房改房是指國(guó)家將原先租給職工的公有住房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買的公房。國(guó)家對(duì)于已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房允許上市交易。

    而在房屋流通領(lǐng)域，房改房無疑是一類特殊類型的房屋買賣。在涉及房改房買賣中，如果買賣雙方不掌握相關(guān)政策，很容易引起糾紛。本期天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所主任易靜律師，就房改房買賣中的相關(guān)政策及典型案例為讀者進(jìn)行解讀。

    政策解讀

    8種情形禁止交易

    一般情況下，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房可以上市交易。但是根據(jù)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定，有8種情形被嚴(yán)格禁止，尤其是買方更應(yīng)該仔細(xì)辨認(rèn)或者核實(shí)清楚，避免因違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定而導(dǎo)致買賣無效。

    這些情形包括：以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；上市出售后形成新的住房困難的；擅自改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

    對(duì)于允許上市符合買賣情形的房改房，易律師認(rèn)為買賣雙方還需注意幾點(diǎn)：一，購(gòu)買后使用一定期限方可上市。根據(jù)1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，原則上房改房應(yīng)在居住滿5年后方可上市。二、符合上市期限條件后，必須要經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審批。因?yàn)榉扛姆烤哂猩鐣?huì)保障性質(zhì)，不是完全意義上的商品房，不能像商品房一樣自由買賣，只有在批準(zhǔn)后買賣雙方才能簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。三、在交易過程中，購(gòu)買人要補(bǔ)交土地出讓金，出售人需交納出售收益。四、已購(gòu)公有住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房，也不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。