經(jīng)歷了2013年樓市量價齊升，漲聲一片的局面。眾多業(yè)內(nèi)人士認為，2014年，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，整體房價增速將放緩，局部可能出現(xiàn)下行。“如果說2013年房價總體特征是震蕩上行，有驚無險的話，那么2014年可以形容為退燒年，即高位震蕩，漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，2014年在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，房價依舊會穩(wěn)中有升。
連續(xù)上漲的2013年樓市
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年全國70個大中城市房價呈現(xiàn)連漲趨勢。部分城市房價已連續(xù)11個月環(huán)比上漲，廣州、北京、深圳等熱點城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國，僅有極少數(shù)城市房價下跌。據(jù)官方和機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年北上廣深四個一線城市土地收入超過5100億元，創(chuàng)造了歷史最高峰值，是2012年的2.5倍，預計2013年全國土地收入將達到3.2萬億元，也將超越歷史。
2013年地王的單價、總價都突破了市場的想象力。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國70個大中城市地價水平漲幅達到24%，比房價上漲的幅度高出1倍。以北京為例，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2013年北京住宅平均樓面價是9626元/平方米，同比2012年的6190元/平方米上漲約3500元/平方米，地價增長了30%，而房價同比上漲約20%，地價漲幅高于房價。
“盡管2013年的房價經(jīng)歷了明顯上漲過程，但各種信號明顯指出2014年房價走勢，或許將以穩(wěn)字打頭，再度大幅上漲的空間不大。”中國人民大學公共管理學院教授黃燕芬指出，除了調(diào)控政策的限制，土地供應量大幅增長就是一個明顯的市場信號，因為土地供應量大增，必將帶來房屋供應量增加，而市場需求在一定期限內(nèi)變化不大，供應量增加，需求相對穩(wěn)定，房價就失去了上漲的底氣。而中央財經(jīng)大學中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟也認為，大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房價可能出現(xiàn)的大幅上漲。
“城市間價格分化進一步擴大也將可能出現(xiàn)在2014年。”李晟指出，價格分化的情況已經(jīng)在2013年樓市中顯現(xiàn)，以北京、上海為代表的一線城市房價漲幅要明顯高于二三線城市。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決，房價不排除繼續(xù)較快增長，而在部分二三線城市由于庫存較多，房價必然增長乏力，部分甚至可能出現(xiàn)下跌。
馬年樓市首周量價齊跌
蘊涵了諸多揣測和期待的2014年樓市開局不利，多個一線城市量價齊跌。
其中，廣州樓市成交量和成交均價上演“大跳水”。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)二市馬年首周成交1646套，較前一周，環(huán)比大降39.9%。價格方面，廣州十區(qū)二市成交均價11391元/平方米，環(huán)比前一周的17366元/平方米，下滑了34.4%。其中，中心六區(qū)成交均價又被打回2萬元/平方米以下，為18194元/平方米，降幅37%。其余外圍區(qū)域的周成交均價波動相對較小，為10728元/平方米，下滑16.6%。
亞豪機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，馬年首周北京商品住宅共成交1693套，面積20.43萬平方米，環(huán)比之前一周分別下降了30%和16%，創(chuàng)自去年12月以來新低。數(shù)據(jù)還顯示，馬年首周，北京商品住宅市場僅有兩個新盤入市，比2013年最后一周銳減了6個。這兩個項目分別是位于房山區(qū)的首開熙悅睿府和位于通州區(qū)的紅杉公館。二者都是純新盤，共提供房源672套，新增預售許可面積4.6萬平方米，環(huán)比之前一周也大減75%和74%。
對此，鏈家地產(chǎn)張旭表示，2013年以來，由于預售價格監(jiān)管升級，多個定價過高的項目被暫緩入市。在房企財務(wù)狀況好轉(zhuǎn)，資金壓力降低的背景下，這些“待售”項目降價入市的動機進一步下降。與二手房業(yè)主易受短期市場影響不同的是，房企的定價考慮更為長遠，在新房庫存屢創(chuàng)新低，項目稀缺性增加的情況下，雖然整體市場處于偏冷狀態(tài)，但房企的預期依然比較樂觀，未來預售價格管控的力度以及高價項目的入市難易程度將會成為決定新房市場走勢的主要因素。
土地市場大幕拉開
1月7日，北京共出讓四宗土地，其中兩宗將建設(shè)自住型商品房，配建面積達8.6萬平方米。全部四宗土地總出讓金達78.1億元。其中房山長陽鎮(zhèn)商業(yè)用地溢價率高達214%，令人唏噓，這也標志著2014年北京土地市場“大戰(zhàn)”正式拉開帷幕。
7日下午，首先進行拍賣的是北京順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)E1-01等地塊，該地塊建筑控制規(guī)模25.3365萬平方米，起拍價20.75億元，有3家房企到場參與競拍分別是：和裕、首創(chuàng)、葛洲壩。雖然只有3家房企參與，但是這3家舉牌都非常干脆，競價階梯甚至達到了1億元，經(jīng)過16輪就達到了土地價格的合理上限30.71億，轉(zhuǎn)而競拍配建的自住型商品房面積。最終經(jīng)過27輪競拍，和裕以30.71億元配建5.4萬平方米“限價商品住房”和6.6萬平方米“自住型商品房”拿下該地塊，樓面價12120元/平方米，溢價率48%。
此外另一宗趙全營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)E1-02、F3-01、F3-02等地塊幾乎同時在北京市國土局官網(wǎng)公布了結(jié)果，北京萬安匯鑫投資管理有限公司和北京錦富鴻翔投資管理有限公司聯(lián)合體以21.75億元，并配建限價為7500元/平方米的“限價房”2.93萬平方米和限價為1.4萬元/平方米的“自住房”2萬平方米，該地塊樓面價10792元/平方米，溢價率0.92%。截至目前，北京已有24宗自住型商品房地塊。
隨后，房山長陽鎮(zhèn)商業(yè)用地經(jīng)過125輪角逐，以24.6億元被房開和云南城投和創(chuàng)意科技聯(lián)合體摘得，溢價率高達214%，折合樓面價15081元/平方米。時隔222天北京再次出現(xiàn)了溢價率高達200%以上的地塊。據(jù)了解該地塊地理位置優(yōu)越，位于拱辰街道辦事高教園區(qū)3號東側(cè)，又屬純商業(yè)金融用地，因此競爭才會如此激烈。
另一宗房山區(qū)拱辰街道北京國土局官網(wǎng)也公布了結(jié)果，北京房開韓建置業(yè)有限公司以1.04億元摘得，溢價率0.97%，折合樓面價4044元/平方米。
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