看房是購房的序曲，但是這個開頭卻總是為難人。你若是要看房，其實(shí)是很難看真切的，就像如今的霧霾，總是隔了一道紗。

 

樣板房最迷魂

 

人靠衣裝馬靠鞍，樓盤銷售么，拼的就是樣板房。樣板房的裝飾就像是美容師，不不，就像是韓式美容手術(shù)，甭管多丑，最后都能整成一個傾國傾城的大美人。

 

朋友去年上半年買房前邀我當(dāng)參謀，一看她拿來的小區(qū)地圖、房型圖，我就斷定這房子不靈：輕軌高架在樓前蜿蜒而過，相距不到40米；客廳雖說朝南，可南面只有一扇不到2米寬的飄窗，四扇大落地窗全部朝西，夏天太陽曬死。得房率也不高，109建筑平方米，精明的開發(fā)商能造出三房，可它不僅只有兩廳兩房一衛(wèi)，衛(wèi)生間還遠(yuǎn)開八只腳，夜晚上廁所得穿過飯廳和客廳。房型這么差，房價卻一點(diǎn)不便宜。可我的否決不管用，朋友一再說“這房子真的很好”，軟磨硬泡拖我去看樣板房。我很不解，朋友平時看著挺精明，怎么在買房方面是聰明面孔笨肚腸？

 

但是，走進(jìn)樣板房后，我就忘了此行是來挑刺的――實(shí)在是好?？蛷d和飯廳滿鋪咖啡色護(hù)墻板，本來極易顯得沉悶，但護(hù)墻板上鑲著一條10多厘米寬的大理石拼花馬賽克有畫龍點(diǎn)睛之效，使得整個室內(nèi)既有老洋房的高貴，又充滿靈動感。美式家具高大厚重，在明亮的光線照射下很有派頭。臥室鋪著布魯斯特的直條紋墻紙，拉高了房間層高。小碎花的窗簾也充滿美式鄉(xiāng)村風(fēng)格。至于做舊的實(shí)木相框、有冰裂紋的瓷器花瓶、果盤、燭臺等軟裝裝飾品看似隨意其實(shí)頗有設(shè)計(jì)感地?cái)[放，讓人頓生錯覺，仿佛這不是僅僅只有兩房的公寓，而是別墅豪宅。在樣板房流連時，我的內(nèi)心升騰起強(qiáng)烈的購買欲，只無奈一被限購二兜里沒錢。在我發(fā)出一連串贊嘆后，朋友毫不猶豫簽訂了合同付了訂金。在此后一個多星期的樣板房回味中，我隱隱懷疑自己當(dāng)時的智商是否近乎于零？西曬問題、衛(wèi)生間小而遠(yuǎn)、輕軌噪音等等缺陷，當(dāng)時都沒細(xì)細(xì)考察，全被美輪美奐的樣板房裝飾所吸引了，開發(fā)商成功蒙混。

 

去年上半年，也是受樣板房蠱惑，我差點(diǎn)沖動賣房成功。一次偶然車過奉賢海灣大道，看見路邊的別墅大廣告寫著“買180平方米享380平方米”，好奇之下便去售樓處一探究竟。售樓小姐并無廢話，直接帶到樣板房，原來送的200平方米是一個層高達(dá)3.5米的地下室，真火壁爐客廳、影視廳、桌球房、書房、酒吧、老人房一應(yīng)俱全。最有魅惑感的是玄關(guān)，鋪著深紫紅墻紙的墻上，掛著一面橢圓形的陶瓷鑲銅的仿古青花掛鏡，真是說不出的高貴。地下室上面是一個200平方米的大花園。這么大的別墅總售價只有360萬元，心動啊。回程車上我和老公窮打如意算盤：賣掉現(xiàn)在居住的聯(lián)排別墅，買下這幢180平方米享380平方米的別墅后，還能多余100多萬元。說干就干，回家就到中介處掛牌賣房。幾天后，和我家一排的房子有一戶搬家，閑聊中得知女主人供職的房地產(chǎn)公司正是“180平方米享380平方米”別墅的開發(fā)商，親近感頓生，就夸“你們的樣板房好漂亮”，女主人坦然說：“這別墅缺點(diǎn)這么多，樣板房不好看還怎么賣？”什么缺點(diǎn)？我一時想不起來。女主人一一例舉：別墅地上面積只有180平方米，只有兩間臥室，主臥沒有套內(nèi)衛(wèi)生間，要和次臥共用衛(wèi)生間，有多不方便？地下室大而無當(dāng)，老人房設(shè)在地下室，老人不見太陽有啥好？再說，這別墅地處偏僻，周圍缺少交通和商業(yè)設(shè)施，只能當(dāng)度假用。附贈面積雖然多，卻是要寫進(jìn)房產(chǎn)證的，一樣要繳房產(chǎn)稅。 “你這個小區(qū)多好，超市就在門口，地鐵就在附近，到市區(qū)也不遠(yuǎn)，你賣掉就傻了。 ”買的沒有賣的精，一語驚醒夢中人，差點(diǎn)上了樣板房的當(dāng)，我趕緊讓中介撤下賣房廣告。

