日前，李嘉誠之子李澤楷繼父親賣出廣州、上海、南京三物業(yè)后，表示將出售旗下盈大地產(chǎn)。在短短5個月內(nèi)，李氏家族已出售了價值超200億元的中國內(nèi)地物業(yè)。

 

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新的經(jīng)濟條件下，亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場的吸引力有下降的趨勢，與此同時商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)明顯的泡沫跡象，李嘉誠作為投資風(fēng)向標(biāo)，其頻拋物業(yè)也正是來源于對未來市場的判斷。

 

李氏家族再拋內(nèi)地物業(yè)

 

13日，電訊盈科公告證實，旗下全資附屬盈大地產(chǎn)就出售北京盈科中心股權(quán)正與獨立第三方處于深入磋商階段。電訊盈科表示，如果雙方達成協(xié)議，預(yù)期這項交易將構(gòu)成一項非常重大出售項目。

 

這是李氏家族2014年對于內(nèi)地物業(yè)的首個動作。據(jù)了解，盈科中心位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路甲2號，使館區(qū)附近。毗鄰兆龍飯店，周邊物業(yè)包括外交公寓，三里屯village，三里屯酒吧一條街等。項目包括寫字樓、商場、休閑美食及服務(wù)式公寓。

 

去年2月，已傳出盈大地產(chǎn)有意以80億元高價出售。值得一提的是，在此之前，2013年12月31日，李嘉誠長江實業(yè)集團旗下A R A基金正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC )，接盤者為宏圖三胞集團，據(jù)市場人士估計，該大廈估值約為30億元人民幣。8月29日，“長和系”兩家公司長實、和黃雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分 別 持 有 的 廣 州 西 城 都 薈 廣 場 各50%股權(quán)出手，最終以26億元成交。10月18日，和黃與長江實業(yè)再次出售位于上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，最終以11.55億美元、約70億元成為近年來規(guī)模最大的寫字樓交易之一。這就意味著加上之前的三次拋售，短短5個月內(nèi)，李氏家族就已出售了價值200億元的中國內(nèi)地物業(yè)。

 

除了拋售內(nèi)地資產(chǎn)外，李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產(chǎn)。置富產(chǎn)業(yè)信托此前發(fā)布公告稱，打算出價58 .49億港元，向李嘉誠控制的長江實業(yè)收購天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本，意味著通過此次資本運作，長江實業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權(quán)。

 

值得注意的是，此次李氏家族連續(xù)拋出的項目均為寫字樓等商業(yè)項目。D T Z戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測及策略研究部主管馮國健表示，過去幾年，由于價格相對吸引，加上市場上有充裕的債務(wù)資本及權(quán)益股本，令金融海嘯后的物業(yè)投資額屢創(chuàng)新高，但近來卻顯示未來亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場吸引力有下降趨勢。

 

馮國健認(rèn)為，未來二、三線城市將出現(xiàn)龐大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，這也進一步造成空置率上升，租戶議價能力增強。此外，在經(jīng)濟疲軟的背景下，一旦開始加息，亞太區(qū)物業(yè)的相對投資價值將會下降。

 

也有業(yè)內(nèi)人士指出，李嘉誠作為投資風(fēng)向標(biāo)，總是能提前對未來市場進行預(yù)估，這也意味著，其選擇頻拋物業(yè)的做法正是來源于對未來市場的判斷。

 

萬科董事會主席王石也在微博上直言：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

 

廣州購物中心頻唱“空城計”

 

在李氏家族拋售商業(yè)地產(chǎn)的同時，有更多地方卻在興建。2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場顯得火熱，萬科等龍頭房企在發(fā)力住宅地產(chǎn)的同時，紛紛向商業(yè)地產(chǎn)拋來橄欖枝。但是，隨著供應(yīng)的急劇增加，供應(yīng)過剩危機迅速膨脹，部分城市的空置率已遠遠超6%的國際警戒線。

 

以廣州為例，第一太平戴維斯報告顯示，廣州購物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個百分點，達到10.8%。

 

也正是由于空置率高企，使一些本打算開幕的購物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計”，而暫緩開業(yè)。例如，位于番禺區(qū)的日本永旺集團旗下清河永旺夢樂城，原計劃2013年秋天開業(yè)，如今宣布延遲開業(yè)；位于珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計劃2011年9月開業(yè)，但拖延多年至今仍無動靜。

 

