近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是備受關(guān)注的話(huà)題。今年以來(lái)，我市市場(chǎng)成交量總體保持較高增長(zhǎng)，商品住房銷(xiāo)售總量達(dá)到了2010年以來(lái)最高。昨天下午，我市召開(kāi)了“中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)趨勢(shì)分析報(bào)告會(huì)暨揚(yáng)州市房地產(chǎn)商會(huì)二屆一次會(huì)員大會(huì)”，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、未來(lái)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析。住建部政策研究中心主任秦虹出席會(huì)議并講話(huà)。

談現(xiàn)狀仍以剛改需求為主

今年1-10月份全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積增速21.8%，銷(xiāo)售額增速32.3%，增速非常大。不僅新房市場(chǎng)，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的二手房銷(xiāo)售面積今年前三季度同比增長(zhǎng)84%。“這種增長(zhǎng)與之前相比，最大的不同在于，此次房地產(chǎn)增長(zhǎng)主要是由自住性需求所帶動(dòng)的。”

秦虹表示，當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)支撐了市場(chǎng)上的自住性需求。“第6次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年人口總數(shù)中20歲-24歲和35-45歲人口占比最多。到今年，一部分人23-27歲，正是談婚論嫁，最需要房子的時(shí)候，而38-48歲人群是年輕勞動(dòng)力，最有創(chuàng)造力、敢于冒險(xiǎn)，是高儲(chǔ)蓄人口，對(duì)住房、買(mǎi)房的需求是最旺盛的。”秦虹分析，這樣的人口結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致即使政府在大城市抑制了投機(jī)投資性需求，目前自住性需求和改善性需求仍然比較旺盛。“但由于獨(dú)生子女政策，剛性需求比較強(qiáng)是階段性的，改善性需求會(huì)逐步超越自住性需求。”

已經(jīng)出現(xiàn)分化格局

秦虹認(rèn)為，過(guò)去10年是房地產(chǎn)的黃金十年。“但是目前市場(chǎng)出現(xiàn)分化，與人口流動(dòng)有關(guān)。”秦虹表示，規(guī)模越大、等級(jí)越高的大城市，人口集聚速度越快，對(duì)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的也越快，壓力就越大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

秦虹認(rèn)為，2010年全國(guó)遷移人口中的47%進(jìn)入了全國(guó)前35個(gè)大中城市，其中40%進(jìn)入了北上廣深。“即使有最嚴(yán)格的房產(chǎn)政策，大城市房?jī)r(jià)依然上漲。”

“中小城市人口向大城市流動(dòng)，導(dǎo)致大城市房產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)出現(xiàn)分化，而市場(chǎng)分化格局是長(zhǎng)期性的。”秦虹說(shuō)，比如，四個(gè)一線城市今年房?jī)r(jià)上漲同比超過(guò)20%，而70個(gè)大城市平均房?jī)r(jià)上漲不到10%，如果把全國(guó)657個(gè)城市的房?jī)r(jià)平均下來(lái)，上漲幅度可能連5%都不到，還有少數(shù)城市房?jī)r(jià)在下跌。“這就是中國(guó)今天的房產(chǎn)格局，市場(chǎng)狀況、供求結(jié)構(gòu)完全不同。”

談趨勢(shì)明年房市資金環(huán)境將有壓力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是投資性企業(yè)，與貨幣因素高度相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)主要靠杠桿賺錢(qián)，杠桿就是資金。所以，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，與貨幣政策、貨幣環(huán)境密切相關(guān)。

“明年開(kāi)始，美國(guó)取消量化寬松政策，很有可能導(dǎo)致美國(guó)債券利率上升。”秦虹表示，為保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，中國(guó)政府將迫不得已升息，否則大量熱錢(qián)將跑到國(guó)外。而如果政府升息，明年可能看不到寬松的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成嚴(yán)峻壓力。秦虹認(rèn)為，2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體外部資金環(huán)境不會(huì)更寬松，資金成本、土地成本、原材料成本、勞動(dòng)力成本會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。

揚(yáng)州樓市不會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)危機(jī)

不斷發(fā)展的揚(yáng)州樓市，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)溫州、鄂爾多斯（600295）那樣的房產(chǎn)危機(jī)問(wèn)題？“溫州、鄂爾多斯出現(xiàn)的房產(chǎn)危機(jī)問(wèn)題不會(huì)擴(kuò)張，經(jīng)調(diào)查，這兩地的房產(chǎn)危機(jī)主要是民間資本和高利貸市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)。將資金杠桿運(yùn)用到極致，投資性需求過(guò)多，從而導(dǎo)致2010年國(guó)家一停貸，這兩地房市就挺不住了。”秦虹認(rèn)為，但其他地方就不會(huì)出現(xiàn)這種情況。所以，只要守住杠桿底線，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)看是安全的。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)講不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。”秦虹表示，中國(guó)房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方向是一致的。只要對(duì)2020年前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有信心，就可以對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有信心。