 

盡管房子不能再買，但上述兩個樣板房的裝飾實(shí)在令我難忘，于是，去年下半年裝修房子時，我便有意克隆樣板房的部分硬裝和軟裝，護(hù)墻板上也去訂做一條大理石馬賽克，不做不知道，一做嚇一跳，原來樣板房竟是這樣燒錢的，50多米長0.15厘米寬的大理石馬賽克裝飾帶，竟要5000元。一對瓷器燭臺要1500元，一個彩繪裂紋釉陶瓷洗手液瓶160元，一盞陶瓷鑲銅臺燈1780元，最令人瞠目結(jié)舌的就是那個讓我心心念念的橢圓形的陶瓷鑲銅的仿古青花掛鏡，踏破鐵鞋無覓處，卻在淘寶上得見：8100元。我暈的同時也明白了樣板房何以最迷魂。

 

不限購房背后有陷阱

 

IT好手焦先生開了一家軟件公司，最近他被告知一直租用的辦公樓要拆除了。想到這么多年租房租金支出不少，不如買房一邊可以辦公一邊還可坐等房屋升值合算，焦先生決定去買一個小小的辦公房。

 

一個 “酒店式公寓”項(xiàng)目首先吸引了焦先生。這個 “公寓”離地鐵站很近，樓下就是商鋪。坐了一個小時的地鐵后，焦先生來到 “公寓”實(shí)地查看，感覺雖然路上耗時比較長，但是交通還算便捷。走進(jìn)樣板房，焦先生眼前也是一亮，這40多平方米的空間經(jīng)過設(shè)計(jì)師布局后，感覺一點(diǎn)也不局促，儲藏空間不小的壁柜也設(shè)計(jì)得巧妙，需要休息時可以把藏在柜子中的隱蔽床拉下來。另一個70多平方米的樣板房則更是一副居家的裝飾布置，尤其是臥室擺放了一張大床，鋪蓋著溫馨的床品。一時間，焦先生心有所動，但轉(zhuǎn)念一想又感覺有什么地方不對頭：我是買來辦公還是居住呀？

 

這個樓盤最終在焦先生的購買計(jì)劃中被否決了，讓焦先生不能接受的是它的不倫不類：明明是辦公用房，卻偏偏要往住宅那里去包裝，宣傳上只著重講交通怎么便利、環(huán)境怎么好、商教文衛(wèi)配套如何的全，卻對項(xiàng)目的商業(yè)產(chǎn)權(quán)屬性很是避諱，只說 “不限購”。這個項(xiàng)目如此宣傳，顯然會把相當(dāng)部分居住需求的購房者 “噱”進(jìn)來。雖然焦先生也知道如今的SOHO生活就是追求邊工作邊生活，做軟件開發(fā)更是應(yīng)該像微軟那樣把辦公室搞得生活情趣濃郁，但也不愿意每天在樓道內(nèi)、電梯里盡是碰到穿拖鞋睡衣的人，在沒有多少商務(wù)氛圍的地方辦公。商住兩用樓里很混亂、降低樓盤檔次的事焦先生也領(lǐng)教過，所以不想再重新陷進(jìn)去了。

