距離2013年收官還剩不到一個星期了，北京樓市在12月份出人意料地迎來了供需的雙雙翹尾，不但成交創(chuàng)下連月來的新高，開發(fā)商的開盤積極性也達(dá)到一個高峰。在12月份已經(jīng)取證和明年1月份可能入市的項目中，不但有售價超過4萬元的樓盤，更有大量的中高端項目的開盤價格游走在4萬元上下。而12月份取證的薊門名居雖然推出的只是不受限價約束的商業(yè)樓部分，但由于其曾經(jīng)單價地王的身份和2.9萬元的地價，都決定了該項目的售價肯定不會低于4萬元/平方米，而1月雖然只有6個項目計劃入市，但同樣位于三環(huán)核心區(qū)的紫玉公館(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)卻極有可能在1月銷售，雖然未公布售價，但裝修標(biāo)準(zhǔn)就達(dá)到了1萬元/平方米。這些項目的搶灘入市，在業(yè)內(nèi)專家看來都可能是4萬元禁令放松的信號。

    1月預(yù)計僅6個新盤入市 假日因素讓樓市熄火

    不出意外的話，趕上“元旦”和“除夕”雙節(jié)的1月份，很難為2014年的樓市開個好彩頭了。年末開發(fā)商提前完成任務(wù)加上雙節(jié)因素都讓2014年的開局就遭遇“速凍”。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2014年1月，北京住宅市場預(yù)計僅有6個項目入市銷售，其中純新盤只有紫玉公館一個，以及包括中鐵·花溪渡(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索) 、首開·常青藤(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索) 、潤楓領(lǐng)尚(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等在內(nèi)的5個老項目后期。

    在為數(shù)不多的新盤項目中，最讓人眼前一亮的就是位于西三環(huán)附近北洼路上的紫玉公館。作為少有的三環(huán)邊的項目，尤其是供應(yīng)幾乎斷頓的西三環(huán)，紫玉公館自然被開發(fā)商打造成了豪宅產(chǎn)品，項目只有一棟樓，房源只有58戶，戶型為130平方米和200平方米。根據(jù)記者的探訪了解，該項目將精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為10000元/平方米，但具體售價并未透露。此外，還有朝陽區(qū)的首開·常青藤和通州的潤楓領(lǐng)尚都是面向剛需和改善需求購房人的老項目后期，若能如約開盤，也將成為1月樓市中少有的亮點。

    對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，1月入市項目雖然偶有亮點，但整體來看仍是嚴(yán)重的供應(yīng)斷頓，主要就是由于“雙節(jié)”的季節(jié)性因素所導(dǎo)致。2014年1月份包含了元旦與春節(jié)兩個傳統(tǒng)節(jié)日，分別在一頭一尾。但是由于新的放假安排，元旦并沒有通過調(diào)休形成小長假，因此也難以形成小長假的集中放盤“節(jié)日效應(yīng)”；而從春節(jié)來看，春節(jié)是中國傳統(tǒng)節(jié)日當(dāng)中最重要的一個，7天的假期人們也多用于走親訪友，很少有空余時間去看盤。另外北京一到春節(jié)假期項目售樓處往往都是門庭冷落，鮮有成交，多數(shù)開發(fā)商也索性放棄了1月份的交易計劃，開盤項目的數(shù)量自然落至低點。

    不過，1月份的新盤冷清并不能代表2014年樓市將進(jìn)入拐點。據(jù)記者了解，包括綠地、萬科、中信、保利等企業(yè)都提高了明年的銷售任務(wù)，像綠地集團(tuán)就將明年在北京的任務(wù)目標(biāo)從今年的120億元提升到200億元，表示了開發(fā)商對于明年的樓市仍舊非?？春?。再加上2013年北京的土地成交熱，大量房企手中的土地儲備都很豐富，基于現(xiàn)下流行的高周轉(zhuǎn)率趨勢，今年拿地的項目很可能在明年逐漸面市。此外，高姍也表示，從2013年底就默認(rèn)實施的“4萬元限令”使得市場當(dāng)中積壓了一部分中高端項目，在2014年禁令放開之后，這些項目都可能會出現(xiàn)集中上市；最后在加上大批自住型商品房的集中入市，預(yù)計明年整體市場供應(yīng)情況較為可觀。

    4萬元禁令或?qū)⑺山?商住和中高端項目年底成交熱

    雖然一月新盤的供應(yīng)量少得可憐，但樓市的熱度似乎并未降溫。12月，北京商品住宅的成交量沒有延續(xù)持續(xù)下跌的態(tài)勢，反而出現(xiàn)回漲。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月1日-18日，北京商品住宅共實現(xiàn)成交7353套，成交面積74.9萬平方米，相比上月同期分別大幅增長71.4%、67.6%。而成交排前幾位的珠江東都國際(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)、北京城建·上河灣(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)、中糧·祥云國際生活區(qū)、中國鐵建·原香漫谷(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等項目均為11月開盤項目。預(yù)計12月全月成交或?qū)⒊?ldquo;金九”時的13279套的銷量，創(chuàng)造3月以來的月度成交新高峰。

