深圳商品房市場(chǎng)上的各領(lǐng)軍房企地位正在悄然發(fā)生改變，多年占據(jù)深圳商品房市場(chǎng)第一的萬科正在遭受佳兆業(yè)、華潤(rùn)、卓越等房企的挑戰(zhàn)。記者了解到，2013年深圳萬科再次奪得深圳商品房市場(chǎng)成交套數(shù)、成交金額和成交面積的三料冠軍，連續(xù)第13年蟬聯(lián)深圳市場(chǎng)份額第一。而這一年，萬科在住宅細(xì)分市場(chǎng)的“市場(chǎng)第一”卻遭到房企佳兆業(yè)的挑戰(zhàn)，在一份本地網(wǎng)站所統(tǒng)計(jì)的房企住宅成交榜單上，佳兆業(yè)首度超越萬科成為冠軍。

 

而在今年，萬科在商品房市場(chǎng)上“市場(chǎng)第一”地位也將面臨來自華潤(rùn)、卓越等房企的挑戰(zhàn)。據(jù)了解，華潤(rùn)置地計(jì)劃大深圳區(qū)（含惠州華潤(rùn)小徑灣）2014年銷售目標(biāo)96億元，而卓越集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，2014年深圳區(qū)域（商業(yè)+住宅）要賣122億元。這兩個(gè)數(shù)字接近或超過萬科2013年在深圳114.1億元的銷售數(shù)字。

 

觀察人士認(rèn)為，深圳土地盛宴落幕，舊改將是深圳房企的下一主戰(zhàn)場(chǎng)，誰能搶到這塊大蛋糕，誰的勝算就大，而萬科在舊改方面則遠(yuǎn)不如佳兆業(yè)、華潤(rùn)、京基等有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上則不如華潤(rùn)和卓越，今年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)萬科能否保住第一將成為一大懸念。

 

只算“住宅”佳兆業(yè)已超萬科成深圳第一

 

近日，由深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的2013年《深圳樓盤成交龍虎榜》榜單顯示，2013年深圳全市成交47761套新房住宅，同比增長(zhǎng)18.4%，成交面積441.8萬平方米，同比增長(zhǎng)20%。

 

而榜單中最令人瞠目的是，佳兆業(yè)憑借佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)（單盤成交2126套，成交金額41.6億元）的支撐，以29.4萬平方米、62.4億元成交額，取代萬科成為2013年深圳住宅成交量、成交金額雙料冠軍。

 

在這一榜單內(nèi)，一直是深圳住宅龍頭老大的萬科則以2697套（25.7萬平方米）、52.4億元的住宅銷售成績(jī)收官，屈居深圳2013年住宅成交量季軍、成交金額亞軍，一度引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。

 

而萬科隨后則提供了另一份統(tǒng)計(jì)結(jié)果，稱其在深圳市場(chǎng)商品房簽約金額114.1億元，成交套數(shù)5182套，成交面積47.3萬平方米，依然是深圳市場(chǎng)三料冠軍。

 

兩組數(shù)據(jù)所顯示的不同結(jié)果依然是統(tǒng)計(jì)口徑的不同。記者了解到，如只統(tǒng)計(jì)性質(zhì)為住宅的商品房市場(chǎng)，佳兆業(yè)確實(shí)以微弱優(yōu)勢(shì)超越萬科成為住宅第一。但統(tǒng)計(jì)包括住宅和商務(wù)公寓等商業(yè)物業(yè)的商品房市場(chǎng)，萬科則依然是深圳市場(chǎng)第一。值得注意的是，去年萬科所銷售的萬科紅等居住類產(chǎn)品在土地性質(zhì)上則為商業(yè)，這些都影響了萬科住宅類商品房的銷售數(shù)據(jù)。

 

但是，無論萬科是否被趕超，佳兆業(yè)近兩年的業(yè)績(jī)逐年攀升，后來居上之勢(shì)不容忽視。記者了解到，在爭(zhēng)坐頭把交椅的各類籌碼中，土地?zé)o疑是最主要的一個(gè)?？v觀佳兆業(yè)在2013年的舊改中大刀闊斧的舉動(dòng)，不難揣測(cè)其走強(qiáng)的業(yè)績(jī)與舊改土地儲(chǔ)備有莫大關(guān)系。