值得注意的是，本已難招商的購物中心們卻仍需要面對2014年供應(yīng)洪峰的現(xiàn)實。報告顯示，2014年，廣州購物中心將迎來供應(yīng)洪峰，新增供應(yīng)面積將達到61萬平方米，創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士坦言，目前廣州在運營的主要商業(yè)體總量已超過40多個，2014年在建或?qū)⒔ǔ傻木C合體及商業(yè)項目超過20個，有近400萬平方米的新增商業(yè)面積即將陸續(xù)上市，將使未來3-5年內(nèi)的商業(yè)環(huán)境競爭更為激烈。

 

他表示，最近兩三年，廣州的購物商場延遲開業(yè)幾乎成為常態(tài)，只有兩三成的項目能準(zhǔn)時開業(yè)，新開業(yè)項目的招租率多低于7成。

 

事實上，廣州只是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個縮影。近年來，為追求業(yè)績盲目規(guī)劃，一些地方商業(yè)綜合體項目井噴。盈石中國日前發(fā)布的報告顯示，截止2013底，中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達到6461萬平方米。而到2016年底時，三年新增供應(yīng)量總計將接近3500萬平方米，占目前總體存量的54%。寫字樓三年后的增量將超過5800平方米，占目前存量的173%。

 

華南Mall再戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

 

曾經(jīng)被美國時代周刊譽為全球最大購物中心之一的東莞華南M all，日前重新開始招商。而在經(jīng)歷了多年的大面積空置后，現(xiàn)在的華南M all悄悄把“建設(shè)世界級購物公園”的宏大目標(biāo)變成了“立足萬江、輻射東莞”。

 

新華南M all的投資商東莞北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，當(dāng)北大資源重新接手這個項目，最重要的就是吸取教育，不要再走華南m all做過的錯誤路線。

 

2001年，定位于中世紀(jì)文藝復(fù)興的購物公園，號稱世界最大購物中心的華南m all開始籌備，2003年開盤，總面積達到45萬平方米。

 

“在2003年全國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的時候，這個項目的規(guī)模和目標(biāo)是確實是空前的。項目的設(shè)計公司是美國團隊，完全按照美國購物公園的設(shè)計來規(guī)劃，結(jié)果卻遭遇到水土不服。”高鐵栓介紹。

 

事實上，這個40多萬平方米的巨無霸綜合體，當(dāng)初設(shè)計時甚至沒有煙道和煤氣管道，無法做餐飲。“美國是冷餐和電烤類居多，和中國的餐飲習(xí)慣完全不同，這種美國團隊的設(shè)計也完全不符合中國的國情。”

 

而在高鐵栓看來，華南M all失敗的最大問題在于定位過高。規(guī)劃世界級的購物中心，必然需要世界級的奢侈品和名牌，但當(dāng)初的經(jīng)營團隊完全沒有考慮到：東莞夾在廣州和深圳兩大都市之間，距離香港也只有兩個小時的車程，本地高檔消費外流，奢侈品幾乎沒有市場。“當(dāng)初的開發(fā)商并沒有注意到，東莞的G D P在全國二線城市排名前列，但是零售額大致只有一個縣級市的水平。

 

而事實也證明了這種“想當(dāng)然”的后果：在正式營業(yè)幾年之后，華南M all的空置面積超過36%，成為商業(yè)地產(chǎn)有名的爛尾樓。

 

隨后，最開始的開發(fā)商撤離，項目的接手者變成了北大資源集團。

 

去年10月，華南M all啟動重新招商，面積5 .3萬平方米，加上原有開業(yè)的30 .6萬平方米，整個項目的開業(yè)面積達到37萬平方米，空置率下降到17 .7%的“正常水平”。盡管如此，相對于華南Mall的巨大體量，17 .7%的空置率換算下來還有8萬多平方米的面積，接近于一個新的大型購物中心。

 

華南M all走過的彎路，正在一些其他地方復(fù)制。而根據(jù)研究機構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。一些地方政府的建設(shè)城市綜合體的正式計劃僅僅是所有計劃當(dāng)中的一部分，下屬的地方往往會根據(jù)上級部門的規(guī)劃搭車，自行培育更多的項目。中國西南某省，省級規(guī)劃的綜合體項目129個，而各地自行納入規(guī)劃發(fā)展的項目是這個數(shù)字的兩倍。

 

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌表示，城市綜合體的多樣性，是城市功能完善，增強公共服務(wù)的主要窗口，地方希望通過城市綜合體，帶來更高的G D P。但是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，后果則不堪設(shè)想。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。