“能把并非自產的資源整合成為自己的，才是企業(yè)競爭力所在。”這是地產風云人物、綠地集團董事長張玉良的切身感受。近日，在上海國資高層研討會上，他還提出房地產開發(fā)商拼的就是綜合整合能力。
事實上，近年來不少開發(fā)商都在整合資源優(yōu)勢搶奪市場。尤其是在新型城鎮(zhèn)化的背景下，房企之間已經正在開展一場城市運營的角逐。
潮涌城市運營
很難數(shù)清楚究竟有多少房企已將戰(zhàn)略觸及城市運營領域。媒體用“造房”到“造城”來形容這場轉變。“其實準確講造城早幾年已經開始了，但現(xiàn)在要求更高了，不能造‘空城’、也不能造‘睡城’。”有業(yè)內人士表示。
“萬科的最新定位是城市配套服務商。”今年6月，萬科總裁郁亮向外界表示。實際上，萬科配套服務商實踐已經開始，其“第五食堂”已在全國范圍內全面開花。與此同時，萬科還邁出了商用運營的第一步，11月位于北京昌平的金隅萬科廣場已經開業(yè)。
同為地產龍頭企業(yè)的綠地集團，則日前成立了“綠地•產業(yè)發(fā)展中心”為中小企業(yè)提供“商務、資金、服務、宣傳、發(fā)展”五大核心功能服務。
“原來大家更是賣辦公樓，賣出去就不管了，很容易出去 ‘空置’的現(xiàn)象，影響片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。” 綠地京津事業(yè)部營銷總監(jiān)李薊表示。而該中心成立旨在進一步促進綠地城市綜合體建設與區(qū)域產業(yè)發(fā)展，特別是實體經濟、民營經濟的發(fā)展相結合。
今年5月，綠地還出資1.6億元，在盤龍谷文化城建設中國國家畫院盤龍谷創(chuàng)作基地，成為綠地集團探索文化產業(yè)與項目開發(fā)相結合的重要舉措。
房企積極轉型城市運營商的背后，無疑是新型城鎮(zhèn)化帶來的機遇。近日召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議，明確了未來我國新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向和實現(xiàn)道路，提出要以人為本，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化。
“城鎮(zhèn)化不是房地產化，但是絕對離不開房地產。”有房地產業(yè)內人士表示。他認為產業(yè)支撐和服務保障是城鎮(zhèn)化推進的關鍵，房地產業(yè)應充分發(fā)揮整合資源和服務運營功能，為產業(yè)發(fā)展特別要為現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)的發(fā)展提供配套服務。
或為房企發(fā)展藍海
當然開發(fā)商做城市運營商，也被認為是被形勢倒逼。當下許多地塊的出讓，都會伴隨有相應的開發(fā)配套。
2012年，中海地產以20億元的報價中標寶安尖崗山區(qū)域一塊居住用地。據(jù)悉，這是一塊深圳市難得的低密度住宅用地，但被捆綁藝術館、規(guī)劃展覽館的運營管理權20年。
深圳中海地產高層向媒體透露，當時的“捆綁”條件，不接受也要接受，如果不拿那塊地，中海在深圳就沒有土地儲備了。
而更為重要的是，企業(yè)的傳統(tǒng)利潤模式受到了挑戰(zhàn)。日前某機構發(fā)布了《2013年房企銷售TOP50》排行榜，中國房企的千億軍團已經擴至7家。榜單樂觀預計，2014年萬科、綠地均有望晉級兩千億量級。
“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年我們會看到行業(yè)的天花板。”這是萬科總裁郁亮年中的言論。他認為，不用十年，就會有傳統(tǒng)意義的“天花板”。“中國房地產市場到十萬億就差不多，一年一千萬套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未來十年，中國住宅需求量會穩(wěn)定下來，甚至會萎縮。”
當樓市進入下半場，房企不得不尋找到新的增長空間。
中原地產運營總監(jiān)何濤看來，所謂城市運營商，不同于一般的房地產開發(fā)商。它是指如何運營城市或區(qū)域的發(fā)展商。而這樣的發(fā)展商，必須具備相當?shù)膶嵙?，具有從常?guī)地產的開發(fā)向城市縱深發(fā)展延伸的能力，具有從大盤開發(fā)向區(qū)域經濟拓展能力。
而在這樣的基礎上，城市經營已經不全部由政府來包辦，而變成由地方政府來主導規(guī)劃，由那些頗有實力的企業(yè)作為城市運營的執(zhí)行者。在每一項浩大工程的背后，無不展現(xiàn)出一個城市運營商的執(zhí)行能力和執(zhí)行高度。
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