1998年以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)（專題閱讀）15年的發(fā)展歷史上，累計(jì)有5年處于房地產(chǎn)市場(chǎng)改革試水和方案準(zhǔn)備完善階段、7年處于緊縮狀態(tài)、1年處于放松狀態(tài)，那么，在新的條件下，這種格局是否會(huì)發(fā)生變化？

 

看變化之前，先找出房地產(chǎn)市場(chǎng)的“恒量”。

 

第一，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的支撐力，依然沒有變化。第二，土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來幾年難有實(shí)質(zhì)性變化，因此住宅用地供給量難以提升。第三，房價(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重。

 

在三大“恒量”基礎(chǔ)上再看本屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難度。

 

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)變?nèi)?，?duì)調(diào)控的承受能力將會(huì)下降。

 

第二，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題已經(jīng)從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會(huì)是住房政策的長期目標(biāo)。

 

第三，以人口城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略決定了未來的房地產(chǎn)政策必須對(duì)流動(dòng)人口的住房需求給予必要的關(guān)注。

 

不難看出，未來房地產(chǎn)政策將是一場(chǎng)更加艱難的平衡。截至目前，外界并沒有看到住房制度改革的路線圖，但大的方向已清晰，筆者將之總結(jié)為“三元供應(yīng)格局”：針對(duì)底層家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持；針對(duì)中間“夾心層”的商品房需求，通過財(cái)稅、金融等手段定向支持，使之有能力滿足自住型的首套商品房需求；針對(duì)高收入家庭的改善需求，通過房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

 

十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。如果一定要預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在未來市場(chǎng)化程度更高，那么需要做出的政策轉(zhuǎn)變至少應(yīng)該包括以下三個(gè)層面：供給端，建立多元化的土地供給市場(chǎng)和多層次的資金市場(chǎng)。前者要求農(nóng)村集體建設(shè)用地可以自由入市流轉(zhuǎn)，城市存量工業(yè)用地可以自由轉(zhuǎn)換用途。后者要求放開股權(quán)和債權(quán)的融資限制。需求端，按照市場(chǎng)通行標(biāo)準(zhǔn)制定杠桿率約束的條件下，放開以套數(shù)和戶籍為限制標(biāo)準(zhǔn)的限購政策。交易端，放開對(duì)預(yù)售、交易環(huán)節(jié)的行政審批，放棄對(duì)房價(jià)的直接干預(yù)。

 

按照這個(gè)方向，房地產(chǎn)未來的市場(chǎng)化路徑以及改革的優(yōu)先次序很有可能是：第一步，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，目前來看，雖然存量的工業(yè)用地通過再開發(fā)轉(zhuǎn)換為住宅用地不存在制度障礙，但在實(shí)際操作環(huán)節(jié)依然進(jìn)展有限，農(nóng)村建設(shè)用地流動(dòng)將從存量開始，但能否明顯緩解住宅用地供給也需要檢驗(yàn)。第二步，逐步退出行政干預(yù)，建立以稅收、金融手段等市場(chǎng)工具為主的長效機(jī)制，適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。

 

從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作看，十八屆三中全會(huì)提出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”

 

但“符合規(guī)劃和用途管制前提”這個(gè)前置條件從根本上決定了農(nóng)村經(jīng)營性用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)本身還有一段很長的路要走。按照現(xiàn)行的制度安排，至少要符合土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這意味著經(jīng)營性用地流轉(zhuǎn)的范圍實(shí)質(zhì)上是受限的。（作者巴曙松系國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長）