng)租金同比下降1.6%。北京多個(gè)地區(qū)辦公樓租金均有下降，但金融街的強(qiáng)勁表現(xiàn)將四季度的整體市場(chǎng)租金增幅環(huán)比拉升1.0% 。

 

仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事賀睿珂表示，“在當(dāng)前低空置率環(huán)境下，市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)辦公樓的持續(xù)需求有望支撐2014年的租金水平。但是鑒于2014年仍會(huì)有大量現(xiàn)有租賃到期，預(yù)計(jì)中央商務(wù)區(qū)的租金將大概維持平穩(wěn)。對(duì)于空置壓力較小的市場(chǎng)，租金將會(huì)上漲，但漲幅不會(huì)超過(guò)個(gè)位數(shù)。”

 

空置率依然會(huì)保持低位。2013年下半年有一個(gè)新項(xiàng)目竣工，為市場(chǎng)增加了150,000平方米的甲級(jí)辦公樓空間，也使2013年全年新增供應(yīng)量達(dá)到309,800平方米。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2014年最多將有兩座甲級(jí)辦公樓進(jìn)入市場(chǎng)，因此空置率依然會(huì)保持低位。2014年整體北京辦公樓市場(chǎng)租金增幅有望回升，但不會(huì)超過(guò)5%。

 

核心區(qū)域購(gòu)物中心空置率創(chuàng)十三年來(lái)新低

 

成熟購(gòu)物中心項(xiàng)目租戶(hù)的頻繁更換，以及2013年全年和四季度新竣工項(xiàng)目的高租用率反映了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的持續(xù)需求。報(bào)告表示，第四季度，核心零售物業(yè)市場(chǎng)的空置率環(huán)比再次降低1.5個(gè)百分點(diǎn)，跌至4.0%，是自2000年一季度以來(lái)的第二最低點(diǎn)。但是，由于中坤廣場(chǎng)可能改變商業(yè)用途，HQ尚客百貨撤出中坤廣場(chǎng)，使第三季度北京整體城區(qū)零售物業(yè)總體空置率由7.6%升至8.1%。

 

就不同類(lèi)型零售物業(yè)而言，2013年全年快速時(shí)尚品牌和中檔品牌在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，餐飲經(jīng)營(yíng)者及娛樂(lè)業(yè)租戶(hù)繼續(xù)擴(kuò)張。購(gòu)物中心業(yè)主也渴望進(jìn)一步有所突破，不斷改善租戶(hù)構(gòu)成，抵御來(lái)自電子商務(wù)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

 

北京城區(qū)市場(chǎng)在連續(xù)兩個(gè)季度沒(méi)有新增零售物業(yè)供應(yīng)量后，四季度終于迎來(lái)了兩家新購(gòu)物中心的竣工。位于中央商務(wù)區(qū)剛從新開(kāi)業(yè)的嘉里中心和位于太陽(yáng)宮的愛(ài)琴海購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)即實(shí)現(xiàn)了90%以上的租用率。全年北京購(gòu)物中心竣工面積為208,500平方米，是2006年以來(lái)的最低點(diǎn)。

 

可供租賃的零售物業(yè)存量減少，導(dǎo)致租金持續(xù)上漲，核心市場(chǎng)尤為如此。仲量聯(lián)行北京零售地產(chǎn)部高級(jí)董事羅綺華表示：“來(lái)自電子商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)不斷增多，同時(shí)來(lái)自高端零售商的需求減弱，使得一些購(gòu)物中心業(yè)主開(kāi)始計(jì)劃將部分零售資產(chǎn)改變?yōu)槠渌虡I(yè)用途。這會(huì)導(dǎo)致一些地方的零售物業(yè)供應(yīng)量減少，但也為市場(chǎng)租金上漲提供了支撐。我們預(yù)計(jì)2014年的零售物業(yè)租賃需求會(huì)保持健康發(fā)展，而北京不會(huì)陷入供大于求的風(fēng)險(xiǎn)之中。整體可出租的面積有限，預(yù)計(jì)租金溫和上升。”