揮別“黃金十年”
房價“普漲”動能漸弱
盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)難有重大改變，但從長遠(yuǎn)來看，樓市調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)變化。過去的調(diào)控主要依賴“堵”的方法，現(xiàn)在是以疏為主，疏堵結(jié)合，立足于市場供應(yīng)端，通過加快供應(yīng)來緩解龐大的市場需求。隨著調(diào)控長效機(jī)制的逐步建立，未來房地產(chǎn)市場走勢將趨平穩(wěn)。
隨著年末一系列重大會議的召開，未來宏觀政策走勢逐漸明晰。作為宏觀經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)，也將迎來政策變局。多數(shù)專家認(rèn)為，盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)難有重大改變，但從長遠(yuǎn)來看，樓市調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)變化。
未來的房地產(chǎn)調(diào)控思路正從此前的控需求轉(zhuǎn)向增供給，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，新的市場供應(yīng)體系將在未來幾年確立。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按照上述思路，帶有半市場化性質(zhì)的經(jīng)適房和限價房，未來很可能淡出市場。
就房地產(chǎn)市場走勢而言，專家強(qiáng)調(diào)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢以穩(wěn)為主，房價將迎來低速增長期。
調(diào)控思路謀轉(zhuǎn)向
在年末召開的一次會議上，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，過去的調(diào)控主要依賴限購、限貸、限價等“堵”的方法，來遏制旺盛的購買需求及投資動能，現(xiàn)在是以疏為主，疏堵結(jié)合，調(diào)控思路發(fā)生了變化。
所謂“疏”，主要指立足于市場供應(yīng)端，通過加快供應(yīng)來緩解龐大的市場需求。分析人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，還將引致大量購房需求，未來一段時間內(nèi)，加強(qiáng)供應(yīng)將是政策主要立足點。
此前高層指出，將建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。今后的房地產(chǎn)建設(shè)中，要以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求。
顧云昌表示，未來的保障房價格由政府決定，商品房價格則由市場決定。
按照顧云昌的觀點，隨著經(jīng)濟(jì)增長水平、市場供需情況等的變化，住房供應(yīng)體系并非一成不變，而會有所調(diào)整。按照上世紀(jì)90年代房改政策的提法，我國的住房供應(yīng)體系為：向低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房，中等以上收入家庭提供商品房。未來這種方式可能有所調(diào)整。
據(jù)了解，針對本地的市場供需形勢，各地正重構(gòu)各自的住房供應(yīng)體系。在中央層面，也可能針對保障房政策做出新的調(diào)整。上述調(diào)整有可能納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中。
專家認(rèn)為，三中全會首次提出，讓市場在資源配置中起決定性作用。這意味著，在未來的住房供應(yīng)中，帶有半行政色彩的經(jīng)濟(jì)適用房和限價房將可能逐漸退出歷史舞臺，廉租房和公租房將成為保障房供應(yīng)的主體，棚戶區(qū)改造的規(guī)模也將有所擴(kuò)大。而在市場層面，對普通商品房和高端商品房的交易限制也會逐漸放開。
政策基調(diào)短期難改
盡管樓市政策的總體思路正在發(fā)生變化，但短期內(nèi)政策基調(diào)恐難以改變。住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域各項改革，必須是在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提之下。
他認(rèn)為，當(dāng)前市場并不穩(wěn)定，所以行政手段暫時還沒有退出的必要。長效機(jī)制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出現(xiàn)“空窗期”，所以短期內(nèi)調(diào)控政策不會有太大變化。
事實上，高層對市場化思路的強(qiáng)調(diào)，不僅不意味著政策馬上松綁，個別城市甚至在短期內(nèi)對調(diào)控進(jìn)行收緊。
10月以來，包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市在內(nèi)，全國共有17個城市以限購從嚴(yán)、限貸升級、增加供應(yīng)等方式收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，以期能夠穩(wěn)定購房者預(yù)期。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，上月這17個城市新建商品住宅價格(不含保障房)環(huán)比漲幅明顯回落，回落幅度高于70個大中城市平均值，體現(xiàn)出明顯的政策效果。
同時，溫州、蕪湖等地早在此前對樓市政策進(jìn)行松綁，溫州還松綁了“限購令”的“紅線”。這也是自2011年1月我國推出限購政策以來，首次有城市松綁“限購令”且未被叫停。
一部分城市明確收緊調(diào)控，一部分城市明確松綁政策的現(xiàn)象，在我國房地產(chǎn)調(diào)控史上還是首次出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種情況意味著，房地產(chǎn)調(diào)控思路恐不再“一刀切”，而將逐漸差別化。
專家表示，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不同城市之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市價值、人口聚集程度有所差別，所以未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策一定會體現(xiàn)出差別化思路。
我國房地產(chǎn)市場化改革尚不足20年，但不同城市之間的樓市卻出現(xiàn)明顯分化。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一二線城市因聚集了過多資源，導(dǎo)致需求旺盛，房價也變得易漲難跌；廣大三四線城市則在土地財政的驅(qū)動下大量供地，使得當(dāng)前市場面臨消化壓力。
高層推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，以及控制特大城市的人口規(guī)模的思路，將在很大程度上彌合城市之間的上述差異。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策也將出現(xiàn)分化。
去泡沫過程將持續(xù)
中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉表示，隨著房價不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價格的暴利上漲效應(yīng)已經(jīng)開始衰減。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。
達(dá)成上述效果的主要政策手段，在于限購限貸等行政化調(diào)控思路。從上市房企財報不難看出，近幾年來，房企純住宅業(yè)務(wù)的利潤率正在下降。
上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著擠泡沫的繼續(xù)，明年房價增速放緩已難以避免，這種觀點得到不少機(jī)構(gòu)認(rèn)同。上海易居房地產(chǎn)研究院就認(rèn)為，雖然當(dāng)前房價漲幅處于高位，但這一指標(biāo)即將見頂。
顧云昌表示，今年下半年以來，我國房地產(chǎn)投資、銷售增速和房價環(huán)比增速都在放緩，這樣的態(tài)勢將在明年得到持續(xù)。在GDP增速下降的情況下，房地產(chǎn)市場增速也將放緩。近兩年來，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模明顯提升，將有助于緩解市場供需關(guān)系，縮小城市之間差異，并穩(wěn)定房價走勢。
從更長周期來看，專家認(rèn)為，隨著個人住房信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)征信系統(tǒng)等的完善，以及房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的逐步建立，未來房地產(chǎn)市場走勢將趨于穩(wěn)定，劇烈波動的情況將較少出現(xiàn)。
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