 

這之后，焦先生又去踏訪了某開發(fā)商在郊區(qū)打造的一個大型市鎮(zhèn)，也曾一見鐘情。這里有著江南水鄉(xiāng)的氣韻，又兼具時尚感 ，整個社區(qū)與天然河道貫通，建有游艇碼頭、濱水綠化、景觀親水平臺、小橋流水和錯落有致的人行步道。但是考慮到這個項(xiàng)目離市區(qū)實(shí)在太遠(yuǎn)，出行需要自己駕車，不利于跑業(yè)務(wù)，所以最終焦先生還是放棄了。據(jù)焦先生所知，把這里的房子買來作為居住用的人也有不少，而開發(fā)商把樣板房也做成了度假別墅的樣式，但焦先生明白這里畢竟屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限短不算，水、電、煤、電話等等都按商用計(jì)算，而且房子在后續(xù)轉(zhuǎn)手過程中產(chǎn)生的費(fèi)用也要比住宅高，這些都需要購買者綜合考慮。

 

這之后，焦先生又去看了幾個商用樓盤，情況竟然也差不多，開發(fā)商把商用房包裝成住房的樣貌，打出“不限購不限貸”的旗號，有的自稱“酒店式公寓”，而有的又叫 “公寓式酒店”，聽得人云里霧里。通過翻查資料，焦先生獲悉上海市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局早在去年7月就聯(lián)合發(fā)文，對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓等相關(guān)概念做出解讀。在官方解讀中，酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限70年，酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍；公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅 (賓)館，土地使用年限40年，其特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售；而公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，如果土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年；土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上按公寓式或者單元式進(jìn)行劃分、有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，本質(zhì)上是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。

 

事實(shí)上住宅性質(zhì)的 “酒店式公寓”在市場上量很少，畢竟土地性質(zhì)是住宅的話，開發(fā)商更樂意把項(xiàng)目做成銷路更暢的住宅類產(chǎn)品，而產(chǎn)權(quán)為40年的 “公寓式酒店”因?yàn)椴坏梅痔卒N售也不會很多，目前開發(fā)商對外銷售的絕大多數(shù)產(chǎn)品其實(shí)都是公寓式辦公樓。顯然，開發(fā)商和中介刻意回避 “辦公樓”的稱呼，是想乘住宅需求大的機(jī)會把房子賣得更快更貴，而作為消費(fèi)者則要謹(jǐn)慎，千萬不要被忽悠了。

 

看房后要果斷出手

 

麗麗媽最近感慨：幸好半年前果斷買房。這“果斷”二字，在麗麗媽口中尤其加了重音，因?yàn)檎媸敲逼鋵?shí)的果斷：買房當(dāng)日，全是麗麗和麗麗媽拍板，家里的兩個男人――麗麗的先生與麗麗爸直到賣家交房才見到這套房子長什么樣。

 

去年年中，麗麗與當(dāng)時的男友、現(xiàn)在的先生開始謀劃結(jié)婚買房。選址不是問題，只要離麗麗娘家近就可以了。麗麗是家里獨(dú)養(yǎng)女兒。 “買房當(dāng)然要離我們近了，以后你們下班也不要燒飯，就到我這里來吃。 ”第一次上門，麗麗媽就這樣對“毛腳”表明了態(tài)度。麗麗先生不是上海人，父母都在外地，對他而言，住哪兒都差不多，所以房子買在哪兒全由麗麗作主。買多大的房子，麗麗和先生也沒多大異議。麗麗先生初到上海時，在外環(huán)買過一套三室的房子，現(xiàn)在價格不算高，如果賣了之后換到麗麗娘家附近，兩人又不想貸款，估計(jì)最多也就能三房換兩房。“先買兩房，過幾年再換三房。”麗麗媽也贊同買兩房的決定。

 

