驗(yàn)房后再辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。如何在收房時(shí)避免這些問題呢？

堅(jiān)持先驗(yàn)房

雖然目前業(yè)內(nèi)的普遍做法是先要求業(yè)主在收樓文件上簽字，然后發(fā)放鑰匙，但業(yè)主仍應(yīng)該積極爭(zhēng)取，要求先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，若條件允許，更可將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。

若業(yè)主勢(shì)單力薄，無法實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)，也應(yīng)在簽收時(shí)留個(gè)心眼，比如在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。那么，驗(yàn)房時(shí)，應(yīng)該驗(yàn)些什么呢？

在合同中對(duì)于面積等大問題規(guī)定已經(jīng)較為明確的前提下，業(yè)主應(yīng)將精力放在一些細(xì)節(jié)上。比如，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題等。

一旦在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

查看五證、兩書

要求開發(fā)商出具五證二書，是驗(yàn)房環(huán)節(jié)最重要的程序之一。

一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。分別由房管局、國土資源局、建設(shè)局規(guī)劃局主管。

《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約維修的重要憑證。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少。

提前了解物業(yè)公約

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先了解和簽訂《物業(yè)管理公約》。

《物業(yè)管理公約》是由物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理者共同參與而訂立的協(xié)議，它將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權(quán)利和義務(wù)以文件的形式予以確定。公約一般由物業(yè)管理公司擬定，但需經(jīng)各方簽署認(rèn)可后方能生效。它能有效避免日后起糾紛。

您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)的大概數(shù)額，到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。