    許多項目都在12月?lián)屜乳_盤了，就算沒開盤的也都領(lǐng)了銷售證，所以1月份就算新盤少，也不至于讓市場供需失衡。一位業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同新盤少就會對樓市形成寒流的說法。

    記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至12月20日，北京共有13個期房項目領(lǐng)取預(yù)售證，如果算上商住樓和現(xiàn)房，以及11月底取證的項目，12月份已經(jīng)有25個項目入市，共計新增房源7756套。在還有11天的情況下就創(chuàng)下了今年以來的月度供應(yīng)套數(shù)新高。這也自然帶動了12月份樓市的火熱成交。

    不僅如此，記者在12月份已經(jīng)領(lǐng)證的項目中發(fā)現(xiàn)，商住項目和中高端項目明顯占據(jù)了主導(dǎo)，其中商住樓盤就有包括匯智閣(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索) 、萬德福廣場(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等在內(nèi)的4個樓盤，而一度受到4萬元禁令限制的中高端盤在12月份似乎松了一口氣。幾個獲批入市的項目像西山藝境(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)、中信府世家、金第萬科·金域東郡(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)、中海金石苑等都在4萬元上下游走。另外還有售價60000元/平方米的高端盤西山壹號院(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)。

    而在12月18日獲批入市的薊門名居項目，則更是名副其實的高端盤，該項目前身就是2010年以17.6億元的總價被中國兵器集團(tuán)旗下公司購得的海淀區(qū)薊門橋地塊，當(dāng)時的樓面單價超過2.9萬元/平方米，一度把持著北京單價地王的寶座。該項目的住宅部分業(yè)內(nèi)預(yù)計將超過7萬元/平方米，而此次入市的雖然只是項目的商業(yè)樓部分，但仍被不少業(yè)內(nèi)專家視作4萬元禁令將要放松的信號。

    對此，某房企營銷負(fù)責(zé)人表示，4萬元禁令本身就是一項短期的禁令，當(dāng)時主管部門也只是把領(lǐng)證的開發(fā)商召集在一起，口頭傳達(dá)了4萬元以上項目禁止入市的限制，因此現(xiàn)在一些項目游走在4萬元禁令的邊緣，也是預(yù)售證門檻逐漸取消的先兆，預(yù)計2014年初，該禁令就會自然作廢。

    高姍也認(rèn)為，進(jìn)入年底，大量在2013年取得較佳戰(zhàn)績的中低端項目已經(jīng)“鳴金收兵”，不再推出新的項目房源。而受到“4萬元限令”的制約，部分有入市計劃的中高端項目被迫推遲開盤期限。在這一背景之下，之前已取得預(yù)售許可證的高端項目與處于限價邊緣的中端項目紛紛開始入市搶占市場空白。而商住項目由于不受限價政策的監(jiān)管，也在此期間大量入市銷售，力圖在供應(yīng)空白期“搶占”購房人。

    大興、通州樓市拼殺 熱點外移

    雖然一月份預(yù)計開盤項目中只有一個通州的潤楓領(lǐng)尚，沒有大興項目，但由于這兩個區(qū)域幾年來成為主要供地大戶，因此預(yù)計2014年仍會成交集中的熱點區(qū)域。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2013年北京住宅成交套數(shù)分布上，大興和通州遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于排在第三位的房山，成為北京成交最集中的兩個區(qū)域。僅2013年前11個月，大興與通州區(qū)住宅成交套數(shù)均在18000套以上，占據(jù)全部成交的比重分別為19%和18%，兩個區(qū)域的項目即占據(jù)了全部成交近四成的比重。

    高姍認(rèn)為，這種趨勢很可能在2014年里得到延續(xù)。從區(qū)域熱點板塊來看，大興與通州區(qū)的成交熱點仍是近年來的熱點板塊，即大興的天宮院以及通州的八通線沿線，從成交較好項目情況來看，珺悅國際(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)、保利春天里(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等均位于天宮院區(qū)域，而華業(yè)東方玫瑰(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)、合生濱江帝景則均地處八通沿線。而從明年市場情況來看，預(yù)期區(qū)域熱點將發(fā)生轉(zhuǎn)移。大興區(qū)的熱點板塊在由黃村南移至天宮院之后，后續(xù)有移往孫村的趨勢，截至目前大興區(qū)2013年成交的7宗宅地當(dāng)中，有3宗即地處孫村組團(tuán)；另外從通州區(qū)來看，原本八通線沿線項目隨著近幾年的消化，多已進(jìn)入后期階段，而在2013年通州區(qū)最為耀眼的板塊當(dāng)屬臺湖，3宗宅地價格屢創(chuàng)新高，再加上目前已進(jìn)入銷售階段的東亞印象臺湖，未來臺湖板塊也將成為通州區(qū)的一個新興熱點區(qū)域。