在堅(jiān)持了三年以“去投資化”為目的、卻通過(guò)抑制需求為手段的調(diào)控后,房地產(chǎn)在2013年迎來(lái)了需求全面釋放,這樣的市場(chǎng)環(huán)境造就了千億房企的全面擴(kuò)容。2014年的樓市將會(huì)有怎樣的變化,面對(duì)空前集中的市場(chǎng),調(diào)控又應(yīng)當(dāng)如何轉(zhuǎn)向?

關(guān)鍵詞:集中度

行業(yè)集中度提升

千億房企擴(kuò)容至7家、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50的門(mén)檻比去年提升40%、百億房企又新增18家,過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2013年前11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額69946億元,其中21355億元的份額來(lái)自前50強(qiáng)房企。

“規(guī)模即存在”,大企業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng),項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多,能夠跨越一般的市場(chǎng)波動(dòng),“大魚(yú)吃小魚(yú)、快魚(yú)吃慢魚(yú)”的規(guī)則適用于眾多行業(yè),尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此,分析認(rèn)為集中度穩(wěn)步提升仍將成為2014年房地產(chǎn)行業(yè)不變的基調(diào)。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),2014年50強(qiáng)房企門(mén)檻有望達(dá)到200億元;千億、百億企業(yè)將繼續(xù)大幅擴(kuò)容,2014年萬(wàn)科、綠地將有望雙雙進(jìn)入2000億元行列,千億俱樂(lè)部有望擴(kuò)容至8-9家,超百億銷(xiāo)售額企業(yè)也將從2013年的73家達(dá)到100家。排名靠前的企業(yè)所占有的市場(chǎng)份額比例將明顯提升。

關(guān)鍵詞:調(diào)控

輕調(diào)控重市場(chǎng)

房地產(chǎn)與宏觀政策緊密相關(guān),政策帶來(lái)了過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏顛簸、酷暑與嚴(yán)寒。目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系,房地產(chǎn)的調(diào)控手段正在演變?yōu)?ldquo;輕調(diào)控、重市場(chǎng)”。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程, 2013年部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲,因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出。不過(guò),由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況地區(qū)差異較大,過(guò)去十年全國(guó)“一刀切” 式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變,中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為,從城市層面上看,一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出,適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求仍將是2014年的主基調(diào),而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等,在一線城市先行落地機(jī)會(huì)也較大。

關(guān)鍵詞:分化

對(duì)不同城市分類(lèi)指導(dǎo)

2013年底住建部工作會(huì)議提出,2014年要強(qiáng)化對(duì)于不同城市的“分類(lèi)指導(dǎo)”,這意味著,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化已經(jīng)在更大層面上被重視。

2013年,一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱,房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),三四線城市相對(duì)來(lái)講由于市場(chǎng)供應(yīng)量充裕,市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡,價(jià)格上漲動(dòng)力不是很充足,已經(jīng)出現(xiàn)明顯“分化”現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)向好城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,不好的城市則有可能面臨房?jī)r(jià)停漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市,市場(chǎng)成交量低迷,房?jī)r(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

在這樣的市場(chǎng)背景下,2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺(tái)了定向?qū)捤纱胧?而北京、上海、廣州、深圳等一線城市,鄭州、西安、武漢等部分熱點(diǎn)二線城市則在11月前后出臺(tái)“階段性”收緊的政策,合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu),以完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

同策機(jī)構(gòu)的報(bào)告指出, 2014年調(diào)控政策將強(qiáng)化對(duì)于不同城市的“分類(lèi)指導(dǎo)”。盡管通過(guò)政策“分化”有望使不同城市的市場(chǎng)需求得以釋放,以使總體市場(chǎng)回歸合理,但從短期來(lái)看,不同城市市場(chǎng)之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。