根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，上月溫州房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，至此已連續(xù)下跌28個(gè)月，是成績(jī)單里唯一全年房?jī)r(jià)同比下跌城市。與此形成鮮明對(duì)比的是，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市新建商品住宅上月銷售價(jià)格的同比漲幅連續(xù)4個(gè)月超過(guò)20%。

“房?jī)r(jià)的下跌和中小企業(yè)的慘淡經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成了惡性循環(huán)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年到2013年經(jīng)歷了一次痛到骨髓里的危機(jī)。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻說(shuō)。

危機(jī)仍在持續(xù)。據(jù)溫州當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，2013年溫州市區(qū)出讓商品房建設(shè)用地超過(guò)3500多畝，其中住宅可供應(yīng)面積達(dá)200萬(wàn)平方米，出讓總量和住宅地塊出讓規(guī)模均創(chuàng)歷史新高，溫州的房子恐將“越賣越多”。

在一片嘆息聲中，也有一些專家看好溫州房地產(chǎn)的明天。溫州三角洲地產(chǎn)公司總經(jīng)理陳好認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，對(duì)溫州來(lái)說(shuō)，此輪洗牌或許將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生倒逼作用，成為溫州重新騰飛的契機(jī)。溫州已經(jīng)從“被招商城市”變?yōu)?ldquo;招商城市”，未來(lái)，曾經(jīng)相對(duì)封閉的溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成本地龍頭企業(yè)和外地大資本共同逐鹿的新局面。

傍晚6點(diǎn)半，隆冬的溫州天色已暗，三角洲地產(chǎn)公司燈火通明，所有人都在加班?？偨?jīng)理陳好從會(huì)議室走出，騰出半小時(shí)接受采訪。“沒(méi)辦法，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在拼命做廣告進(jìn)行宣傳，對(duì)我們地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司來(lái)說(shuō)，既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。一方面，我們的業(yè)務(wù)量并未隨著樓市的蕭條而下降。”陳好幸福中還透著煩惱，“另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)策劃的要求更高。過(guò)去一天公司里最多開(kāi)3個(gè)會(huì)，現(xiàn)在一整天都在持續(xù)不斷地開(kāi)會(huì)。”

在溫州一家都市報(bào)廣告部工作的小金，這兩年的工作壓力并不大。在全國(guó)報(bào)紙廣告額日漸萎縮的情況下，溫州本土報(bào)紙的廣告業(yè)績(jī)卻沒(méi)受到什么影響，這要?dú)w功于房產(chǎn)廣告沒(méi)有下滑。房產(chǎn)廣告要占廣告總量30%以上，“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要1版、2版、3版、封底這四個(gè)黃金版面，現(xiàn)在廣告版都排滿了，要托關(guān)系才能提前刊出，一個(gè)整版的廣告費(fèi)也漲到了15萬(wàn)元。這既說(shuō)明房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商心急如焚，也說(shuō)明溫州并不缺購(gòu)買力，要不房產(chǎn)商根本懶得投放廣告了。”小金分析道。

房?jī)r(jià)3年下降26%

房產(chǎn)流拍后，下一次的起拍價(jià)還有20%以內(nèi)的降價(jià)空間。因此，競(jìng)拍者在第一次拍賣會(huì)上都持觀望態(tài)度，待后續(xù)拍賣再出手。這樣，房產(chǎn)便會(huì)經(jīng)歷多次流拍，日漸貶值。

在甌江南岸鹿城廣場(chǎng)，“錦玉園”孤獨(dú)地矗立在冬日的冷風(fēng)中。這里的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)從巔峰時(shí)的每平方米9萬(wàn)元降到了4萬(wàn)多元。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻透露，2011年是溫州房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，像“錦玉園”這樣的高端豪宅是投資者的香餑餑，一手房根本拿不到，炒房就只能炒二手房，從訂金開(kāi)始炒起。那時(shí)，能在“錦玉園”的車庫(kù)里擺一輛豪車，是溫州人心中的榮耀。

來(lái)自溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從每平方米8045元一路上漲到34674元，超過(guò)4倍。日前，溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)表示，與2011年初調(diào)控前相比，現(xiàn)在的溫州商品房?jī)r(jià)格平均降幅為26%。而另有一份非官方統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去了40%。

