住建部部長姜偉新日前在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，2014年要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。要更加注重分類指導，房價上漲壓力大的城市要從嚴落實各項房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應。會議傳遞出三個政策信號:一是更加注重分類指導，二是探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，三是強化市場監(jiān)管，將修訂發(fā)布商品房預售合同示范文本。

 

但是，我們需要注重一個細節(jié)，那就是未提及對房價上漲過快的城市進行房價考核和問責，而是特別強調(diào)在2014年要進一步強化地方政府“穩(wěn)控市場”的責任。“產(chǎn)業(yè)調(diào)控”改為“市場調(diào)控”，“穩(wěn)控房價”改為了“穩(wěn)控市場”，這表明住建部在十八屆三中全會提出“明確市場對資源配置起決定性作用”后，調(diào)控思路發(fā)生了一個明顯變化，即由過去的強調(diào)穩(wěn)房價的行政調(diào)控，向穩(wěn)市場的長效機制過渡。

 

市場對資源配置從基礎性作用到?jīng)Q定性作用，不可能隨著十八屆三中全會的召開自然完成，必須有一個過程，可能需要數(shù)年時間過渡，在長效機制和法制建設還沒有真正起作用之前，在房價過快上漲沒有得到遏制之前，樓市調(diào)控就難以全面放松。“全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模”，各類城市城鎮(zhèn)化路徑已經(jīng)明確，不同類型城市的城鎮(zhèn)化對房價會有不同的訴求，這正是“房價控制目標”淡化的原因所在；未來的樓市調(diào)控政策將會由地方政府根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟、房地產(chǎn)市場、人口規(guī)模以及房價走勢等多個角度權(quán)衡。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議召開之前，“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”相繼出臺，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州、南京、太原等近20個城市迅速跟進出臺樓市新政，就是重要體現(xiàn)。

 

具體到2014年的樓市，則取決于兩個因素，一個是宏觀經(jīng)濟因素，另一個是和房地產(chǎn)直接相關的因素。從宏觀經(jīng)濟的角度看，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2014年經(jīng)濟工作總體上要“穩(wěn)中求進”，繼續(xù)實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，經(jīng)濟增速在強調(diào)“合理區(qū)間平穩(wěn)運行”的基礎上將預期目標定為7.5%左右，房地產(chǎn)仍需在某種程度承擔保增長的重任；與此同時，2014年中國“經(jīng)濟運行存在下行壓力”，美國經(jīng)濟向上，美聯(lián)儲撤走貨幣寬松政策已成大勢，美元的復興極可能導致資本外流和人民幣貶值，中國和世界經(jīng)濟形勢都面臨著重大的不確定性。從直接相關的因素來看，2014年的樓市直接取決于城鎮(zhèn)化的進展和房地產(chǎn)領域關鍵環(huán)節(jié)改革的進展，如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的進展、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等立法的推進、保障房建設以及城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場改革情況。

 

2014年的樓市走勢必然與2013年的樓市現(xiàn)實有關。一方面，全國樓市已經(jīng)嚴重分化，一、二線城市持續(xù)快速上漲，三、四線城市平穩(wěn)甚至冷清，房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)四個不均衡，即需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡，而作為全國房價重要判斷依據(jù)的70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然整體仍在上漲，但到2013年11月份時，漲幅已整體收窄，溫州則繼續(xù)環(huán)比下降。另一方面，2013年1—9月，全國300個城市共推出住宅類用地9718宗，推出面積42829萬平方米，同比增加21%，10月在繼續(xù)增長之后，11月，推出住宅類用地1337宗，面積6048萬平方米，環(huán)比減少3%，同比減少5%；1—11月，除武漢、深圳外，住宅用地累積供應量均超過上年同期，同比漲幅最高的北京、杭州和上海分別為209%、94%、43%，達到了五年來最高值。

 

現(xiàn)實中，一向以“低吸高拋”為慣用投資套利手段的李嘉誠，已加快了拋售內(nèi)地物業(yè)的步伐，2013年密集拋售內(nèi)地物業(yè)的港資還有不少，華人置業(yè)主席劉鑾雄套現(xiàn)逾70億港元，鷹君集團套現(xiàn)100億港元，南豐集團套現(xiàn)30億港元，中原集團創(chuàng)始人施永青也將自己持有物業(yè)的比例大幅降低到30%，新世界、嘉里、眾安、瑞安等發(fā)展商也在紛紛拋售或者加入分拆業(yè)務潮。

 

數(shù)據(jù)之外，李嘉誠、柳傳志、宗慶后、潘石屹、陳志武、項懷誠、鐘偉、郭建波、王石、秦虹等都表達對2014年樓市的擔憂，但房價一定會下跌嗎？也不盡然。任志強說，房地產(chǎn)沒泡沫，買車搖號的城市房價還得漲；黃怒波說，2014年一二線城市房價會繼續(xù)上升，三四線城市則會平穩(wěn)發(fā)展；王健林說，京滬樓市20年漲勢不變，兩年后，二三線城市住宅市場麻煩大了。

 

在“穩(wěn)中求進”的基調(diào)之下，房地產(chǎn)領域改革關鍵環(huán)節(jié)的實質(zhì)進展情況，可能會根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢相機決策。一方面，房地產(chǎn)投資增速、房價較大下滑的可能性不大；另一方面，在強調(diào)質(zhì)量的前提下，即使宏觀經(jīng)濟受到比較大的外在沖擊，房地產(chǎn)獲得格外優(yōu)待的可能性也不大。在一個不確定性的投資環(huán)境中，傻瓜都能賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。如果是自住，本身無所謂買對與買錯；如果是投資，是選擇減持物業(yè)，還是選擇繼續(xù)加倉，看來就只能賭運氣了。但從謹慎的角度，我們還是應該回味一下李嘉誠的名言：“不要賺取最后一個銅板”。