2013年樓市收官，這一年，政策調(diào)控依然是房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，從“國五條”到“京七條”、“滬七條”，政策不斷加碼。這一年，房企銷售的“千億軍團”擴大至七家，開發(fā)商掙得盆滿缽滿，手里握著大把資金到處“攻城略地”，“地王”頻出。
過去的2013年，很多人實現(xiàn)了“住房夢”，但仍有很多人在“望房興嘆”，“改善住房”依然是大部分人所執(zhí)著的夢想。新的一年，樓市將會呈現(xiàn)怎么樣的走勢，房價能否回歸理性，值得期待。
政策頻出：樓市長效機制待建立
2013年，樓市延續(xù)了以往的調(diào)控主基調(diào)。2月20日，新“國五條”出臺，提出要堅決抑制投機投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購措施，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
3月1日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，首次明確二手房交易個人所得稅嚴(yán)格按照個人所得的20%征收。隨后的一個月里，北京、上海、廣州等地先后出臺地方細(xì)則。
為此，清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，為了防止房價過快上漲，調(diào)控政策必須加碼，甚至還應(yīng)該出臺一些前所未有的新措施。然而，新“國五條”的實際執(zhí)行并未收到業(yè)界期望的效果，樓市依然表現(xiàn)火爆，“日光盤”頻出、“地王”記錄不斷被刷新，房價持續(xù)上漲。
進入第四季度，以一線城市和部分熱點二線城市為代表，“深八條”、“京七條”等收緊性政策相繼出臺。在中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉看來，2013年雖然出臺了“國五條”，但絕大部分城市并未落地；各地出臺的調(diào)控升級政策的確影響了2013年四季度市場，但因為在供應(yīng)方面沒有有力措施，未來市場走勢依然很難出現(xiàn)改變。因此，2014年長效機制的建立非常迫切，樓市不改變屢調(diào)屢漲的預(yù)期，未來軟著陸的可能越來越小。
“日光盤”頻出：多數(shù)樓盤遭哄搶
在樓市調(diào)控沒有放松的環(huán)境下，各地銷售表現(xiàn)火爆。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，2013年，熱點城市市場表現(xiàn)為供需不均，北京、上海、南京等地“日光盤”頻出。
3月份，北京通州的金地·格林格林項目首次開盤，約有4000多人爭搶400多套房源。不到3小時該樓盤的484套房源全部認(rèn)購?fù)戤?；另?jù)新民網(wǎng)報道稱，3月24日晚間，在寶山大場鎮(zhèn)一處新盤售樓處，面對每平米22000元的開盤價，近百名購房者徹夜排隊等待開售。
據(jù)了解，“日光盤”幾乎貫穿了整個2013年。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，樓市“日光盤”背后集聚著多重矛盾，這個矛盾多數(shù)與開發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來政策面的走勢密切相關(guān)。
另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，未來限購仍將從嚴(yán)，購房人對購房資格更加珍惜，由品牌房企開發(fā)建設(shè)的、價位合理的優(yōu)質(zhì)樓盤項目自然成為更多購房人關(guān)注等候的焦點。
房價上漲：市場供需不對稱
在樓市旺盛的需求面前，房價一路上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年12月份，百城新建住宅均價為10833元/平方米，環(huán)比11月上漲0.70%，自2012年6月以來連續(xù)第19個月環(huán)比上漲。
其中，北京、上海等十大城市住宅均價為18994元/平方米，環(huán)比上月上漲1.31%，與上年同期相比上漲17.56%。另據(jù)國家統(tǒng)計局11月份70城市房價變動數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房價格已經(jīng)連續(xù)3個月同比上漲超20%，另有26個城市房價同比漲幅達到或超過10%
張大偉認(rèn)為，2013年的調(diào)控以無效告終，從年初的“國五條”各地公布房價控制目標(biāo)，到11月接近20個城市出臺地方調(diào)控收緊政策，雖然一定程度上抑制了房價加速上漲，漲幅的確放緩，但從成交量看，整體市場依然非?；馃?，一二線城市日光盤迭出。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在接受本網(wǎng)記者采訪時表示，房價上漲與購房者對房價上漲預(yù)期有關(guān)，但主要還是供求關(guān)系問題。他說：“包括北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場的供應(yīng)與需求還是很不對稱的情況。”
地王頻出：“面粉”貴過“面包”
2013年住宅銷售一路火爆，土地市場也是“硝煙彌漫，捷報頻傳。”據(jù)了解，開發(fā)商憑借資金優(yōu)勢，在土地市場出手大方，一些城市熱點地塊一度遭到拼搶，“地王”記錄不斷被刷新。
7月3日，北京夏家胡同地塊以17.7億元價格成交，樓面地價超過4萬元/平米；9月4日，北京農(nóng)展館地王誕生，第二天，上海、杭州、蘇州一日內(nèi)三個地王地塊集中入市，總成交價超過400億元。房企不惜重金頻頻在土地市場大手筆拿地，連一度聲稱不拿地王的萬科，也在一個月時間內(nèi)連續(xù)拿下三塊“地王”。
地王頻出，部分地塊甚至是“面粉”貴過“面包”，為此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時稱，地王的出現(xiàn)和房價的增長有很大關(guān)系。開發(fā)商資金充裕，樓市剛性購房需求依然旺盛，因此，開發(fā)商更積極地在熱點城市儲備土地以待后期開發(fā)。
開發(fā)商火熱的拿地局面下，2013年土地出讓金上漲明顯，以一線城市為例，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4個一線城市土地出讓金均創(chuàng)歷史記錄，合計土地出讓金超過5000億元。其中，上海更是創(chuàng)造了2000億元的土地出讓金記錄，北京全年土地出讓金超過1800億元。
千億房企擴容：2020年將達20家
2013年樓市收官，多家房企超額完成年度銷售目標(biāo)。其實，早在兩三個月前，融創(chuàng)、世貿(mào)、碧桂園等多家房企就以完成年度業(yè)績。另外，2013年備受關(guān)注的千億房企陣營擴大至七家。
據(jù)克而瑞研究中心與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2013年房企銷售排行榜TOP50》顯示，2013年萬科的銷售額為1740.6億元，位居銷售榜首位。綠地集團銷售額達到1625.3億元，緊隨萬科位居第二。
另外，萬達集團、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、碧桂園和恒大地產(chǎn)分別以1301億元、1251億元、1170億元、1097億元及1082億元的銷售額排名第三到第七位，至此，千億房企陣容從2012年的三家擴容至七家。
據(jù)中國指數(shù)研究院提供給本網(wǎng)的資料顯示，未來千億將成為全國性龍頭房企的下限，2020年可能有20家企業(yè)達到這一水平。根據(jù)該機構(gòu)的測算，預(yù)計到2020年將有6家2000億級企業(yè)、14家1000-2000億企業(yè)、17家500-1000億企業(yè)。值得注意的是，在萬科之后，中海、保利、萬達等將在未來幾年突破2000億元，將龍頭企業(yè)的規(guī)模競爭推向新的高點。
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