“最大體量、最高總價、兩次流拍”，讓溫州七都島03-C-16地塊的第三次出讓備受市場關(guān)注，而上海中梁合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“上海中梁合”）在2013年年末以11.45億元的高價拿地，也讓外界對該地塊的后續(xù)開發(fā)及負(fù)面頻出的溫州樓市產(chǎn)生了更多遐想。
近日，溫州市公共資源交易中心公布溫州市鹿城區(qū)七都島03-C-16地塊出讓信息，上海中梁合于2013年12月31日以11.45億元總價摘得該地。公開資料顯示，七都島03-C-16地塊位于鹿城區(qū)七都街道老涂村，土地面積達92.6畝，可建筑面積超過10萬平方米，起始價為11.1億元。地塊容積率為1.8，規(guī)劃作為住宅用地兼容批發(fā)零售及住宿餐飲用地。
豪賭“富人島”
“8500元/平方米的起始樓面價、大體量地塊對房企資金鏈的考驗以及前期溫州整個房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響，讓七都島03-C-16地塊的出讓一波三折。該宗地位于溫州供應(yīng)量相對較少的七都島區(qū)域，地理位置優(yōu)越，后期開發(fā)操作空間大，對開發(fā)商的資質(zhì)要求也較高。”曾參與地塊競拍的某房企內(nèi)部人士透露。
據(jù)了解，上海中梁合是外界公認(rèn)的溫州“地產(chǎn)一哥”中梁地產(chǎn)集團（下稱“中梁”）的下屬子公司。官方資料顯示，中梁是一家專注于房地產(chǎn)開發(fā)的大型民營企業(yè)，旗下有浙江中梁置業(yè)有限公司（下稱“浙江中梁置業(yè)”）、蘇州華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及上海中梁地產(chǎn)集團等多家子公司，其已先后在蘇州、溫州、上海等地成功開發(fā)了近30個住宅及商業(yè)項目。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，溫州市商品房銷售面積約117萬平方米，共計10288套，中梁以近3000套的銷售量占據(jù)總量的三分之一；銷售額方面，2013年溫州市總銷售額約260億元，而中梁總銷售額近100億元，成為溫州房地產(chǎn)史上第一家“百億房企”。
“作為溫州本土開發(fā)商，中梁更易受到地緣觀念深重的溫州本地人的認(rèn)同。事實上，從戶型到景觀營造，中梁產(chǎn)品也確實契合了溫州人的居住需求，深受市場追捧。2013年，中梁能在整個溫州市場低迷的大環(huán)境下破冰而出，也在一定程度上證明了該企業(yè)的實力。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。
實際上，七都03-C-16地塊北面即是由浙江中梁置業(yè)打造的一線臨江的中梁·濱江首府項目，2012年，該項目曾以溫州主城僅有的百畝高端生態(tài)大盤入市，曾在溫州當(dāng)?shù)匾鸩恍〉霓Z動。地塊西面為華中地產(chǎn)打造的七都地標(biāo)樓盤——占地800畝的江山邑別墅，南面則將規(guī)劃為二類普通住宅，東部是建設(shè)小學(xué)。
在實地考察過七都03-C-16地塊信息的前述開發(fā)商眼中，該地塊絲毫不輸于有一線江景優(yōu)勢的中梁首府地塊：“七都03-C-16地塊建成后房子呈西低東高布局，高層特別是西部景觀一流，可同時俯瞰800畝別墅和江景，城市景觀、江景、遠山一覽無遺，周邊還擁有成熟的配套設(shè)施及學(xué)區(qū)等。”
“縱觀整個溫州，竟然找不到一個大型的豪宅區(qū)。湯家橋北路區(qū)域雖然也號稱‘富人區(qū)’，但數(shù)百棟別墅和幾十個大大小小的公寓小區(qū)這樣的規(guī)模遠遠達不到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。”某不愿具名的溫州房企內(nèi)部人士說。
