2013年2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)根據(jù)價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施；對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)等。

最“忌憚”的政策:房產(chǎn)稅

2013年5月24日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)展改革委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。此后，房產(chǎn)稅多次傳出擴(kuò)圍消息，但最終都是虛晃一槍。

十八屆三中全會(huì)以前，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)稅做了不少準(zhǔn)備工作。重慶市政府、上海市政府先后明確于2011年1月28日起試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。從實(shí)際結(jié)果來(lái)看，形式大于意義。

點(diǎn)評(píng)：自有關(guān)部門(mén)提出征收房產(chǎn)稅以來(lái)，爭(zhēng)議就沒(méi)有停止過(guò)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，中國(guó)都不具備對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅的條件。一項(xiàng)大的稅收政策調(diào)整有三個(gè)必經(jīng)程序：首先，得到基本形成共識(shí)的研究結(jié)論；其次，起草稅法和實(shí)施細(xì)則的草案；最后，準(zhǔn)備好處理相關(guān)問(wèn)題的配套文件。

最“迫切”的政策：溫州放松限購(gòu)

在房企再融資重啟的預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈之際，素有樓市風(fēng)向標(biāo)之一稱號(hào)的溫州，微調(diào)了限購(gòu)政策：已有一套住宅的，可以再買(mǎi)一套。

溫州限購(gòu)政策的調(diào)整或與其經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)低迷有關(guān)。據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，溫州市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)為1695.30億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.4%，增速較一季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，低于全省8.3%的增速。

點(diǎn)評(píng)：溫州限購(gòu)政策松動(dòng)的背后，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于低迷以及房源庫(kù)存的居高不下。而溫州新措施總體仍在國(guó)務(wù)院要求執(zhí)行的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，屬于調(diào)控政策上的寬松微調(diào)。一方面，溫州限購(gòu)政策的調(diào)整或與其經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)低迷有關(guān)；另一方面，溫州限購(gòu)政策松動(dòng)也表明了以往“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控政策不再適用，未來(lái)調(diào)控應(yīng)該注重區(qū)域差別化與市場(chǎng)化的調(diào)控。

最“創(chuàng)新”的政策 北京發(fā)展自住型商品房

北京市住建、發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政等部門(mén)2013年10月23日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過(guò)采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房，銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。2013年年底前將完成2萬(wàn)套供應(yīng)，2014年預(yù)計(jì)完成5萬(wàn)套。

去年年初，北京在年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中已提出“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。此次出臺(tái)的意見(jiàn)重點(diǎn)要解決自住型、改善型購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)今年5萬(wàn)套的自住型商品住房的供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。

按照自住型商品住房定位，意見(jiàn)規(guī)定，符合限購(gòu)政策在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，均可購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房，其中兩類(lèi)家庭可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)：一是北京市戶籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購(gòu)買(mǎi)的要年滿25周歲；二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭。購(gòu)房家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套自住型商品住房，如將該住房出售，以后不能再購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。

點(diǎn)評(píng)：北京首次出臺(tái)的自住型商品住房政策與自住型商品房土地的推出，吸引了大批首次剛需置業(yè)人群，但由于目前對(duì)于自住型商品房需求的人數(shù)較多，而真正入市的項(xiàng)目較少，因此，該政策對(duì)于未來(lái)全國(guó)樓市能否效仿，北京樓市的影響尚不明朗。

最“無(wú)奈”的政策:住房信息聯(lián)網(wǎng)

住房信息聯(lián)網(wǎng)恍若可見(jiàn)卻又難以企及。但十八屆三中全會(huì)《決定》提出，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)信息共享”。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立，住房信息聯(lián)網(wǎng)再次被提上日程。

信息聯(lián)網(wǎng)意味著我國(guó)住房信息將走向透明，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)添加變數(shù)。對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，住房信息聯(lián)網(wǎng)是征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，其對(duì)于市場(chǎng)的影響一方面在于將會(huì)逼出部分存量房，緩解供需關(guān)系，另一方面將為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控提供更精確的數(shù)據(jù)資料支撐。

點(diǎn)評(píng)：住房信息聯(lián)網(wǎng)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一樣，被外界披上了“反腐”的外衣。市場(chǎng)人士認(rèn)為“房多一族”屢屢曝光就與房產(chǎn)信息系統(tǒng)和社會(huì)征信系統(tǒng)的缺失有關(guān)。而信息聯(lián)網(wǎng)有助于發(fā)現(xiàn)腐敗活動(dòng)，斬?cái)嗬孑斔?。住房信息?lián)網(wǎng)觸及部分人的利益，不希望過(guò)分將這一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行暴露，地方政府不配合、官員信息難公開(kāi)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等因素均使這項(xiàng)工作寸步難行。

最“不易”的政策:保障房年度任務(wù)完成

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部透露，2013年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。截至2013年11月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工666萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套，已全面完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資11200億元。

點(diǎn)評(píng)：目前來(lái)看，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體解決住房問(wèn)題的思路，是“商品房歸市場(chǎng)、保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控。深化住房制度改革，解決好群眾住有所居問(wèn)題，必須堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向。同時(shí)，為那些由于勞動(dòng)技能不適應(yīng)、就業(yè)不充分、收入低等原因而面臨住房困難的群眾，提供能夠滿足基本需要的住房保障公共服務(wù)。加快推進(jìn)保障房建設(shè)，解決總量不足的問(wèn)題。

最“期待”的政策:房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。“這意味著，之前以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控，在三中全會(huì)之后將逐步被市場(chǎng)化手段所取代”。

首先，調(diào)控不再是人為打壓，而是市場(chǎng)為主導(dǎo)。第二，轉(zhuǎn)變政府職能也意味著放權(quán)。今后的宏觀調(diào)控將是多層次的體系，具體操控將是以地方為主的差別化的稅收、金融、法律等手段的調(diào)控。

至此，公眾對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的期盼，在三中全會(huì)公告中找到答案。行政調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程，限購(gòu)、限價(jià)等行政手段將逐步退出，但現(xiàn)行的限制性措施，尤其是一線城市短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)將擁有常態(tài)化發(fā)展空間和穩(wěn)定的外部環(huán)境以及以法律法規(guī)為依托的制度性保障。

點(diǎn)評(píng)：十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)，給房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制劃出了大致范圍。市場(chǎng)化與科學(xué)化的房地產(chǎn)調(diào)控，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到制度性的保障。穩(wěn)定的政策預(yù)期和市場(chǎng)環(huán)境，使房企有機(jī)會(huì)平等競(jìng)爭(zhēng)和自由競(jìng)爭(zhēng)，但健康、多元化的市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的要求也更高。在多元化的市場(chǎng)格局下，能否把握真實(shí)的市場(chǎng)需求，生產(chǎn)出有符合宜居、環(huán)保、有競(jìng)爭(zhēng)力的住房產(chǎn)品，從而塑造產(chǎn)品品牌及企業(yè)品牌，是否具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力，是未來(lái)決定企業(yè)生存發(fā)展的最關(guān)鍵因素。