近期關(guān)于房企欠繳土地增值稅的消息激起業(yè)內(nèi)熱議。中國證券報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，盡管房企在土地增值稅上存在不太規(guī)范的地方，但由于土地增值稅分為預(yù)征和清算兩步，只有符合清算條件后才進入清算階段。專家則認為，隨著地價不斷升高，房企的利潤空間變小，不排除土地增值稅在未來逐步取消的可能。

 

萬科否認拖欠稅款

 

“公司不存在應(yīng)繳未繳的土地增值稅。”面對“公司欠繳土地增值稅超過40億元”的報道，萬科在31日發(fā)布公告進行了否認。

 

此前有媒體質(zhì)疑，萬科存在應(yīng)繳未繳的土地增值稅，且旗下開發(fā)的四個項目存在未及時清算土地增值稅的問題。對此，萬科表示，涉及的四個項目不滿足土地增值稅清算的條件，不屬于“應(yīng)進行土地增值稅清算”的情況。截至2012年12月31日，公司計提土地增值稅清算準備金44.35億元，此為公司按照會計準則要求，對未來可能產(chǎn)生的土地增值稅進行的計提，公司不存在應(yīng)繳未繳的土地增值稅。

 

“是不是達到土地增值稅清算的條件，有沒有超過法定的納稅時間，才是判斷是否欠稅的充要條件。”上海交通大學海外教育學院稅務(wù)教研組組長汪蔚青表示，我國土地增值稅的征收分為兩步。首先是預(yù)征程序。由于土地增值稅屬于地方稅，各省市預(yù)征土地增值稅的方法不同。達到清算條件之后才到土地增值稅的清算階段。

 

按照相關(guān)規(guī)定，我國土地增值稅清算條件主要包括七點。其中，納稅人符合下列條件之一，應(yīng)進行土地增值稅的清算，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。同時，在符合以下條件之一時，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人強制清算，包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等。

 

從萬科發(fā)布的公告看，其否認的主要依據(jù)也是根據(jù)土地增值稅清算條件的規(guī)定。

 

土地增值稅或逐步取消

 

正是由于“兩步走”的征稅方式，以及兩步之間較長的征稅時間跨度、復(fù)雜的成本扣除項目等，使得土地增值稅在征收過程中面臨著很多復(fù)雜的狀況。

 

“房企在繳納土地增值稅的過程中有很多避稅行為。比如建造成本中的土建、結(jié)構(gòu)、門窗、電梯等項目可以進行抵扣，因此有很多房企自己成立建筑公司、材料公司、園林綠化公司、設(shè)計公司甚至廣告公司，從而將成本、利潤轉(zhuǎn)移到這些公司，而且這部分還可以從土地增值稅中扣除。”汪蔚青直言。

 

“事實上，房企多多少少在土地增值稅上都有不太規(guī)范的地方。因為按照土地增值稅的規(guī)定，最高一級需要征收的土地增值稅稅率達到60%，這就意味著房企很可能要把將近一半的項目利潤用來繳稅。”汪蔚青指出，在如此高稅率的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出于資本逐利的動機，會通過各種方式進行土地增值稅規(guī)避的行為。

 

盡管存在避稅的動機，但是否構(gòu)成稅法上規(guī)定的欠稅行為卻另當別論。對此，汪蔚青指出，需要區(qū)分財務(wù)報表中的應(yīng)繳未繳土地增值稅與欠稅的概念。其中，應(yīng)繳未繳的土地增值稅是會計師為了準確體現(xiàn)企業(yè)收入與成本配比而特別列示的項目。只有超過納稅義務(wù)發(fā)生時間后，才構(gòu)成欠稅。僅從土地增值稅的繳納看，在沒有到達清算時間、不符合清算條件時，是不需要清算的。

 

當前，我國正逐步完善財稅體系，減少流轉(zhuǎn)稅比例，增加直接稅和財產(chǎn)稅的比重，因此相關(guān)稅種也面臨調(diào)整。汪蔚青表示，土地增值稅具有暴利稅的性質(zhì)，相當于房地產(chǎn)行業(yè)的“特別收益金”。但隨著地價不斷升高，房企的利潤空間會變小，當利潤趨于平緩的情況下，不排除土地增值稅在未來逐步取消的可能。