麗麗上班忙，麗麗媽就開始幫女兒約房、看房?，F(xiàn)在上海市區(qū)幾乎很少有新建住房，麗麗娘家附近也多年沒有造過房子了，所以只能通過中介看二手房。不看不知道，現(xiàn)在的房價漲得真離譜：麗麗娘家處在內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間，附近房子的均價早已超過三萬元，要是樓層好點(diǎn)的兩房，沒有300萬元根本買不下來。麗麗看了兩次，心里就毛了，對麗麗媽說“這個價格，我們可買不起，要么還是換地方吧”。麗麗媽為了把女兒留在身邊，想了兩天，咬咬牙對麗麗說：“就買這附近。差多少，我們借給你們。 ”麗麗媽心里暗暗盤算著：女兒和女婿還算賺得動，沒幾年就能還上了，要是兩人實(shí)在賴著不肯還，大不了給他們。就這么一個女兒，以后我們老兩口的還不全是他們的。

 

錢的問題解決了，麗麗媽接著幫女兒看房。但樓市發(fā)生變化了：剛開始看房時，因?yàn)椴涣私庵苓吀鱾€小區(qū)的情況和戶型，總歸要一家一家比較著看，等逐漸熟悉起來以后，房價也上漲了。

 

好房源越來越稀缺，出來一套像樣的房子，就會有一大批看房者蜂擁而至。有一次，中介約麗麗媽去看房，結(jié)果麗麗媽剛到那家人家樓下，就看到至少有六七個穿著白襯衫和西褲的中介小伙子，據(jù)說他們在等自己認(rèn)識的客戶來看房。一到樓上，又看到幾個中介，在接待兩批看房客。當(dāng)天，麗麗媽沒看中這套房子，因?yàn)榕赃呌幸淮?0多層的高樓，剛好將客廳上午的陽光擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的。誰知道第二天，中介就打電話告訴麗麗媽，這套房子以310萬元成交了。這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出麗麗媽的心理價位。

 

二手房的價格往往取決于賣房者的心態(tài)，賣得從容，一般最后總能賣出好價格；二手房價格也受一個小區(qū)內(nèi)已售房源價格的影響，如果相似房型賣出高價，后面再出售的房源會以此為參照。當(dāng)那套在麗麗媽眼中看著不怎么樣的房子賣出高價后，麗麗媽知道：樓市回暖了，要出手了。

 

沒過幾天，中介小伙又給麗麗媽介紹了一套房子，價格還是310萬元。據(jù)說，賣房者正在換房，白天剛對一套更大的房子下了定金。中介小伙自稱與賣房者“關(guān)系好”，能讓麗麗媽第一個看房。麗麗媽也果斷，當(dāng)晚7點(diǎn)多，帶著麗麗去看房。在里面轉(zhuǎn)了5分鐘，各方面還是挺讓人滿意的，麗麗媽就說：“這套房子我們要了，現(xiàn)在我立刻回家去拿錢付定金”。麗麗悄悄對她說，先別著急，兩個男人這幾天都在出差，等他們回來看后再決定。麗麗媽斬釘截鐵地說：“閨女，等他們回來看，黃花菜都涼了。這套房子價格和房型都是最合適的，今天不定下來，明天肯定不是你的了。我看了那么多房子，心里有數(shù)。 ”賣房者看麗麗媽很有誠意，就象征性地降了兩萬塊，雙方皆大歡喜。

 

前幾天，麗麗媽買菜歸來，又遇到中介小伙。對麗麗媽說：“阿姨，你信不，我上次幫你買下那套房子以后，那個小區(qū)就沒有賣出過兩房。你那套現(xiàn)在要賣不？我?guī)湍?40萬元兩天內(nèi)賣掉。”麗麗媽聽后，回家對麗麗和麗麗爸 “宣傳”：買房子還是不要多看，喜歡的房型，果斷出手，到什么時候，房子還是硬通貨。

 

中介，繞不過的坎

 

買二手房是腦力活也是體力活，是與房東的討價還價，也是與中介的斗智斗勇。可以說，沒有買過二手房的人永遠(yuǎn)無法體會個中滋味，而中介則是每個買二手房人繞不過的坎。

 

