房產(chǎn)稅擴圍受阻，土地供應(yīng)增量受限
剛剛結(jié)束不久的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議為2014年房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”。2014年要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。
保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，延續(xù)了姜偉新強調(diào)多年的堅持“承繼式”調(diào)控的思路。十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》強調(diào)要讓市場決定性支配資源，涉及房地產(chǎn)的四個方面，即市場化改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化和財稅改革等，也均是著眼于房地產(chǎn)業(yè)長效機制的建立。
但是，越來越多的跡象顯示出2014年的房地產(chǎn)調(diào)控，將是一場步履維艱的“硬仗”。
房產(chǎn)稅擴圍步履維艱
從2011年1月28日滬渝兩地試點房產(chǎn)稅開始，即便時間已經(jīng)過去近3年，但是房產(chǎn)稅擴圍試點的思路仍未徹底理清，房產(chǎn)稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法越過的難題。
從提出試點征收房產(chǎn)稅開始，其合理合法性就受到爭議?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提到，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。
稅制改革需要法律為其鋪平道路。財政部部長樓繼偉日前在《人民日報》發(fā)表署名文章表示，深化稅制改革需要加快房地產(chǎn)稅立法。在日前召開的“第三屆首都金融財稅法論壇”上，國家發(fā)改委法規(guī)司行政復(fù)議處處長韋大樂介紹，今年將新立三部法律，其中就包括《房產(chǎn)稅法》。
針對房地產(chǎn)立法，國家稅務(wù)總局原副局長許善達認(rèn)為，推進房地產(chǎn)稅的立法有兩個難點：一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統(tǒng)一；另一方面，土地屬于國有，而房屋屬于私有，一個統(tǒng)一的稅如何對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰(zhàn)。
住宅供需難平衡
CRIC研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅為6.9個月。世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去庫存時間多超過20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。
加大一線城市土地供給力度是保證住宅有效供應(yīng)增加的便捷方式，但如今看來，這一方式卻也難以為繼。
CRIC預(yù)測，2014年一線城市供應(yīng)仍然相對不足，北京和上海2014年預(yù)期供應(yīng)僅分別相當(dāng)于2013年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個城市本地巨大的購房需求，以及對外來人口的強大吸附力，其市場實際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前年度成交規(guī)模。
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春近日透露，2014年國家將嚴(yán)控土地供應(yīng)增量。周建春表示，2014年國土資源部將會全面推行節(jié)約集約用地政策，用地規(guī)模實施總量控制和減量供應(yīng)，加大存量建設(shè)用地供應(yīng)，減少新增建設(shè)用地。
不僅是政府將控制土地成交規(guī)模，在經(jīng)歷了一段時間的土地成交放量增長后，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情也將有所冷卻。克爾瑞研究中心發(fā)布的另一份研究報告顯示，2014年的土地市場有可能呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)2013年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計2014年下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，2014年的土地市場走勢，也許將給地方樓市調(diào)控帶來壓力。
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