“我認(rèn)為2013年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是分化，” 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛說(shuō)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性分化從2002年就開(kāi)始了，只不過(guò)2013年非常明顯，我相信2014年會(huì)更加明顯、更加清晰。我相信隨著時(shí)間的推移，中國(guó)的樓市分化得更徹底，一定要談區(qū)域，而不是以點(diǎn)帶面、以偏概全。”
房?jī)r(jià)需區(qū)域化討論 北上廣不能代表全國(guó)
“我始終堅(jiān)持，如果背離區(qū)域性談房?jī)r(jià)我個(gè)人認(rèn)為都是無(wú)稽之談，”杜猛說(shuō)，“因?yàn)橥覀円徽勂鸱績(jī)r(jià)，就談北京和上海，而北京、上海、深圳占了中國(guó)房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)面積的21%左右，總銷售額只占了12%，并不能代表全國(guó)的市場(chǎng)。”
杜猛認(rèn)為，在2013年，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不再執(zhí)行“一人得病全家吃藥”的方法，各地方政府對(duì)自己城市的房?jī)r(jià)在分別進(jìn)行管控。“我認(rèn)為2002年，我們國(guó)家的房市應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)形成了區(qū)域性分化，而且非常嚴(yán)重。比如我們的一二線城市，只要是限購(gòu)的城市都有供求關(guān)系失衡、公共產(chǎn)品失衡造成的價(jià)格過(guò)分上漲，所以它才進(jìn)行限購(gòu)。這是一個(gè)很特殊的市場(chǎng)。”他說(shuō)。
在杜猛看來(lái)，三四線城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)分析的缺失是今年的一個(gè)重要問(wèn)題，“我們地產(chǎn)界有一大堆發(fā)燒友，就是要逐步用一二線城市的現(xiàn)象代替中國(guó)房地產(chǎn)三四線城市甚至五線城市，所謂五線城市就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)。所以我認(rèn)為五線城市又這么大，他們也在做，他們存在的市場(chǎng)有人愿意去分析嗎？不愿意去分析。”
“這樣的情況下，我們判斷的全國(guó)市場(chǎng)是失真的，”杜猛說(shuō)，“要區(qū)域性地看待中國(guó)樓市以及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。目前，有一種不健康發(fā)展、非理性發(fā)展的行為，我認(rèn)為我們?cè)?014年的時(shí)候要注重這一點(diǎn)。”
房企“不差錢”猛拿地 壟斷是地價(jià)飛升主因
房企不差錢和土地價(jià)格增幅大是房企在2013年發(fā)力拿地的主要因素，杜猛說(shuō)，“大部分房企不差錢，從很多房企提前完成全年銷售額就可以看出來(lái)。他們拿地的錢一個(gè)是銷售額匯款，另一部分是資本市場(chǎng)募集和增發(fā)的資金。”
除了不差錢，杜猛認(rèn)為土地增幅高是促進(jìn)房企拼命拿地的一個(gè)主要原因，“我們?nèi)珖?guó)土地增值，十年調(diào)控始終保持在兩位數(shù)字，有的保持在9.5-13.4這個(gè)區(qū)間，大部分都保持在兩位數(shù)，全國(guó)的土地增值在這個(gè)數(shù)字，，我融資成本很低，可能就是7，我要是漲到13、14，那等于我買了地坐地不動(dòng)我都可以賺錢。”
針對(duì)2013年不斷出現(xiàn)地王的情況，杜猛表示，土地的壟斷政策導(dǎo)致了土地價(jià)格的居高不下。他說(shuō)：“解決問(wèn)題就是要堅(jiān)決地落實(shí)三中全會(huì)的精神，進(jìn)行土地政策改革。”
“地價(jià)為什么漲這么快？”杜猛反問(wèn)，“賣地現(xiàn)在是相對(duì)壟斷，稀缺一點(diǎn)就能賣個(gè)好價(jià)；我一次性推出五千塊、一萬(wàn)塊土地，地價(jià)馬上就下來(lái)了。”
分化是去年地產(chǎn)主導(dǎo)詞 土地政策應(yīng)全面改革
對(duì)于2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，杜猛選擇了“分化”這個(gè)詞作為總結(jié)。“重點(diǎn)分為三個(gè)部分，”他表示。
首先是政府在退出市場(chǎng)，“過(guò)去可能是插手多了，現(xiàn)在越退越多，就是要讓市場(chǎng)決定整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和樓市，當(dāng)然制度另當(dāng)別論。”杜猛說(shuō)。
其次是制度的重建、改革，杜猛說(shuō)，“根據(jù)三中全會(huì)的精神，房地產(chǎn)制度的重建和構(gòu)建，而不要進(jìn)行微調(diào)，特別是土地政策，因?yàn)樗绊懼覀兊某擎?zhèn)化，所以一定要進(jìn)行整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的重建，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上優(yōu)化和全面改革?？傊?，根據(jù)三中全會(huì)重啟改革的精神，我們房地產(chǎn)管理的相關(guān)政府部門要拿出條款，打破‘游戲的壁壘’，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，保證樓市不那么瘋狂。”
“房地產(chǎn)不是只有70個(gè)城市，”杜猛說(shuō)，市場(chǎng)的分化是他表示的第三個(gè)重點(diǎn)。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是現(xiàn)在在分化，早就開(kāi)始分化了，只不過(guò)2013年非常明顯，我相信2014年會(huì)更加明顯、更加清晰。我相信隨著時(shí)間的推移，中國(guó)的樓市分化得更強(qiáng)更大，一定要談區(qū)域，談一線、二線、三線城市的樓市，而不是以點(diǎn)帶面，以部分代表整體。
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