不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的附屬物，我國規(guī)定不動產(chǎn)的類型主要包括土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建(構(gòu))筑物的物。實際上，早在2007年《物權(quán)法》出臺時我國就明確提出了不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。

 

而在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度執(zhí)行的前夕，市場上是否會出現(xiàn)一波房產(chǎn)拋售的狂潮，成為眾人關(guān)注的焦點。

 

江西財經(jīng)大學財稅與公共管理學院教學副院長肖建華稱，不動產(chǎn)登記條例出臺后，手握多套房的業(yè)主一般會在政策范圍內(nèi)做出選擇，如果持有成本增加，從性價比來說很不劃算，業(yè)主將拋出多余的房子。因此，二手房供給量會相應增加。但這種供應量增加是否會對樓市供應產(chǎn)生顯著影響則需要考慮其他因素。

 

事實上，不動產(chǎn)登記不僅將擠出炒房客手上多余的商品房，一些政府官員名下來歷不明的商品房在不動產(chǎn)登記制度的壓力下也將被擠出。

 

“不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容就是住房財產(chǎn)的登記。一些來路不明、投機色彩濃厚的房產(chǎn)，在曝光的壓力下，將加速入市和轉(zhuǎn)讓。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說，從中介的角度看，爭取房源很關(guān)鍵。一些優(yōu)質(zhì)房源的房東，往往持有多套房產(chǎn)，如果中介進行慫恿，暗示未來政策收緊，樓盤持有成本將超過增值帶來的收益，那么肯定會有一些房東愿意將二手房源進行掛牌，加快轉(zhuǎn)手。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，早在2013年4月，國務院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時，上海3月份二手房庫存為131869套，但4月份國務院明確將出臺不動產(chǎn)登記條例時，房東已加快掛牌，當月上海二手房庫存已躍升至133073套。

 

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴《華夏時報》記者，不動產(chǎn)登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應產(chǎn)生巨大的“傾向力”。“一方面市場供應總量主要是以商品房為主，二手房只是補充；另一方面二手房的供應不會對商品房的供應產(chǎn)生直接影響。因此，不動產(chǎn)登記條例出臺，二手房供應雖有增加，卻不會實質(zhì)性影響到樓市供應。”他說。

 

抑制房價

 

在高房價的當下，人們更關(guān)心的是，條例的出臺是否會對房價產(chǎn)生影響。

 

“二手房源的增加，對于價格肯定起到平抑的作用。房源增加提供了購房者的選擇面，同時會促使房東主動降價。如此看來，是有利于抑制房價的上漲的。”嚴躍進說。

 

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉也對《華夏時報》記者表示，不動產(chǎn)登記條例的出臺肯定會使一批房源供應出來，剛需結(jié)構(gòu)改變后會對房價產(chǎn)生影響。

 

對于不動產(chǎn)登記將起到抑制房價的作用，業(yè)內(nèi)一些專家持相反的觀點。“不動產(chǎn)登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記僅僅是一項產(chǎn)權(quán)制度與信息平臺，關(guān)鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲的背后涉及到的因素復雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。”謝逸楓稱。

 

肖建華也表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將難以起到抑制房價過快增長的作用。他認為，房價是供給者與需求者間討價還價的過程，房價既要考慮國家宏觀經(jīng)濟形勢、地方政府行為，同時又要考慮房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)，更要考慮房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)?？梢灶A見的是在未來中國經(jīng)濟的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否增長，則主要取決于供給。

 

除了被公眾賦予抑制房價的功效外，也有人從不動產(chǎn)登記制度上讀出了“反腐”的功能。

 

嚴躍進稱，房產(chǎn)因為其價值量高、增值空間大，已成為腐敗的藏污納垢之所。讓房產(chǎn)公開透明化，將使一些“房叔”、“房姐”等群體不敢違規(guī)持有房產(chǎn)，從這個角度看，不動產(chǎn)登記是有利于反腐的。

 

不過，對外界所期待的反腐效果，一部分業(yè)內(nèi)人士仍持懷疑的態(tài)度。此前，鄭州房妹、陜西房姐、廣東房叔等腐敗問題相繼在網(wǎng)上被曝光，此后不少地方對“以人查房”進行了嚴格限制。

 

據(jù)了解，即將在今年6月出臺的不動產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴格禁止。一名要求匿名的業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然不是專門針對反腐，但它所形成的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐提供幫助，而現(xiàn)在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對于違規(guī)持有房產(chǎn)的公務員來說仍有震懾作用。

 

為開征房地產(chǎn)稅做準備？

 

事實上，除了國務院機構(gòu)改革的需要，開征房地產(chǎn)稅是不動產(chǎn)登記制度加速推進的另一個重要原因。實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意在全面掌握房產(chǎn)信息、為房地產(chǎn)稅開征鋪路。

 

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收擴圍之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準備和支撐條件。肖建華說，從房地產(chǎn)稅開征的前期準備來看，如果要征房地產(chǎn)稅，應對其征稅對象有個全面的調(diào)查與評估，不動產(chǎn)登記條例出臺是為開征房地產(chǎn)稅做準備的。房地產(chǎn)稅是否全面開征需要具備多個條件，如立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。十八大《報告》已有明確指示精神，在全國普遍開征房地產(chǎn)稅是大勢所趨，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是整個準備工作中的一個重要環(huán)節(jié)，只要條件具備，時機成熟的情況下，全面推出房地產(chǎn)稅是完全可能的。不動產(chǎn)登記是否順利、數(shù)據(jù)是否真實可靠則在某種程度上決定著房地產(chǎn)稅的開征。

 

不僅如此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺也為推進屢屢受阻的全國住房信息聯(lián)網(wǎng)項目作前期鋪墊。

 

其實，早在4年前，住建部已啟動全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的工作，但進展卻相當緩慢，受到多方面的阻力。2011年，住建部要求次年6月底完成60個城市的聯(lián)網(wǎng)工作；2012年，住建部再次要求在2013年6月底前將完成500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)。但是，如今聯(lián)網(wǎng)期限早已過去，500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)卻仍未完成。

 

謝逸楓認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦突破，將促進樓市調(diào)控的長效機制建設，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)條件，預示著房地產(chǎn)稅征收腳步將加速。

 

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，有利于合理開征房地產(chǎn)稅。建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有助于推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房地產(chǎn)稅的全面征收提供了條件。