“住宅是世茂房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，盡管地價(jià)成本升高，但世茂在合理管控成本的同時(shí)，加快了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，提高銷(xiāo)售回款比率，以此把控現(xiàn)金流和利潤(rùn)率。”世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇向《證券日?qǐng)?bào)》表示，在商業(yè)方面，尤其是社區(qū)商業(yè)方面，Mini Mall、Mini Hotel是世茂未來(lái)社區(qū)商業(yè)的方向。這不僅能為社區(qū)提供配套，提高住宅銷(xiāo)售的升值空間，而且能改變以往購(gòu)物中心、酒店動(dòng)輒幾十億元的投資局面，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。

 

事實(shí)上，據(jù)記者了解，世茂系目前已經(jīng)由接班人許世壇掌舵。世茂房地產(chǎn)以住宅為主，經(jīng)營(yíng)一些社區(qū)商業(yè)和酒店等業(yè)態(tài)。世茂股份則是世茂集團(tuán)的另一家控股子公司，主業(yè)是大型購(gòu)物中心、百貨商業(yè)。

 

克爾瑞研究院在《2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排行榜》中分析，世茂房地產(chǎn)若能在2014年上半年補(bǔ)充約200億元的可售房源，則有望在2014年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額突破千億元的目標(biāo)，成為“千億俱樂(lè)部”的新成員。

 

可售貨值達(dá)1500億元

 

2014年1月1日，克爾瑞研究院正式發(fā)布了《2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排行榜》，世茂以全年670.7億元的銷(xiāo)售收入位列全國(guó)房企第9名。

 

值得關(guān)注的是，截至2014年1月1日，世茂房地產(chǎn)已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)了約50%的復(fù)合增長(zhǎng)?？藸柸鸬难芯繄?bào)告顯示，2013年全年，世茂房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)46%，2011年、2012年世茂房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)率，都穩(wěn)定在50%左右。

 

克爾瑞研究院進(jìn)一步分析認(rèn)為，世茂2013年上半年新開(kāi)工1430萬(wàn)平方米，為明年沖刺千億元銷(xiāo)售目標(biāo)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。據(jù)悉，截至2013年年底，世茂房地產(chǎn)可售房源貨值約為1300億元，按照規(guī)劃，世茂房地產(chǎn)有望在2014年上半年補(bǔ)充約200億元貨值的可售房源，如果仍能保持70%的去化速度，世茂房地產(chǎn)有望在2014年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額突破千億元的目標(biāo)。

 

對(duì)此，許世壇坦言，世茂2014年的銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)估值為800億元。若包含2013年零售的庫(kù)存，可售貨值大概可以達(dá)到1300億元。“如果明年再買(mǎi)些地，可售貨值應(yīng)該可以達(dá)到1500億元。近幾年，公司去化率基本上維持在70%左右。這個(gè)數(shù)字包括世茂股份及一些合作項(xiàng)目。”

 

值得一提的是，一般來(lái)說(shuō)，在企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模接近1000億元之際，多數(shù)房企都會(huì)提早布局，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，包括擴(kuò)大海外投資，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)等。對(duì)此，許世壇表示，“世茂的基礎(chǔ)很好，做好住宅的同時(shí)，我們可以衍生出很多業(yè)務(wù)。今后在商業(yè)方面投入也會(huì)很大，尤其公司已經(jīng)在深圳市前海地區(qū)購(gòu)買(mǎi)了土地，辦公樓等出租型業(yè)態(tài)未來(lái)將逐漸入市。今后，公司加大投入的領(lǐng)域還包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等”。

 

加快周轉(zhuǎn)平衡利潤(rùn)

 

相對(duì)多數(shù)房企不惜高價(jià)拿地，拼命摘得地王地塊，回歸一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的舉措，世茂似乎更有自己的想法。據(jù)世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅透露，除了一線(xiàn)、二線(xiàn)城市之外，吸引外來(lái)人口能力較強(qiáng)、消費(fèi)能力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市也是擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)一次開(kāi)盤(pán)或者一個(gè)月銷(xiāo)售10億元甚至20億元。”

