隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房價(jià)漲幅已得到有效遏制，2014年房價(jià)是否會(huì)繼續(xù)高歌猛進(jìn)？還是會(huì)受長效機(jī)制、資金面等方面影響，泡沫破滅？此外，隨著城鎮(zhèn)化的開啟，我國房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)？作為房企應(yīng)當(dāng)有怎樣的應(yīng)對策略？有專家對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分析，2014年我國房地產(chǎn)市場去泡沫化持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)將迎來勻利時(shí)代。

 

宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)

 

2013年的房地產(chǎn)市場給人們留下了一個(gè)“熱”字，但房價(jià)難以遏制，“地王”頻繁的刷新，讓人們再次考量調(diào)控政策的延續(xù)性。在限貸限購等行政政策多次運(yùn)用后效果減弱，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的出臺(tái)預(yù)期也再次被加強(qiáng)。

 

日前，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署2014年工作時(shí)明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，并指出“要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。”

 

據(jù)姜偉新介紹，2013年，全國有17個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)控房價(jià)的政策措施。他說：“2014年，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。同時(shí)要推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革的工作，加強(qiáng)市場監(jiān)管。”

 

對此，福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群表示，2014年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀形勢將更加嚴(yán)峻，未來三五年內(nèi)，住房回歸民生軌道是基本方向，政策調(diào)整應(yīng)是一個(gè)長期的過程，市場也將重新步入調(diào)整期。

 

專家表示，中國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入由粗放式的高速成長到理性健康成長的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境發(fā)生了根本性改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要面對政策變化和行業(yè)轉(zhuǎn)型，還要面對同行業(yè)企業(yè)整合洗牌。行業(yè)競爭從土地儲(chǔ)備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面全面開展。

 

去泡沫化持續(xù)勻利時(shí)代到來

 

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，2013年11月份全國70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.6%，與10月份相比，環(huán)比平均漲幅收窄0.1%。同比漲幅擴(kuò)大的勢頭也明顯減緩，2013年9月份70個(gè)大中城市新房價(jià)格同比平均漲幅比8月份擴(kuò)大0.9%，10月份比9月份擴(kuò)大0.7%，11月份比10月份擴(kuò)大了0.2%，呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢。

 

隨著房價(jià)不斷攀升和調(diào)控收緊，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)已有放緩跡象。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生表示，2013年各項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)處于高位，但增幅下降趨勢明顯。

 

房價(jià)方面，2013年前10月平均增幅18.8%，但11月包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)增幅直線下降至8 .1%。聶梅生認(rèn)為，2013年12月房價(jià)不會(huì)高歌猛進(jìn)又變到十幾百分點(diǎn)以上，增幅甚至有可能破8，增幅下降明顯。交易量方面，2013年初交易量、交易額分別為77%和50%，到年末分別變成了30%和20%，也在趨緩。開發(fā)資金方面，雖然由于房地產(chǎn)市場的火熱，房企資金較好，但值得注意的是，資金增幅已由年初的30%下降至20%左右。

 

隨著擠泡沫的繼續(xù)，2014年房價(jià)增速放緩已難以避免。聶梅生表示，一旦形成這樣的趨勢將有慣性，尤其是政府“有形的手”減少干預(yù)后，2014年房地產(chǎn)市場將延續(xù)2013年走勢，平穩(wěn)放緩形成穩(wěn)著陸。

 

總體看來，土地價(jià)格一路走高，房企利潤下降明顯。雖然一線城市房價(jià)同比漲幅紛紛超過20%，但地價(jià)卻遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。

 

中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，一線城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計(jì)土地出讓金達(dá)5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達(dá)到150%，上海更是創(chuàng)造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀(jì)錄。

 

根據(jù)此前上市房企公布的財(cái)報(bào)，2013年前三季度，132家房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈 利 潤 達(dá) 到4 4 3億 元 ，同 比 上 漲24.6%。但值得注意的是，2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。

 

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從2013年前三季度營業(yè)收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤漲幅遠(yuǎn)低于營業(yè)收入，房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化。

 

“利潤攤薄是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出，由于剛性低下和成本增加，凈利潤率下滑，導(dǎo)致行業(yè)競爭加劇、洗牌加快。

 

對此，譚少群認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)均勻利潤的時(shí)期已經(jīng)到來，這意味著房企未來不能再以單一住宅類發(fā)展，而是應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，增強(qiáng)抗政策風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)能力。并應(yīng)避開激進(jìn)擴(kuò)張、瘋狂拿地的陷阱，基于有效掌握多項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，保持合理的土地儲(chǔ)備和結(jié)構(gòu)，在資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備規(guī)模和開發(fā)速度中間保持動(dòng)態(tài)平衡。

 

房企積極布局新型城鎮(zhèn)化

 

隨著城鎮(zhèn)化的正式推進(jìn)，勞動(dòng)力從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，市場普遍預(yù)測，政策有望從土地改革及長效機(jī)制等方面入手，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長開啟空間。

 

譚少群表示，在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，隨著發(fā)展規(guī)劃的進(jìn)一步落地，地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的發(fā)展空間，新增城鎮(zhèn)人口的住房剛性需求將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。特別是房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立，將使房地產(chǎn)市場（專題閱讀）的行政管制與調(diào)控大大減少，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步從政策驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為銷售及盈利驅(qū)動(dòng)，這都將有利于行業(yè)的持續(xù)健康成長。

 

“城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢使城市運(yùn)營商的出現(xiàn)成為必然。”譚少群表示，未來兩三年出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)大腕，將不再是那些做常規(guī)住宅開發(fā)的企業(yè)，而是一些從常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)生的城市運(yùn)營商。

 

譚少群說，城市運(yùn)營是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其戰(zhàn)略選擇及其運(yùn)營模式至關(guān)重要。隨著市場進(jìn)入成熟階段，以及國家對住宅地產(chǎn)的調(diào)控逐漸趨于常態(tài)化，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸成為新的增長點(diǎn)，而住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流優(yōu)勢又是商業(yè)地產(chǎn)不可比擬的。因此，集合了住宅與商業(yè)多重形態(tài)的功能齊全配套全面的城市綜合體項(xiàng)目，將是開發(fā)商的首選。

 

“這種大型綜合體最適合在城市的區(qū)域中心進(jìn)行，它實(shí)際上就是對一個(gè)區(qū)域的整體運(yùn)營，是整個(gè)區(qū)域的新經(jīng)濟(jì)中心娛樂中心高端居住中心。”譚少群表示，作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，對城市發(fā)展起顯著的拉動(dòng)作用。

 

值得注意的是，譚少群指出，目前城市綜合體在全國瘋狂而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，存在“庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報(bào)低”等諸多風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防形成城市“黑洞”。

 

譚少群認(rèn)為，下一個(gè)20年，中國房地產(chǎn)所追尋的“熱點(diǎn)城市”即將要發(fā)生妙的位移，特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，中部地區(qū)承東啟西的戰(zhàn)略意義將有更大體現(xiàn)。