近日有讀者致電本報(bào)咨詢：“購買商品房房屋交付時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積與合同約定面積相差較大，希望刊發(fā)相關(guān)法律知識(shí)及解決辦法。”

 

天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所王京濤律師分析指出：對涉爭商品房的實(shí)際交付面積是依據(jù)房屋的實(shí)測面積計(jì)算的。通常說來，應(yīng)以商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積作為交付面積的標(biāo)準(zhǔn)，《商品房銷售管理辦法》第20條就規(guī)定為產(chǎn)權(quán)登記面積，而其第45條第4款規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記面積是指“房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積”。但是在商品房買賣實(shí)務(wù)中，上述規(guī)定很難執(zhí)行。如開發(fā)商未繳清土地出讓金、配套費(fèi)用，政府工作部門效率低下而長期拖延等現(xiàn)象較為嚴(yán)重，致使小業(yè)主在入住后很長一段時(shí)間都可能無法領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證，這樣就很不利于當(dāng)事人主張權(quán)利以得到合法保護(hù)。

 

基于上述情形，最高人民法院相關(guān)司法解釋未沿用《商品房銷售管理辦法》中的“產(chǎn)權(quán)登記面積”概念，僅敘述為“建筑面積”，實(shí)務(wù)中常以測繪結(jié)果表作為建筑面積的合法依據(jù)?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門只對測繪成果進(jìn)行形式審查，只要測繪單位操作規(guī)范，產(chǎn)權(quán)登記證所登記的面積就以測繪成果表所記錄的面積為準(zhǔn)。此外，該規(guī)章還在第17條規(guī)定，買受人對測繪單位提供的測繪成果有異議的，可以委托國家認(rèn)定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。在訴訟或仲裁階段，可以申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)委托鑒定。這種做法比較實(shí)際。

 

在訴訟過程中，法院對于商品房面積誤差糾紛處理的一般原則，是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。