 

不過(guò)，2013年9月5日，世茂以47.25億元總價(jià)拿下蘇州金雞湖兩宗地塊，其中一幅為蘇州樓面單價(jià)地王。

 

縱觀地王的命運(yùn)，順利入市且大賺的并不多，包括中糧地產(chǎn)的北京孫河地王和融創(chuàng)中國(guó)的北京農(nóng)業(yè)展覽館地王，目前都已經(jīng)引入合作方共同開(kāi)發(fā)，分別為項(xiàng)目“找錢(qián)”高達(dá)9.08億元和12.25億元。

 

對(duì)此，許世壇坦言：“現(xiàn)在的地價(jià)都很高，包括蘇州市在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊。不過(guò)，未來(lái)再也沒(méi)有這樣好的土地了。地價(jià)貴，就要深入挖掘產(chǎn)品，銷(xiāo)售速度要快。”

 

“為什么有的企業(yè)拿到地王以后就不行了，因?yàn)橥顿Y這塊地可能需要好幾年，本來(lái)沒(méi)有調(diào)控政策的市場(chǎng)拖到了調(diào)控政策出臺(tái)，拖到了開(kāi)始限購(gòu)。”許世壇稱(chēng)，世茂要在控制利潤(rùn)的同時(shí)，加快新進(jìn)土地的周轉(zhuǎn)速度。

 

事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)人士也向記者透露，從2012年開(kāi)始，世茂房地產(chǎn)就強(qiáng)化了對(duì)工程節(jié)點(diǎn)控制、成本控制等方面的管理，以此提高周轉(zhuǎn)速度。

 

對(duì)此，蔡雪梅坦言，世茂現(xiàn)在確實(shí)有不少項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度都非?？?。“石獅市的項(xiàng)目我們做了10萬(wàn)平方米的展示區(qū)，只花了4個(gè)月時(shí)間，并且一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了20億元。”此外，蘇州世茂石湖灣項(xiàng)目于2013年3月份參與拍地，政府8月份交地，12月份已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；世茂張家港九溪墅項(xiàng)目則是2013年5月底拿地，11月底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。

 

凈資產(chǎn)收益待考

 

事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房企為了追求千億元的銷(xiāo)售規(guī)模，走快周轉(zhuǎn)路線(xiàn)的同時(shí)，有可能導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率有所下降。以萬(wàn)科為例，雖然其2013年銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1700億元，但從其近幾年的凈資產(chǎn)收益率來(lái)看，除了2012年，一直是銷(xiāo)售規(guī)模不足100億元的華遠(yuǎn)地產(chǎn)更高。

 

“很多開(kāi)發(fā)商有沖擊千億元銷(xiāo)售規(guī)模的沖動(dòng)，但我覺(jué)得這只是個(gè)必經(jīng)的過(guò)程。”許世壇坦言，世茂非常重視凈資產(chǎn)收益率的管控，以世茂目前在上海市的三個(gè)持有型酒店為例，一年可以實(shí)現(xiàn)近9億元的收入。未來(lái)，世茂將加大對(duì)持有型商業(yè)的投入，但會(huì)做一些改變。

 

他強(qiáng)調(diào)，以往要花費(fèi)8億元至10億元投資一個(gè)大型酒店，回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，世茂以后不一定再投這么多大型酒店了。“可以做結(jié)婚、休閑等不同主題的Mini酒店，單個(gè)酒店投資只需要幾千萬(wàn)元。未來(lái)三年到四年時(shí)間，世茂房地產(chǎn)的利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率將會(huì)顯著提升。”

 

許世壇稱(chēng)，2014年房企的資金鏈可能會(huì)相對(duì)緊張。不過(guò)，世茂在境外做了很多融資工作，75%的融資都是長(zhǎng)期融資，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)低很多。