樓市持續(xù)萎靡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子都不好過(guò)。大打價(jià)格戰(zhàn)，希望“價(jià)跌量升”救危局，這是開(kāi)發(fā)商眼下最大的心愿。記者采訪發(fā)現(xiàn)，年末之際，開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿明顯上升，尤其是一些面臨資金回籠壓力的開(kāi)發(fā)商。

甌海大道是溫州新建的一條連接市區(qū)主干道，道路沿線的房?jī)r(jià)曾經(jīng)瘋漲，現(xiàn)在則跌落凡間。“君庭領(lǐng)墅”號(hào)稱“奢宅領(lǐng)地，全城仰望”，最小的房型建筑面積也有180平米。走進(jìn)這個(gè)尚未完工的別墅區(qū)，紅色的促銷廣告從各個(gè)角度襲來(lái)——準(zhǔn)現(xiàn)房起價(jià)每平方米13980元，最高單價(jià)23300元。要知道，這里的地價(jià)就已經(jīng)超過(guò)26000元，目前，該區(qū)域的均價(jià)在24800元左右，“君庭領(lǐng)墅”為了回籠資金，可謂“揮淚大甩賣”。

“我們是在2010年底地價(jià)最高的時(shí)候拿的地，當(dāng)時(shí)想著高端住宅的前景還是不錯(cuò)的，畢竟大家都喜歡買洋房。沒(méi)想到，拿地不久樓市風(fēng)暴就襲來(lái)了，我們現(xiàn)在只能加大促銷力度。”售樓處吳總承認(rèn)選錯(cuò)了時(shí)機(jī)。

在“公園天下”樓盤，這里部分新房的建筑面積在80平方米左右，總價(jià)低至80多萬(wàn)，猛烈地敲打著溫州樓市的價(jià)格底線。要知道近十年中，溫州主城區(qū)出現(xiàn)低于百萬(wàn)的新房并不多見(jiàn)。如今，適合剛需的小戶型還是為低迷的市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。“銷售得還不錯(cuò)，‘公園天下’的房子10多萬(wàn)首付就可以拿到，我們有信心將購(gòu)買率提升至80%以上。”售樓處陳總保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，“現(xiàn)在賣房子太難，我們也不知道未來(lái)會(huì)怎么樣，賣了就賣了，也不敢到處打廣告說(shuō)熱銷，只愿平穩(wěn)地度過(guò)樓市陣痛。”

確實(shí)，陣痛還在持續(xù)。溫州市銀監(jiān)分局對(duì)轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，溫州出現(xiàn)了600例左右購(gòu)房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃的現(xiàn)象。“溫州人會(huì)將房產(chǎn)拿到銀行抵押換取貸款繼續(xù)炒房，銀行每3年進(jìn)行一次評(píng)估，若是2010年房?jī)r(jià)高企時(shí)抵押，銀行按照70%左右的比例發(fā)放貸款?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)大幅下降，新的評(píng)估價(jià)甚至抵不過(guò)貸款額，一算賬，就有人‘棄房’。”陳好告訴記者。“棄房”發(fā)生后，法院就會(huì)依照司法程序進(jìn)行拍賣。

最近，溫州鹿城區(qū)法院甚至在淘寶網(wǎng)做起了“掌柜”，拍賣房產(chǎn)。起拍價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，受到了部分買房者的追捧。張先生最近就通過(guò)司法拍賣程序，以每平方米19500元的價(jià)格購(gòu)買了市區(qū)“新田園”一套面積90多平方米的房子，而同類型房源的市場(chǎng)報(bào)價(jià)在每平方米22000元左右。

“拍賣房的評(píng)估是以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，但所取的是相對(duì)保守的市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間內(nèi)的下限。此外，房產(chǎn)流拍后，下一次的起拍價(jià)還有20%以內(nèi)的降價(jià)空間。因此，競(jìng)拍者在第一次拍賣會(huì)上都持觀望態(tài)度，待后續(xù)拍賣再出手。這樣，房產(chǎn)便會(huì)經(jīng)歷多次流拍，日漸貶值。”陳好點(diǎn)出了房產(chǎn)拍賣的門道。

