北京樓市年末成交現(xiàn)階段性“翹尾”行情

12月以來，北京住宅市場出現(xiàn)上漲勢頭，成交套數(shù)相比11月全月，上漲近三成

盡管前有升級調(diào)控預(yù)期，后有保障型商品房大規(guī)模入市的壓力，北京樓市在臨近年終時，還是表現(xiàn)出了“翹尾”的態(tài)勢。對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，市場在售項目有限，以及購房者對明年市場走勢的不確定性，是造成此輪“翹尾”的主要原因。

12月成交再現(xiàn)高峰

12月以來，北京住宅市場成交量并未如預(yù)期出現(xiàn)“入冬”跡象，反而出現(xiàn)上漲勢頭。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，北京商品住宅成交達9484套，成交面積95.66萬平方米，成交套數(shù)、成交面積相比11月全月，已經(jīng)分別上漲了29%、22%。

寒冬并沒有阻擋購房人的熱情。一方面自住型商品房受到市場極大關(guān)注，一方面商品住宅也并不因此遭受冷遇，多個項目獲得較好銷售成績。

包括紫辰院、領(lǐng)秀翡翠山、匯智閣、中海金石公館、西山藝境、魯能七號院等眾多項目相繼入市，均獲得不錯的銷售成績。例如，本月8日，西山藝境首次開盤，推出洋房、別墅產(chǎn)品，據(jù)了解目前已基本售罄。

業(yè)內(nèi)普遍認為，年底多個項目放量，使大批購房需求得以釋放，促使成交量上漲。數(shù)據(jù)顯示，12月全月成交有望突破12000套，成為繼今年3月份、9月份兩個成交高峰后，年內(nèi)的第三個成交高點。

房企年前推盤意愿低

盡管成交量節(jié)節(jié)攀高，但多數(shù)房企卻并不著急推盤。事實上，進入11月份以來，眾多房企已經(jīng)提前或基本完成本年度目標(biāo)銷售額，銷售已無壓力，再加上預(yù)售證管理升級后，部分房企也有意調(diào)整了節(jié)奏，放慢了推盤的進度。

“本來是想在年前再推一期的，但是拿證太難了，到了明年再看情況吧。”一位上市房企項目負責(zé)人對記者表示，由于預(yù)售證價格達不到預(yù)期，目前市場上大多數(shù)項目都抱有這種心態(tài)。

根據(jù)對當(dāng)期市場的研究，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也指出，經(jīng)過之前的熱銷，不少剛需項目在年內(nèi)已經(jīng)收兵，尤其是一些老項目，受到價格管制影響較大的，都寄希望于明年。

市場動向

中端項目與商住項目搶占市場

縱觀12月已入市項目，受到“售價不得高于4萬元”的預(yù)售審批限制，“紅線”之下的中端項目和商住項目趁勢崛起。

根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，這兩類項目在12月新開盤項目中占了75%，成為12月份樓市供應(yīng)的主力。12月份，包括中信府世家、中海金石公館、西山藝境、金第萬科金域東郡、亦莊金茂悅、金第萬科·金域東郡、北京城建(9.68, 0.17, 1.79%)·海梓府等多個樓盤在內(nèi)，不但供應(yīng)市場頻頻出現(xiàn)價格在35000-40000元/平米之間的改善型樓盤，同時在12月開盤的20個項目中，包括紫辰院等商住項目占了25%的比例，遠高于今年前11個月16%的平均占比。

與中端項目和商住項目不同，本月至今僅有首創(chuàng)伊林郡、萬德福廣場兩個均價在2萬元以下的項目入市。其中，首創(chuàng)伊林郡開盤當(dāng)日銷售一空，萬德福廣場開盤當(dāng)日住宅售罄。

郭毅分析認為，4萬元禁令使得高端項目入市受阻，再加上剛需項目偃旗息鼓，為中端項目和商住項目帶來市場空窗期，在這種情況下，一些中端項目經(jīng)過良好蓄客，選擇在年底入市搶占市場。

觀察

“曲線增利”或成主流

針對商住項目在近期市場上的火熱行情，某市場分析人士指出，這也說明年底多數(shù)房企已不存在業(yè)績壓力，因而無需再通過去化速度較快的剛需項目來平價走量，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)目的，反倒是通過商辦及中高端項目來“曲線增利”，導(dǎo)致了整個市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

不少接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也認為，商辦項目不受到政策制約，房企也更容易通過較高的售價來實現(xiàn)利潤沖刺。

“受到對于房地產(chǎn)后市的向好預(yù)期，一些投資者仍然對于商辦產(chǎn)品抱有較高熱情；也可能會有一部分剛性需求流向商住項目，這兩部分人共同促成了商辦項目的熱銷。”通州區(qū)某項目負責(zé)人對記者表示，剛需項目無法入市，手頭有不受政策管制或者已經(jīng)取證的項目，在這個時候入市，都能成為搶占市場的武器。

紫辰院相關(guān)負責(zé)人表示，在自住商品房日漸顯露的規(guī)模供量壓力下，明年房企對于剛需產(chǎn)品的供應(yīng)或?qū)⑻崴?，而與自住商品房一同搭售的純商品房地塊與公建地塊，或?qū)⒏嗟匮芑蔀楦叨水a(chǎn)品及商住項目，成為房企提升利潤的砝碼。

盤點

下月樓市供應(yīng)量或銳減

對于近期出現(xiàn)的“翹尾”行情，一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前的在售項目屈指可數(shù)，與需求量形成反差，在這種情況下，單個項目的熱銷是必然的。

亞豪機構(gòu)副總高珊也認為，11月北京樓市共有25個項目開盤，實際市場供應(yīng)套數(shù)已接近8000套，成為今年供量最多的一個月份。由于成交的滯后性影響，12月成交量的強力回升，實際上是受到11月新房增量供應(yīng)大漲的直接影響。

在采訪過程中，記者了解到，截至12月24日，北京樓市共有17個項目入市，最后一個周末還將有旭輝·御錦、長陽光合作用、珠江四季悅城等樓盤計劃入市，預(yù)計全月開盤項目個數(shù)將達到20個左右，市場新增供量約為5000套，或?qū)⒊蔀榻衲晗掳肽暌詠碓露韧票P量最少的一個月份。與此同時1月份項目入市的熱情更是降至冰點，僅有6項目預(yù)計入市。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也表示，2013年各項房地產(chǎn)指標(biāo)處于高位，但同時也應(yīng)注意到增幅下降的趨勢很明顯。對于后市，她認為仍然將以“穩(wěn)”為主。