2013年的商業(yè)地產(chǎn)像是打了雞血一樣，走向了巔峰。經(jīng)過(guò)2007年以來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)遍地開花。預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心每年以300家的速度增長(zhǎng)，到2015年，中國(guó)購(gòu)物中心總量將達(dá)4000家。然而，接踵而至的招商難、銷售難、開業(yè)難、經(jīng)營(yíng)難開始密集困繞各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮：被動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)追趕者

 

“住宅萬(wàn)科，商業(yè)萬(wàn)達(dá)”這個(gè)業(yè)界定律正在被打破。 2013年12月24日，北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)正式對(duì)外開業(yè)，這是萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)的首個(gè)城市綜合體，被認(rèn)為是萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路才剛剛正式開啟。

 

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅“一哥”萬(wàn)科一直進(jìn)行的相當(dāng)?shù)驼{(diào)，如今已經(jīng)形成三大產(chǎn)品線：即打造城市綜合體品牌“萬(wàn)科廣場(chǎng)”、社區(qū)商業(yè)品牌“萬(wàn)科紅”、寫字樓品牌“萬(wàn)科大廈”。

 

然而，看到金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)開業(yè)異常興奮的萬(wàn)科董事局主席王石當(dāng)初卻是堅(jiān)定的商業(yè)地產(chǎn)反對(duì)者，他甚至公開稱，“如果有一天萬(wàn)科不走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路了，我即使躺在棺材里，也會(huì)舉起手來(lái)反對(duì)。”

 

但郁亮掌管萬(wàn)科后，情況有所不同。郁亮多次表示，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)源于“被動(dòng)”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地（即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地）。他堅(jiān)持認(rèn)為，萬(wàn)科本意沒(méi)有主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，而是還在堅(jiān)持走住宅產(chǎn)業(yè)化這條路，之所以現(xiàn)在變成了商業(yè)住宅“二八開”，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米，實(shí)際是因?yàn)樽≌┑刂幸呀?jīng)出現(xiàn)了更多的商業(yè)配套。

 

盡管隨著北京、深圳等地的萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超百億元，但在萬(wàn)科的理念中，商業(yè)地產(chǎn)能賣掉的會(huì)快速賣掉，萬(wàn)科的快速周轉(zhuǎn)模式不會(huì)被商業(yè)地產(chǎn)的周期拉長(zhǎng)。

 

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良：登高才能望遠(yuǎn)

 

2013年8月，綠地集團(tuán)成功收購(gòu)了以商業(yè)地產(chǎn)為主的香港盛高置地，實(shí)現(xiàn)在香港市場(chǎng)的借殼上市。隨著上市計(jì)劃的推進(jìn)，綠地的商業(yè)地產(chǎn)野心也在不斷壯大，張玉良表示，集團(tuán)2013年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)其房地產(chǎn)板塊銷售貢獻(xiàn)突破60%。

 

數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)2013年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃為800億元左右，在建商業(yè)地產(chǎn)超2000萬(wàn)平方米。

 

綠地做商業(yè)地產(chǎn)的核心要素是“超高層”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠地現(xiàn)在已經(jīng)有17棟綠地中心超高層，目前，全國(guó)300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地集團(tuán)投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個(gè)，未來(lái)每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

 

張玉良在解釋綠地超高層綜合體時(shí)是這樣解釋的：一是城市應(yīng)該從長(zhǎng)大到長(zhǎng)高，城市要有制高點(diǎn)，它也代表當(dāng)?shù)刂髁魅巳旱脑竿?；二是城市發(fā)展基于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多地區(qū)具備了建造超高層的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；三是行業(yè)技術(shù)已經(jīng)成熟；四是綠地具備這樣的品牌能力，建造300米高樓對(duì)綠地而言已經(jīng)是常規(guī)技術(shù)。

 

超高層的盈利模式，有一種是全部持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，按照目前趨勢(shì)經(jīng)營(yíng)狀況大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式不一樣，是核心部分留下，其他賣掉。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)是否飽和，張玉良表示，“我們的城市化，現(xiàn)在才60%多，不到70%，還有很多的城市要積聚人口，商業(yè)地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

 

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉：困局凸顯

 

2013年12月初，富力以總價(jià)15億元摘得無(wú)錫新區(qū)江溪地塊，擬打造無(wú)錫“富力城”，這是富力為擺脫土地和項(xiàng)目相對(duì)集中于廣東一地的區(qū)域多元化舉措之一。至此，富力在珠江新城的各種項(xiàng)目已達(dá)22個(gè)，其中包括超甲級(jí)寫字樓、頂級(jí)酒店、國(guó)際公寓、商場(chǎng)、商鋪等。

 

隨著珠江新城逐漸成為廣州核心區(qū)域，其土地價(jià)值呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，富力在該區(qū)域的項(xiàng)目呈現(xiàn)諸多利好，并在公司的業(yè)績(jī)構(gòu)成中占據(jù)了相當(dāng)比例。

 

然而這個(gè)當(dāng)初投入超百億元的新城項(xiàng)目，給富力帶來(lái)的并非只有利潤(rùn)還有運(yùn)營(yíng)能力的沖擊。統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前珠江新城大型商業(yè)物業(yè)已經(jīng)供大于求，經(jīng)營(yíng)情況不佳致使部分商場(chǎng)現(xiàn)時(shí)的售價(jià)已低于發(fā)售初期的價(jià)格。而區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓空置率近20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了6%的安全指標(biāo)。

 

富力所追求的區(qū)域多元化戰(zhàn)略也在成都市場(chǎng)遭遇了巨大壓力。自2012年年底，富力成都天匯Mall的主力店廣百百貨因經(jīng)營(yíng)虧損撤離之后，這個(gè)商業(yè)面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的城中心綜合體至今仍未有主力店落戶開業(yè)。

 

曾于2013年年初傳出由于資金鏈需求巨大，富力計(jì)劃運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)上市，但其商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)盈利的能力也廣為業(yè)界和投資者質(zhì)疑。

 

積極尋求區(qū)域多元化策略是富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉謀求的解決之道。擺在他面前的除了富力城等商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)大考外，還有2014年到期債務(wù)規(guī)模較大帶來(lái)的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

 

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)&和記黃埔李嘉誠(chéng)：勇于撤退

 

與內(nèi)地大多數(shù)地產(chǎn)商的激進(jìn)不同，一向嗅覺(jué)靈敏的亞洲首富李嘉誠(chéng)開始在中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)扮演撤退者角色。

 

2013年10月，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔各持50%權(quán)益的東方匯經(jīng)中心以89.5億港元出售。業(yè)界預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高供應(yīng)局面，這會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的消極作用。

 

內(nèi)地市場(chǎng)正在告別高增長(zhǎng)階段，李嘉誠(chéng)出于更高投資回報(bào)率的追求，將總獲利超37億港元的此處商業(yè)地產(chǎn)出售或許向市場(chǎng)傳遞出一個(gè)明顯的信號(hào)，那就是見好就收。