作為溫州市傳統(tǒng)主城區(qū)，鹿城區(qū)供地情況一直頗受樓市關(guān)注，七都島更是溫州人心目中的最佳豪宅集聚區(qū)。一直以來，多產(chǎn)“富豪”的溫州并沒有一處真正的高檔別墅集聚區(qū)，而有著一線江景、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的七都島正是打造“富人生態(tài)島”的絕佳之地，七都島隱私性極好，濱江景觀的稀缺性優(yōu)勢和島居概念恰好符合別墅集聚區(qū)的開發(fā)資質(zhì)。
2013年，整個鹿城區(qū)的土地及新房供應(yīng)都極少，市場供應(yīng)的新房都集中在甌海區(qū)和龍灣區(qū)。據(jù)溫州市住建委房管局網(wǎng)上售房系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年鹿城區(qū)開盤的外灘首府和時代濱江，都曾在開盤當(dāng)天銷售火爆，外灘首府項目甚至于當(dāng)天售罄，這在溫州其他幾個區(qū)域都是十分少見的，也讓業(yè)內(nèi)對七都島的市場信心十足。
溫州市場難改困境
經(jīng)過27個月的房價同比下滑，溫州樓市價格較高峰期已下滑30%以上，歷經(jīng)跌宕起伏的溫州樓市更加期待的是理性的穩(wěn)定，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是二手房房東，對于市場整體的考慮也更趨理性。
“現(xiàn)在的溫州，似乎已很難擺脫房地產(chǎn)市場的標(biāo)簽。不管是早期名聲在外的‘炒房團’，還是現(xiàn)在的‘拋房潮’、‘溫州樓市崩盤和斷貸’，仿佛一曝出溫州的負(fù)面消息，全國都會盯著看。”溫州資深地產(chǎn)投資人雷朝軍曾如是表示。
溫州的如此“窘境”并非事出無因。在國家統(tǒng)計局每月公布的全國70個大中城市住宅情況變化數(shù)據(jù)中，溫州總是格外引人注目。它是唯一一個連續(xù)數(shù)月新建商品住宅價格下降的城市，這也成為了外界聚焦溫州房地產(chǎn)的主要原因。除了宏觀面的利空數(shù)據(jù)，2013年，在不少外地媒體的報道中，“價格腰斬”、“大面積斷供”等描述性字眼也層出不窮，給溫州樓市帶來了不小的壓力。
根據(jù)百城住宅價格指數(shù)，2011年中溫州房價較2010年同期上漲超過30%，而全國三線城市僅在10%左右。但由于限購作用及溫州等地區(qū)民間借貸危機的爆發(fā)，溫州房價從2012初逐月下滑，當(dāng)前溫州月均房價較2013年同期下降14%，較2012年的最高點下降30%，而目前全國百城均價和三線城市均價同比上漲7.9%和2.7%。
作為2013年溫州出讓的最大地塊，諸多業(yè)內(nèi)人士均將七都島03-C-16地塊視作溫州土地市場的收官之戰(zhàn)，也是2014年市場突圍之戰(zhàn)。
而就在不久前，溫州市城市中心區(qū)F-7-b地塊溢價40.5%出讓，成交樓面價高達1.55萬元。這是近三年以來，溫州市土地出讓中首次出現(xiàn)高溢價率、眾多品牌房企爭奪一地塊的情形，這給溫州樓市帶來了不少向上的信心。值得注意的是，這場溫州本土大鱷之爭中，就有中梁的身影。
溫州土地市場回暖以來，中梁也表現(xiàn)活躍，2013年共拿8宗地，拿地總金額在溫州土地市場上屈指可數(shù)。然而，即使種種跡象表明溫州市場明顯回穩(wěn)，也有業(yè)內(nèi)人士對七都島03-C-16地塊如此高的樓面價心存疑慮。
“該地塊的地段資源優(yōu)勢不可復(fù)制，與其他板塊間的聯(lián)動性不大。溢價成交一定程度上能夠起到穩(wěn)定市場信心的作用，為樓市提供支撐點，但對區(qū)域價格的實質(zhì)性影響不大。”楊紅旭表示，“高樓面價對敏感時期的溫州市場依然是一個考驗。但對于越走越低的房價而言，開發(fā)商只有快速的資金滾動才能實現(xiàn)較高的企業(yè)利潤，所以現(xiàn)在的開發(fā)商尋求市場機會更加理性。”
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