市場(chǎng)蕭條的倒逼作用

隨著樓市的持續(xù)低迷，部分本土開(kāi)發(fā)商將退出市場(chǎng)，外地資本和品牌房企將大規(guī)模進(jìn)駐，與本地龍頭鏖戰(zhàn)甌江。

“得益于限購(gòu)政策的松綁，以及促銷力度的加大，溫州八九月份的成交量確實(shí)出現(xiàn)了反彈，但反彈難以持續(xù)。因?yàn)闇刂萑藳](méi)有置業(yè)的信心，土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)使供大于求的趨勢(shì)愈演愈烈，目前的供應(yīng)量是2011年之前各年的5倍以上，至少在未來(lái)的四五年內(nèi)都是如此。市場(chǎng)的庫(kù)存壓力將進(jìn)一步增大，溫州的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下降。”溫州當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)專業(yè)人士表示。土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)與溫州的城市發(fā)展密切相關(guān)，以往溫州市就是指鹿城區(qū)，土地資源稀缺，年土地供應(yīng)量低于80萬(wàn)平方米。近年來(lái)，溫州主城區(qū)擴(kuò)容，甌海區(qū)、龍灣區(qū)也加快了發(fā)展，目前鹿城區(qū)的土地已經(jīng)飽和，供應(yīng)量增加的主要是甌海、龍灣兩個(gè)區(qū)的土地。

小梁是溫州的一位新生代房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他現(xiàn)在從自家公司拿到的銷售提成是40%，他的師兄在2011年拿到的提成比例只有25%。“由于二手房市場(chǎng)的低迷，房產(chǎn)公司紛紛降低了付給中介公司的傭金，過(guò)去是房?jī)r(jià)的1.5%，現(xiàn)在能超過(guò)0.5%就不錯(cuò)了。所以，我現(xiàn)在到手的錢反而更少，快要做不下去了。”

“缺人越來(lái)越嚴(yán)重，特別是專業(yè)型熟練人才?，F(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人才要求很高，員工一年期淘汰率已經(jīng)超過(guò)80%，很多人受不了這么大的壓力選擇離職。”即便在業(yè)績(jī)還不錯(cuò)的三角洲地產(chǎn)公司，工作人員的壓力也在成倍提升。以前，廣告策劃里只要將房產(chǎn)項(xiàng)目的圖片做得好看些，然后再?gòu)暮暧^上描述項(xiàng)目有多么好，性價(jià)比有多么高即可；現(xiàn)在，如果僅僅做到這些，根本就不會(huì)有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跟三角洲談項(xiàng)目。“我們針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行策劃，讓廣告展現(xiàn)出區(qū)分度?，F(xiàn)在每個(gè)人晚上10點(diǎn)之前都下不了班，要是項(xiàng)目催得急，要連熬幾個(gè)通宵。”陳好說(shuō)。

壓力前所未有，可一旦完成了這輪大浪淘沙的洗牌過(guò)程，剩下來(lái)的金子將來(lái)就一定有發(fā)光的一天。持這種觀點(diǎn)的房產(chǎn)專家不在少數(shù)。

“溫州市最高峰有300多家開(kāi)發(fā)公司，3000多經(jīng)紀(jì)人，他們的水平參差不齊，很多人實(shí)際上沒(méi)能力參與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻透露，溫州很多開(kāi)發(fā)公司的老板之前沒(méi)有從事房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，只是看到有錢賺才殺進(jìn)來(lái)。“有的開(kāi)發(fā)公司只有兩個(gè)人，一個(gè)是董事長(zhǎng)，他自己；另一個(gè)被稱為財(cái)務(wù)人員，他老婆，像這樣的公司能運(yùn)作起來(lái)么？本來(lái)就應(yīng)該淘汰。”