去年下半年開始，小易夫婦就加入了看房一族的行列，他們的目標(biāo)是在家附近購置一個小戶型，方便老人來照顧孩子。首先碰到的問題就是各種政策咨詢，由于夫妻倆結(jié)婚后曾經(jīng)買賣過房子，是不是第二套？能不能貸到款？各種問題都要明確才能順利買房?？裳芯縼硌芯咳?，也沒有找到標(biāo)準(zhǔn)答案，小易夫婦決定先不管這些了，先把房子挑起來，到時只有碰到實(shí)際問題再見招拆招了。

 

夫婦倆看房的第一站定在家門口的某房屋中介，雖然以前沒有和中介打過交道，但他們對于中介的煩擾早有所耳聞，于是，他們決定只在一家中介公司的一個業(yè)務(wù)員這里留下聯(lián)系方式，以免受到過多不必要的騷擾。然而，再避也避不了，自從在第一家中介這里掛上號，他們的電話就沒消停過。雖然已經(jīng)向業(yè)務(wù)員A明確了他們意向購買的幾個小區(qū)，但除了A先生，這家中介的B小姐、C店長仍然頻頻來電，不斷推薦其他小區(qū)的房源。更有甚者，連各種莫名其妙的商鋪推薦、保險推薦、購車促銷、酒店VIP會員都出現(xiàn)了，這讓小易懊惱不已。在不勝其擾幾天后，小易屏蔽了一些曾經(jīng)撥入的推銷電話號碼，并聯(lián)系了業(yè)務(wù)員A，明確告知，讓A用手機(jī)撥打他的電話，這事總算是有所緩解。

 

好在業(yè)務(wù)員A還算靠譜，接連推薦了幾套附近的房子，小易夫婦也認(rèn)認(rèn)真真地看了又看。就在他們對其中一套房子有購買意向的時候，一位不靠譜的業(yè)務(wù)員X令事情發(fā)生了變化。當(dāng)天，小易夫婦本想復(fù)看某一套房子，第一次看時，他們覺得這套房子除了樓層不太理想之外，其他都還不錯。正想與房東再約定時間時，X來電，說同個小區(qū)出來一套一樣房型的房子，而且樓層更好，小易夫婦當(dāng)然很有興趣，于是，他們推遲了復(fù)看之前那套房子的計(jì)劃，約好去看新出來的那套。可沒想到的是，這竟然是中介們互相挖墻腳的伎倆。答應(yīng)為他們約房東看房后，X就再也聯(lián)系不上了。兩天后，X來電，說是手機(jī)出了問題，現(xiàn)在可以約了看房，小易想試探房源的真假，于是他問：“另一個中介說，你說的那套房子已經(jīng)賣掉了，你去問問是不是呢？”X掛了電話后幾分鐘就又打回來，說那套房子確實(shí)是賣掉了，到這里，小易算是全明白了，為了阻止小易與別的中介達(dá)成購買意向，X使出的是攪局的招數(shù)。

 

中介的花樣百出可以說只有親身與之打過交道才知道，在幾個月的看房過程中，小易夫婦體會到了一名優(yōu)秀的中介應(yīng)該具備怎樣的高超技藝。比如，在帶著買家看房時，中介會在不經(jīng)意間透露，這個小區(qū)上個月賣掉了多少套房，價錢比上個月漲了多少；一旦你曾經(jīng)看過的房子賣掉了，他也會告訴你成交價是多少，買家首付多少成；而你對某套房子表現(xiàn)出興趣時，他也會告知，有多少買家在與房東談了……好在小易夫婦只在一開始有點(diǎn)被唬住，后來，他們意識到千萬不能被中介牽著鼻子走，他們決定不管中介說什么、做什么，他們還是按照自己的意愿和節(jié)奏選房，他們認(rèn)定現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下不會有太大的波動，如果完全聽信中介所言，很可能在沖動之下買下并不合適的房子。事實(shí)證明，他們的理智是正確的，在疲憊地看了3個多月房子后，他們終于選到了一套各方面都比較心儀的房子，和房東的溝通也很順暢，最終下了定金，看房告一段落，可接下來的各種手續(xù)也免不了和中介打交道，小易夫婦又開始了新的煩惱。