大智慧阿思達(dá)克通訊社1月2日訊，2013年，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著一系列變化，這些變化正是醞釀房地產(chǎn)市場更大變革的前哨。

 

十八屆三中全會(huì)，強(qiáng)調(diào)淡化房地產(chǎn)行政性調(diào)控，以市場化為取向的推進(jìn)思路，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制日漸清晰，給房地產(chǎn)行業(yè)定下未來發(fā)展的主基調(diào)。

 

而土地改革、金融創(chuàng)新、自貿(mào)區(qū)、新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)、養(yǎng)老概念等都將是三中全會(huì)后房地產(chǎn)市場重點(diǎn)關(guān)注和推進(jìn)的，房企將在這些新投資領(lǐng)域里尋找契合自身發(fā)展和突破的機(jī)會(huì)。

 

2013年，龍頭房企扎堆一線城市搶地，銷售上量價(jià)齊升。一線城市無論是房價(jià)和地價(jià)的上漲，都已過分透支。隨著地價(jià)和資金成本的高企，房企的利潤空間愈受考驗(yàn)。市場認(rèn)為，2014年，二線城市將比一線城市具有更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

 

地產(chǎn)股投資方面，目前地產(chǎn)股板塊的估值處于歷史低位，2014年將有望引來估值修復(fù)行情。而地產(chǎn)板塊的投資策略上，可總結(jié)為三大投資機(jī)會(huì)主線：一是行業(yè)分化積極轉(zhuǎn)型，公司周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司；二是能從國企改革和土地改革紅利中受益的公司；三是圍繞受益各大自貿(mào)區(qū)概念的公司。

 

2014年城市分化加劇，看好二線城市

 

2013年城市分化的趨勢明顯，而供需矛盾將促使2014年房地產(chǎn)行業(yè)的城市區(qū)域分化進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

世聯(lián)地產(chǎn)（002285.SZ）董事長陳勁松在其最新出爐的年度總結(jié)報(bào)告中指出，2013年，一線的地價(jià)漲勢過猛，開發(fā)商招拍掛拿地的利潤將會(huì)很低?？峙露€城市將主導(dǎo)中國房地產(chǎn)2014年的走勢。二線城市，尤其是以省會(huì)城市為主導(dǎo)的情況將開始出現(xiàn)，一線城市扎堆的現(xiàn)象將會(huì)消減一些，而人口凈流出的三四線城市住宅市場將承壓。

 

世聯(lián)地產(chǎn)分析認(rèn)為，由于2011年新開工面積拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，從2013年開始國內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積已正式進(jìn)入高位平臺期，2014年房地產(chǎn)市場或面臨總體供應(yīng)增加且需求下滑。但城市資源集約程度的不斷提升為一二線城市吸引來新增人口，確保了一二線城市的剛性需求；而三四線城市常住人口較少，新增人口量不足，面臨下行壓力。

 

在城市投資機(jī)會(huì)的判斷上，龍頭房企的觀點(diǎn)也較為一致。萬科（000002.SZ）董事會(huì)秘書譚華杰在近期的投資策略會(huì)上表示，在城市發(fā)展上，未來更加看好沿海二線城市。他認(rèn)為，城市化已進(jìn)入后半期，如東部三大城市圈、長江中游和成渝城市圈將是未來主要的人口流入地，三四線城市分化趨勢將更加明顯。

 

招商地產(chǎn)（000024.SZ）管理層也認(rèn)為，未來城市分化日益明顯，部分城市供應(yīng)緊張，其中一線城市庫存降低，房價(jià)上漲難以根本轉(zhuǎn)變；二線城市價(jià)量平穩(wěn)，三四線城市泡沫顯現(xiàn)。

 

保利地產(chǎn)（600048.SH）董事長宋廣菊同樣表示，一二線城市，特別是“北上廣深”四個(gè)一線城市，房價(jià)還會(huì)持續(xù)上漲；而省會(huì)等二線城市因?yàn)榧扔胁粩嘣龃蟮男枨螅瑫r(shí)也存在去除庫存的壓力，供求關(guān)系將趨于平穩(wěn)，房價(jià)也會(huì)平穩(wěn)增長。宋廣菊表示，三四線城市由于需求不足、供應(yīng)量過大，房價(jià)在2014年有下降的壓力。

 

回顧房企2013年的拿地情況，龍頭房企一二線城市拿地的趨勢十分明顯。從萬保招金已經(jīng)公布的拿地?cái)?shù)據(jù)看，將拿地權(quán)重主要放在一二線城市，比例超過或接近70%。

 

像一直在三四線城市的恒大地產(chǎn)（03333.H）在2013年開始積極進(jìn)軍一線城市，分別在北京、上海、廣州三個(gè)一線城市積極拿地。據(jù)公開資料顯示，恒大地產(chǎn)今年7月份首進(jìn)京城，截至目前共在北京買入三幅地塊，拿地金額共計(jì)127.35億元；12月4日，恒大地產(chǎn)一天之內(nèi)在上海、南京一舉拿下6幅地塊，總金額達(dá)97億元。

 

世聯(lián)地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，一二線城市在全國各線城市的銷售面積與銷售金額中，分別占比35.7%和45.1%，50個(gè)重點(diǎn)城市占總銷售額50%，領(lǐng)跑全國。

 

地產(chǎn)股板塊三大投資主線

 

十八屆三中全會(huì)后，房地產(chǎn)市場重點(diǎn)關(guān)注和推進(jìn)土地改革、金融創(chuàng)新、房產(chǎn)稅改革、自貿(mào)區(qū)、新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。這些在行業(yè)分化中，尋求積極轉(zhuǎn)型的房企將受到市場的關(guān)注。

