最近，國(guó)土資源部表示，將按中央部署建立部際聯(lián)系會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局。鑒于近日發(fā)改委官員表示，今年擬研究推出房地產(chǎn)稅法，這預(yù)示著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建將為開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支撐。

 

作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅，其征收主體理論上應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)所有人，但鑒于中國(guó)現(xiàn)行制度規(guī)定的土地所有權(quán)形式主要為國(guó)家所有制和集體所有制，且目前房產(chǎn)核心的增值部分為土地，地上附屬物在會(huì)計(jì)上為折舊資產(chǎn)，本身不帶有增值功能。這使得雖然《物權(quán)法》明確以用益物權(quán)區(qū)別所有權(quán)，且法律上賦予了用益物權(quán)使用者對(duì)土地等的剩余索取權(quán)，但諸如現(xiàn)行上海和重慶開征的房產(chǎn)稅確實(shí)在征收主體上存在模糊和分歧。正如最近華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）表示，中國(guó)不應(yīng)征收房產(chǎn)稅，因?yàn)橹袊?guó)的土地不是歸屬個(gè)人。

 

猶如脫韁之馬的房?jī)r(jià)使人們對(duì)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅開征充滿期待。其理據(jù)不難理解，盡管基于稅收中性原則，房產(chǎn)稅的開征不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響，但房產(chǎn)稅增加了住房持有環(huán)節(jié)的成本，使囤房炒作不再一本萬利，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生間接的傳導(dǎo)效應(yīng)，或?qū)⒏淖兎績(jī)r(jià)非理性上漲預(yù)期。

 

事實(shí)上，不論是對(duì)法人還是自然人，房產(chǎn)稅都抬高了其如何資產(chǎn)期限配置的要求，進(jìn)而將影響人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)儲(chǔ)蓄的偏好，尤其是對(duì)那些擁有多套住房但其薪資等流量收入并不豐盈的居民（如官員等），一旦房產(chǎn)稅開征，且其邊際稅率的設(shè)定使可支配收入無法有效覆蓋持有不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)，通過投資住房進(jìn)行價(jià)差交易將面臨流動(dòng)性魔咒，迫使部分人士選擇出售多余閑置住房，進(jìn)而產(chǎn)生盤活閑置不動(dòng)產(chǎn)之成效。

 

一旦閑置存量房最終進(jìn)入市場(chǎng)交易，將深刻改變房市生態(tài)：即近年來因打擊投資囤房而增加交易成本的樓市調(diào)控，導(dǎo)致了存量房因交易成本過高而改為待價(jià)而沽，使房?jī)r(jià)走勢(shì)更多地倚重新房?jī)r(jià)格，二手房等存量房對(duì)房市的調(diào)節(jié)作用弱化，進(jìn)而使開發(fā)商囤地、人為延長(zhǎng)開發(fā)周期等人為干擾市場(chǎng)秩序的行為，加劇了房?jī)r(jià)的非理性上漲，并增加了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的運(yùn)營(yíng)成本，在居民間形成了事實(shí)上的價(jià)格剪刀差，使房市成為了一個(gè)地道的通吃后來者的龐氏格局，進(jìn)而出現(xiàn)投資性需求對(duì)自居性需求者產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。

 

 

顯然，任志強(qiáng)等認(rèn)為中國(guó)不應(yīng)征收房產(chǎn)稅，既反映了中國(guó)在土地制度上的二元分割導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)模糊，而且也穿透出房產(chǎn)稅的開征將對(duì)改變房市運(yùn)營(yíng)生態(tài)，甚至?xí)まD(zhuǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)，矯正其非理性上漲，而這是開發(fā)商等所不愿意看到的。

 

由此可見，開征房產(chǎn)稅首先需在“立法”上推進(jìn)土地制度改革，賦予用益物權(quán)完全的產(chǎn)權(quán)屬性，從法理上虛置甚至清除70年等租賃期限問題，使房產(chǎn)稅成為名副其實(shí)的財(cái)產(chǎn)稅，并使土地出讓金真正變成地租，進(jìn)而清晰稅與地租的邊界。同時(shí)，要加快房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)改革，避免重復(fù)計(jì)征，如目前城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等就是以流轉(zhuǎn)稅形式征收的財(cái)產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅的開征需把這些稅種整合進(jìn)去，而非貿(mào)然以新稅種開征，導(dǎo)致重復(fù)計(jì)征。