昨天，商報記者獲悉，2013年，國內(nèi)外買家積極尋找上海商業(yè)地產(chǎn)的投資機會，上海房地產(chǎn)投資市場空前活躍，全年成交總額高達567億元，是2012年投資市場成交額的兩倍多，且超越了2011年創(chuàng)造的464億元全年成交紀錄，創(chuàng)出了歷史新高。

 

2013年可謂是豐收年

 

在剛剛過去的2013年，上海房地產(chǎn)投資市場可說是一個“豐收年”，尤其是在下半年，市中心核心區(qū)域成交了多個重量級交易。

 

   僅第四季度，上海投資市場就完成了235億元的成交額，其中包括了上海辦公樓投資市場有史以來最大的一筆成交——東方匯經(jīng)中心，以約71億元的價格整棟出售給一國內(nèi)買家。另一家總部位于東北地區(qū)的內(nèi)資銀行收購了古北財富中心一期作為其上海總部大樓。與此同時，仲量聯(lián)行還代表業(yè)主將上海港國際客運中心的其中一棟出售給一國內(nèi)自用賣家。辦公樓繼續(xù)成為上海房地產(chǎn)投資市場上最受追捧的資產(chǎn)類別，占全年成交總額的66%。而這些交易充分反映了內(nèi)資自用買家對上海辦公物業(yè)收購的持續(xù)強勁需求。商報記者注意到，自用型買家在上海投資市場從年頭活躍到年尾，尤其是陸家嘴、外灘、北外灘等黃浦江兩岸的濱江區(qū)域，其寫字樓深受自用型買家和金融機構(gòu)的追捧。

 

盡管第四季度國內(nèi)買家市場表現(xiàn)更為活躍，但在2013年，上海市場的核心資產(chǎn)同樣受到境外投資者的追捧。布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司就以46億元的代價購入了瑞安房地產(chǎn)所擁有的上海新天地21.7%的股權(quán)，包括６棟資產(chǎn)，涵蓋辦公樓、零售物業(yè)及綜合體物業(yè)；美國基金公司安祖高頓以２億美元的價格收購位于浦東的某服務(wù)式公寓，該項目擁有約466套用于出租的公寓。事實上，境外投資者在2013年全年的成交額約占上海投資市場成交總額的48%。

 

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國投資部總監(jiān)顧東尼表示：“上海市場的房地產(chǎn)投資交易額2013年再創(chuàng)歷史新高，國內(nèi)外買家積極尋求上海商業(yè)地產(chǎn)的投資機會，刷新了全市房地產(chǎn)投資市場的成交額紀錄。”

 

商報記者注意到，2013年上海房地產(chǎn)投資市場全年成交總額高達567億元，是2012年投資市場成交額的兩倍還多，且超越了2011年創(chuàng)造的464億元的全年成交紀錄，創(chuàng)出了歷史新高。其中，私募基金及機構(gòu)投資者的表現(xiàn)最為活躍，在2013年買家資金來源中，29%是未上市基金，28%為機構(gòu)投資者（如銀行、保險等），另有17%和16%為開發(fā)商和企業(yè)，剩余10%為未確認資本、房地產(chǎn)投資信托基金及高凈資產(chǎn)個人。  

 

境內(nèi)外投資者將持續(xù)活躍

 

而2013年旺盛的投資需求也將助推2014年上海交易總額繼續(xù)保持高位。展望2014年，由于境外投資者已經(jīng)大量募集房地產(chǎn)投資資金，加之國內(nèi)的銀行和保險公司等金融機構(gòu)將保持穩(wěn)定的物業(yè)購買需求，預(yù)計市場對一線城市資產(chǎn)的投資需求有望繼續(xù)強勁。

 

仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)李凌向商報記者指出：“我們看到中國投資市場流動性的穩(wěn)定增長將助推2014年市場成交總量保持高位。而上海市場上兩個不同類型投資者的投資行為預(yù)計將出現(xiàn)分化。受到租金增幅放緩的預(yù)期以及美國貨幣政策變化而帶來的離岸利率上升的影響，境外投資者在收購物業(yè)時將相對更為謹慎；而境內(nèi)自用買家預(yù)計2014年將繼續(xù)保持強勁的投資需求且愿意為核心區(qū)域資產(chǎn)支付高額價格。2013年第四季度發(fā)生的幾宗成交已開始反映出這一趨勢。如果2014年境外投資者的借款成本確有提高，我們預(yù)計其在購買物業(yè)時將對收益率提出更高的要求；反之，由于穩(wěn)定的購買需求加之國內(nèi)貸款利率很難繼續(xù)攀升，我們預(yù)計境內(nèi)自用買家對收益率的要求將基本維持不變。”盡管2013年第四季度物流倉儲地產(chǎn)沒有大宗成交，但李凌預(yù)計接下來市場對該資產(chǎn)類別的投資需求將會相當(dāng)強勁，多個新募集的基金或?qū)⒚闇饰锪鞯禺a(chǎn)領(lǐng)域。

 

ＤＴＺ戴德梁行中國區(qū)投資與顧問服務(wù)部董事總經(jīng)理葉建成則表示：“上海自貿(mào)區(qū)成立后，其區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資價值將進一步凸顯，辦公樓將成為投資首選，浦東的寫字樓市場將成為買家追逐的焦點；自貿(mào)區(qū)同時也將催生外高橋、浦東機場及臨港區(qū)域的工業(yè)物流項目的大宗交易需求。從資本市場來看，人民幣基金投資物業(yè)的步伐將不斷提速，不僅為開發(fā)商提供融資渠道，而且也開始參與收購現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)；基于對中國物業(yè)投資市場發(fā)展前景的普遍看好，境內(nèi)與境外投資者將在2014年持續(xù)保持活躍。”