 

盡管萬科首失“王座”的消息不脛而走，可有觀察人士認(rèn)為萬科依然是第一。據(jù)知情人士透露，其實(shí)萬科藏起了許多業(yè)績(jī)未公布。

 

面臨深圳新增土地匱乏的狀況，房企若想通過公開招拍掛的途徑購(gòu)地搞開發(fā)的模式顯然是越來越難，而作為“舊改專業(yè)戶”的佳兆業(yè)則在逐步進(jìn)入舊改時(shí)代的深圳市場(chǎng)上開始嘗到甜頭，而越來越多的房企也開始搶灘舊改。早前，萬科也表示“一定會(huì)做舊改”。

 

佳兆業(yè)受益舊改

 

2013年，佳兆業(yè)在舊改項(xiàng)目上的受益可謂是盆滿缽滿。記者了解到，僅佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)單個(gè)項(xiàng)目體量就達(dá)到180萬平方米，創(chuàng)下了深圳城市在建城市綜合體項(xiàng)目之最，也是佳兆業(yè)史上最大單盤。

 

此外，佳兆業(yè)依靠佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、龍崗大道1號(hào)、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目，取得3358套（29.4萬平方米）、62.4億元的優(yōu)異銷售業(yè)績(jī)，其中，佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)也是城市更新項(xiàng)目。

 

另外，據(jù)佳兆業(yè)公布的數(shù)據(jù)，目前其在全國(guó)擁有近40個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積約為1400萬平方米，其中絕大部分位于深圳，將會(huì)在未來兩三年內(nèi)陸續(xù)入市。

 

尹香武認(rèn)為，從“舊改”起家的佳兆業(yè)在城市更新方面擁有成熟的經(jīng)驗(yàn)，因此，其在獲取舊改資源上遙遙領(lǐng)先于其他企業(yè)，甚至在全國(guó)走在前五名，其最近在舊改項(xiàng)目上的收獲便是最好的印證。

 

在尹香武看來，佳兆業(yè)還有著民企最大的優(yōu)勢(shì)，就是決策鏈條短，決策靈活效率高。比如，在年底沖量的決策上，佳兆業(yè)可以很快做出“一周內(nèi)購(gòu)房打折”的決定，從而吸引大量的購(gòu)房者，實(shí)現(xiàn)銷售量的突破。對(duì)此，萬科顯然是不可能做到的。盡管萬科在做品牌上有很大優(yōu)勢(shì)，但也會(huì)伴有效率的損失。

 

而在舊改方面，深圳萬科去年入市的新盤中雖也有萬科公園里和萬科天譽(yù)為舊改項(xiàng)目，但其在南山南苑新村舊改推動(dòng)的不利和在福田南園新村與佳兆業(yè)正面遭遇被叫停都說明其在舊改方面仍有很多進(jìn)步空間。

 

在眾多房企紛紛拼土地、拼舊改的時(shí)候，有地產(chǎn)評(píng)論人士認(rèn)為，無論是像萬科那樣購(gòu)置整備好的土地，還是像佳兆業(yè)那樣專做舊改，最關(guān)鍵的是看誰前期投入的成本低，而產(chǎn)出高。

 

雖然面上的數(shù)字都非常好看，然而結(jié)合成本計(jì)算，實(shí)際的利潤(rùn)率有多高？目前似乎并沒有公開的數(shù)據(jù)。“誰是銷售冠軍似乎不太重要，但誰拿地成本最低，賺取的利潤(rùn)最高才是最關(guān)鍵的。”據(jù)地產(chǎn)評(píng)論人士林曉華了解，以前在深圳做地產(chǎn)是賺錢，可是現(xiàn)在很多企業(yè)只能勉強(qiáng)維持利潤(rùn)。也有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，萬科和佳兆業(yè)在拿地的前期投入都不小，實(shí)際上賺不了太多錢。

 