 

龍頭房企在新的行業(yè)投資機(jī)會(huì)面前，也紛紛作出戰(zhàn)略選擇。萬科31億港元入股徽商銀行，試水地產(chǎn)和金融的結(jié)合，打造社區(qū)金融；保利地產(chǎn)最新分布其養(yǎng)老戰(zhàn)略，未來十年將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，打造機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。

 

縱觀市場對地產(chǎn)板塊2014年的投資策略，大致可總結(jié)為三大機(jī)會(huì)主線：一是行業(yè)分化積極轉(zhuǎn)型，公司周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司；二是能從國企改革和土地改革紅利中受益的公司；三是圍繞受益各大自貿(mào)區(qū)概念的公司。

 

招商證劵地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，地產(chǎn)板塊明年投資策略將繼續(xù)圍繞新聞熱點(diǎn)和改革紅利發(fā)酵，與自貿(mào)區(qū)、國企改革以及土地改革等相關(guān)個(gè)股或存在機(jī)會(huì)，相關(guān)個(gè)股如格力地產(chǎn)（600185.SH）、深振業(yè)（000006.SZ）等；此外，泛地產(chǎn)行業(yè)分化機(jī)會(huì)積極轉(zhuǎn)型和細(xì)分行業(yè)中脫穎而出的萬科A、陽光城（000671.SZ）、陽光股份（000608.SZ）和世聯(lián)地產(chǎn)也會(huì)普遍受到關(guān)注。

 

國信證券認(rèn)為，抗周期能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健且業(yè)績鎖定性高的全國龍頭地產(chǎn)股“萬保招金”將更會(huì)被看好；三中全會(huì)改革主題相關(guān)個(gè)股，以及部分市值管理動(dòng)力足的業(yè)績高增長公司或受市場關(guān)注，如華業(yè)地產(chǎn)（600240.SH）、中天城投(000540.SZ)、華夏幸福、榮盛發(fā)展（002146.SZ）、中南建設(shè)（000961.SZ）、世聯(lián)地產(chǎn)、華僑城A（000069.SZ）、深振業(yè)、深天?。?00090.SZ）、格力地產(chǎn)以及金隅股份（601992.SH）。

 

國泰君安則認(rèn)為，土地改革是最大的制度紅利，部分公司可能將大幅受益于土改的盛宴，尤其在一線擁有非住宅用地的房企最受益，核心標(biāo)的公司具體包括：北京的金隅股份、電子城（600658.SH）、空港股份（600463.SH），深圳的有招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)（000031.SZ）以及上海的中華企業(yè)（600675.SH）、上實(shí)發(fā)展（600748.SH）、張江高科（600895.SH）、浦東金橋（600639.SH）。此外，高周轉(zhuǎn)房企的周轉(zhuǎn)能力會(huì)獲得更大釋放，一線龍頭“招萬保金”、榮盛發(fā)展、陽光城等都將受益。

 

地產(chǎn)估值處歷史低位有望迎來修復(fù)

 

地產(chǎn)股板塊的低迷走勢已經(jīng)持續(xù)將近一年，地產(chǎn)龍頭股“萬保招金”都在探底的邊緣徘徊，地產(chǎn)股板塊PE值已經(jīng)處于近五年來的歷史低位。隨著樓市調(diào)控的淡化，以及長效機(jī)制的轉(zhuǎn)型筑底。2014年，地產(chǎn)股板塊有望引來估值修復(fù)的反彈行情。

 

目前，地產(chǎn)股股價(jià)大都仍處于年內(nèi)底部區(qū)域，大部分地產(chǎn)股的市盈率均在25倍以下，明顯低于大盤平均水平，未來地產(chǎn)股估值修復(fù)空間很大。

 

平安證券指出，十八大三中全會(huì)決議涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)市場的影響中性，放開單獨(dú)二胎對行業(yè)長期利好，房產(chǎn)稅立法對行業(yè)長期利空，綜合而言政策影響中性。決議中屢次強(qiáng)調(diào)市場的調(diào)節(jié)作用，可以期待新任政府對房地產(chǎn)市場將采取不同于前任運(yùn)動(dòng)式調(diào)控的方式，調(diào)控的節(jié)奏將更尊重市場規(guī)律。穩(wěn)定的政策預(yù)期將更有利于行業(yè)的發(fā)展，提升被政策長期壓制下的行業(yè)估值水平。

 

針對明年的地產(chǎn)股投資，招商證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)板塊PE位于歷史低位、安全邊際高，且未能反映近年來的蓬勃發(fā)展與業(yè)績持續(xù)向上。而房地產(chǎn)行業(yè)政策趨于平穩(wěn)，板塊健康、穩(wěn)定的發(fā)展周期端倪乍現(xiàn)，悲觀的預(yù)期已經(jīng)透支，預(yù)計(jì)2014年持續(xù)的預(yù)期修復(fù)所帶來的回收行情相對收益達(dá)20%以上。

 

但修復(fù)行情并不代表地產(chǎn)板塊將會(huì)迎來大級別的行情。國信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，2014年改革帶來的正面效應(yīng)尚難以立竿見影體現(xiàn)，但轉(zhuǎn)型期的陣痛或在所難免，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，預(yù)計(jì)流動(dòng)性仍偏緊，政策仍難放松，行業(yè)將處在小周期的衰退階段，但短暫休憩是為將來跑得更遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)板塊在2014年難有趨勢性的、大級別的行情。