繼恒隆廣場(chǎng)、和諧廣場(chǎng)、中海環(huán)宇城等大型商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)后，又有消息稱，位于泉城路的世茂國(guó)際廣場(chǎng)將于近期開(kāi)業(yè)。此外，包括魯能領(lǐng)秀城綜合體項(xiàng)目、華潤(rùn)五彩城等一大批城市綜合體項(xiàng)目也在扎堆推進(jìn)。濟(jì)南真的需要這么多綜合體嗎？

     城市綜合體扎堆來(lái)襲

    “聽(tīng)說(shuō)世茂國(guó)際廣場(chǎng)要開(kāi)業(yè)了，不知道能否帶來(lái)一些驚喜。”家住濟(jì)南東部的李女士是個(gè)時(shí)尚達(dá)人，哪家商場(chǎng)新開(kāi)張，她都要第一時(shí)間去逛上一圈。但對(duì)于最近開(kāi)業(yè)的大商場(chǎng)，她“感覺(jué)都差不多”。

    屈指一數(shù)不難發(fā)現(xiàn)，除了貴和、銀座等本土商家，在泉城路商圈及其周邊，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)已相繼落戶，有濟(jì)南第一高樓之稱的綠地中心也已封頂，再加上世茂國(guó)際廣場(chǎng)，一個(gè)個(gè)商業(yè)綜合體扎堆于此。

    除了傳統(tǒng)核心商圈，包括魯能領(lǐng)秀城購(gòu)物中心、華潤(rùn)五彩城、祥泰廣場(chǎng)、三慶青年城、建邦CCPARK、金光旺角、銀座好望角、丁豪廣場(chǎng)、海那城等諸多綜合體項(xiàng)目，都在濟(jì)南加速布局。

    以槐蔭區(qū)為例，其提出在2014年要加快恒大、匯金國(guó)際金融中心的建設(shè)步伐，重點(diǎn)推進(jìn)緯十二路沿線保利中心，以及經(jīng)十一路、五里牌坊等15個(gè)城市綜合體的建設(shè)，以“打造高端大氣、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)金街”。濟(jì)南已現(xiàn)過(guò)剩之憂？

    對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)加速跑馬圈地，曾有業(yè)內(nèi)人士半開(kāi)玩笑地稱之為“滿城盡是綜合體”。

    家住陽(yáng)光新路的吳女士頗有感觸。5年前她搬進(jìn)匯統(tǒng)花園，隨著陽(yáng)光新路建成，她深切感受到這里交通的便利。但沒(méi)過(guò)多久她發(fā)現(xiàn)，原來(lái)一出門(mén)就能打到出租，現(xiàn)在等半小時(shí)也不見(jiàn)一輛空車；原來(lái)坐上128路公交車幾乎暢通無(wú)阻，現(xiàn)在上下班時(shí)間常堵得一塌糊涂。“中海環(huán)宇城開(kāi)業(yè)了，歐亞大觀商場(chǎng)也動(dòng)工了，再加上緯十二路上規(guī)劃的多個(gè)綜合體項(xiàng)目，不知道以后會(huì)堵成什么樣。”

    濟(jì)南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)葛金田認(rèn)為，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方便了市民消費(fèi)，大大提升了濟(jì)南商業(yè)檔次和時(shí)尚度，但也不可避免地帶來(lái)了負(fù)效應(yīng)。濟(jì)南城市綜合體總體布局已經(jīng)飽和，局部已顯現(xiàn)過(guò)剩之憂。

    數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量21.2萬(wàn)平方米，但成交量只有7.25萬(wàn)平方米。據(jù)估算，如果按照月均銷售1.6萬(wàn)平方米的去化速度，濟(jì)南已規(guī)劃的寫(xiě)字樓體量需要20年才能消化完。真正價(jià)值在于“引鳳凰”

    濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目何去何從？在葛金田看來(lái)，濟(jì)南還缺少真正便民的消費(fèi)設(shè)施，如24小時(shí)便民店、超市等。

    根據(jù)2011年出爐的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià)報(bào)告》，濟(jì)南市區(qū)人均零售面積仍顯不足，僅為1.21平方米，而杭州市2004年人均零售面積就達(dá)到了1.45平方米，合肥2009年人均零售面積為1.61平方米。

    “土地稀缺問(wèn)題嚴(yán)重，綜合體可以集約使用土地資源，確有必要，但這并不意味著要投資大大超過(guò)需求的城市綜合體。”葛金田說(shuō)，城市綜合體一哄而上所帶來(lái)的隱患已為業(yè)界公認(rèn)。

    葛金田說(shuō)，很多人對(duì)城市綜合體存在誤讀，其實(shí)它的真正價(jià)值在于“引鳳凰”，商業(yè)只是其價(jià)值的很小一部分。更重要的是，要把綜合體打造成濟(jì)南發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)和載體。

    “大型企業(yè)的區(qū)域中心、研發(fā)總部等，是綜合體最該吸引的群體，也是推動(dòng)一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最強(qiáng)動(dòng)力。”葛金田認(rèn)為，這才是城市綜合體的最大價(jià)值所在。但現(xiàn)實(shí)情況是，多數(shù)綜合體發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的配套能力還不夠強(qiáng)。