而在土地紅利不再的時(shí)代，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)舊改也算是另辟蹊徑的良方?？闪謺匀A認(rèn)為，城市更新受政策因素影響大，房企不能把其作為唯一的出路，需要一手做舊改，一手去其他城市開疆辟土，要是能發(fā)展其他相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，則能讓房企掌握更多的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。

 

“爭(zhēng)食”舊改今年多家房企有望沖冠

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年通過在深圳市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站招拍掛出讓的土地共51宗，其中含居住用地性質(zhì)地塊僅3宗，占比不到6%，分別位于光明、龍華，以及坪山。而2013年深圳推出的含居住用地性質(zhì)地塊不僅在數(shù)量上相比2012年大打折扣，在出讓面積上也僅有13.2萬平方米，相比2012年大幅縮水了超過七成。

 

房企面臨地荒是毋庸置疑的事實(shí)，這也是他們爭(zhēng)奪舊改的主要推動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，參與深圳“舊改”項(xiàng)目的企業(yè)大致有30多家，體量較大的有10家左右。央企中就有華潤(rùn)、招商、中航、中信、中糧和遠(yuǎn)洋等進(jìn)入舊改市場(chǎng)，從深圳起家的房地產(chǎn)民企，比如佳兆業(yè)、京基、卓越、星河，則表現(xiàn)更為活躍。

 

記者獲悉，以目前獲取舊改項(xiàng)目的數(shù)量來說，包括華潤(rùn)置地、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、京基、卓越等房企，在深圳獲取舊改土地總面積超千萬平方米。華潤(rùn)置地在深圳的多個(gè)舊改項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備即將進(jìn)入集中爆發(fā)期，在大深圳區(qū)域開發(fā)的六個(gè)項(xiàng)目總占地面積超過300萬平方米，其中多數(shù)為舊改，包括目前深圳最大的舊改項(xiàng)目大沖村。

 

民營(yíng)企業(yè)以佳兆業(yè)、京基、卓越為代表也不甘示弱，京基擬在未來5年實(shí)現(xiàn)814萬平方米“舊改”計(jì)劃，“舊改專業(yè)戶”佳兆業(yè)更是已 經(jīng)將約600萬平方米的土地儲(chǔ)備收入囊中。卓越方面則規(guī)劃3年內(nèi)將拓展新項(xiàng)目土地面積近300萬平方米。

 

這些房企的舊改項(xiàng)目或?qū)⒂谖磥硪粌赡陜?nèi)集中面市，成績(jī)單上的漂亮數(shù)字可想而知。在土地資源稀缺的當(dāng)下，舊改能給房企帶來多大的貢獻(xiàn)，佳兆業(yè)2013年的成績(jī)單可初見分曉。

 

此外，在今年，華潤(rùn)置業(yè)也表示，當(dāng)前其大深圳區(qū)有8個(gè)項(xiàng)目在建，分別為華潤(rùn)前海中心、華潤(rùn)深圳灣國(guó)際商業(yè)中心、華潤(rùn)城、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山、華潤(rùn)中心、華潤(rùn)1234space、湖貝舊改項(xiàng)目、華潤(rùn)小徑灣，總占地面積超過300萬平方米，總建筑面積近1000萬平方米，總投資逾1000億元。另據(jù)華潤(rùn)置地深圳大區(qū)總經(jīng)理孔小凱表示，2014年華潤(rùn)在大深圳區(qū)將銷售96億元。而正是憑借這八大項(xiàng)目在建的深圳布局，業(yè)界也有不少認(rèn)為“華潤(rùn)將成深圳房企老大”。

 

再者，以寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)見長(zhǎng)的房企卓越也就其今年的銷售計(jì)劃表示其2014年在深圳區(qū)域要賣122億元，這一數(shù)據(jù)也暴露了其想要做深圳銷售總量（商業(yè)+住宅）第一的目標(biāo)。

 

在2014年的深圳房企銷售目標(biāo)中，萬科被推算將達(dá)到約150億元，其后正是卓越的122億元和華潤(rùn)的96億元。可見在今年的房企銷售冠軍爭(zhēng)奪中，多家房企已呈現(xiàn)“近身肉搏”局面，究竟誰最終問鼎深圳市場(chǎng)第一，我們拭目以待。