陳鴻直言，對(duì)于這些做不好甚至拿不到項(xiàng)目的“僵尸”公司，就應(yīng)該讓它們安心死去，政府沒(méi)必要恐慌，更沒(méi)必要施以援手。據(jù)了解，在溫州，中瑞系的房產(chǎn)項(xiàng)目本身具有相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，公司的部分股東在體制內(nèi)任職，他們?yōu)榱送瓿?ldquo;政府的任務(wù)”，有時(shí)不得不出手拯救一些經(jīng)營(yíng)不善的樓盤，但這些樓盤最終的銷售情況并不好。“政府可能有社會(huì)穩(wěn)定的考量，但市場(chǎng)的事情最好還交給市場(chǎng)來(lái)處理，不要麻煩市長(zhǎng)。”陳鴻說(shuō)。

陳好也認(rèn)為，溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多而散，很多中小開(kāi)發(fā)商會(huì)經(jīng)歷痛苦的覆滅過(guò)程。溫州痛定思痛，正準(zhǔn)備從“被招商城市”向“招商城市”轉(zhuǎn)型，吸引外地優(yōu)質(zhì)資本進(jìn)入，盤活市場(chǎng)。目前，房子賣得好的主要是溫州本地龍頭地產(chǎn)商——比如中梁等少數(shù)幾家，也有幾家外地的品牌地產(chǎn)商——比如萬(wàn)科等。外來(lái)品牌房企不斷涌入，帶來(lái)新的開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品創(chuàng)新和周期利潤(rùn)率觀念，推動(dòng)溫州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從緩慢開(kāi)發(fā)等待市場(chǎng)升值到以時(shí)間換空間，快速開(kāi)盤換取合理利潤(rùn)；產(chǎn)品更趨向于滿足居住需求，而不是面積的大而無(wú)當(dāng)。本土龍頭房企也可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，和外來(lái)房企一較高低。

“如此一來(lái)，溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中健康發(fā)展，此輪洗牌也未嘗不是一件好事。”陳鴻希望，5年里經(jīng)歷6次調(diào)控，跌了28個(gè)月的溫州樓市，能夠盡快迎來(lái)春天，平穩(wěn)回歸。

樓市慘淡禍耶福耶

房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)為中小企業(yè)“加血續(xù)命”，現(xiàn)在卻成了惡性循環(huán)，但客觀上還是有著釋放風(fēng)險(xiǎn)的作用，要是危機(jī)再過(guò)兩年才爆發(fā)，損失肯定更嚴(yán)重。

“溫州99%以上的企業(yè)屬于中小企業(yè)，高峰時(shí)超過(guò)40多萬(wàn)家，直接決定著溫州的GDP和稅收。溫州經(jīng)濟(jì)又是全國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的標(biāo)桿，如果溫州出了問(wèn)題，那么全國(guó)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)都會(huì)出問(wèn)題。”民進(jìn)中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文如此評(píng)價(jià)溫州的中小企業(yè)。

改革開(kāi)放后，溫州經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。1978年，溫州市GDP為13億元，2002年增長(zhǎng)到1055億元，24年內(nèi)猛增81倍多。“溫州模式”為世人所矚目。然而，至此以后，溫州中小企業(yè)的發(fā)展速度逐漸趨緩。從2009年開(kāi)始，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，溫州的中小企業(yè)勢(shì)頭漸衰，制造業(yè)舉步維艱，而當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻十分紅火，溫州實(shí)業(yè)家將關(guān)注的焦點(diǎn)也轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上來(lái)。

“實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)力弱的企業(yè)炒房地產(chǎn)，企業(yè)家用房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益彌補(bǔ)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)中下降的利潤(rùn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐和帶動(dòng)了中小企業(yè)的發(fā)展。”周德文說(shuō)，那時(shí)，企業(yè)家們往往把企業(yè)作為融資平臺(tái)，從銀行或民間“套取”資金，投資“副業(yè)”——房地產(chǎn)而一夜暴富。有人嘲笑那些還在一心一意做實(shí)業(yè)的老板：“企業(yè)一年賺的還不如老婆平時(shí)用零花錢炒房賺得多”。

可房?jī)r(jià)下跌后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)便受房?jī)r(jià)拖累，生存困難。周德文坦承，溫州民間借貸危機(jī)以來(lái)，有的中小企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂。目前，溫州的中小企業(yè)仍然處在最困難的時(shí)期，同時(shí)，這反過(guò)來(lái)又減弱了溫州樓市上揚(yáng)的助推力，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。