2013年已接近尾聲，而今年上海樓市量價(jià)齊升、供需兩旺的格局已夯實(shí)。
回顧2013，自三月后，成交量就持續(xù)高位運(yùn)行，市場連續(xù)兩年供不應(yīng)求，而房價(jià)也攀升高位。對于即將到來的2014，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)房價(jià)在沒有新的調(diào)控措施形勢下，未來供求失衡局面仍將出現(xiàn)，而房價(jià)下調(diào)空間也不大。
2013：樓市量價(jià)齊升供需兩旺
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，上海新房成交面積為1183.9萬平方米，供應(yīng)量為1077.1萬平方米，同比漲幅分別為44.8%和35%，均為2010年至今同期的最高值。
值得注意的是，今年上海新房市場供不應(yīng)求的格局基本奠定。數(shù)據(jù)顯示，前11月，新房市場供銷比為0.9，而這是連續(xù)第二年上海新房市場供小于求，市場處于去庫存階段。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，因市場長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，上海新房庫存去化周期從年初的13.8個(gè)月（以2012年月均成交量計(jì)算）下滑至目前9.8個(gè)月（以2013年前11個(gè)月月均成交量計(jì)算）。
今年市場持續(xù)處于供不應(yīng)求局面的同時(shí)，房價(jià)也出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)，前11個(gè)月上海新房成交均價(jià)2.4萬元/平方米，同比上漲6.6%。
事實(shí)上，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份單月成交均價(jià)已攀升至25062元/平方米，同比漲幅達(dá)14.63%。值得注意的是，同比漲幅擴(kuò)大的趨勢仍在持續(xù)。
從全年市場走勢看，上、下半年各迎來一次成交高峰。年初受到“國五條”政策刺激，出現(xiàn)恐慌性購房現(xiàn)象，成交量創(chuàng)2010年至今最高值；下半年又迎來近4年成色最足的“金九銀十”，成交量全部在140萬平方米以上。
整體評(píng)價(jià)2013年樓市，上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘表示，2013年住房交易總體偏熱，價(jià)格上升過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期CPI、GDP和城市人均可支配收入分別增長。三、四月份甚至出現(xiàn)極其嚴(yán)重的非理性需求行為。但須指出的是，全年住宅銷售面積快速增長，但施工面積、新開工面積、竣工面積增長不理想。
分析樓市量價(jià)齊升現(xiàn)象原因，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場研究部分析師羅寅申表示，首先，市場整體回暖，過去兩年受限購影響市場低迷，而從去年年底開始，積壓的需求開始逐步釋放；其次，年初“國五條”出臺(tái)，恐慌性購房情緒蔓延，市場迎來爆發(fā)，截止目前為止，“國五條”細(xì)則并沒有落實(shí)，直到年末“滬七條”出臺(tái)。因此，政策層面穩(wěn)定為市場創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境；
再次，土地市場火熱，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，樓板價(jià)接近成交價(jià)的現(xiàn)象屢見不鮮，進(jìn)一步刺激了購房者入市的步伐，出現(xiàn)新房市場和土地市場熱度互相傳導(dǎo)現(xiàn)象；此外，自貿(mào)區(qū)規(guī)劃落實(shí)、軌交11號(hào)線北段二期開通、年末12、16號(hào)線即將建成運(yùn)營等外部利好因素持續(xù)發(fā)酵，加之信貸層面的利空因素并沒有大面積擴(kuò)散，導(dǎo)致市場熱度持續(xù)升溫。
2014：房價(jià)或趨穩(wěn)下調(diào)、暴漲可能性小
年關(guān)幾近，對于2014年樓市的預(yù)期也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注話題。
從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來管窺房地產(chǎn)市場動(dòng)向，專家指出，預(yù)期2014年名義經(jīng)濟(jì)增漲仍然在10%左右（GDP加通脹率），房價(jià)名義漲幅將保持與經(jīng)濟(jì)相當(dāng)?shù)乃健?nbsp;
值得注意的是，中國經(jīng)濟(jì)未來幾年內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)有特別好的表現(xiàn)，只有引領(lǐng)新經(jīng)濟(jì)和人口增漲能力較強(qiáng)的一線和二線靠前城市的住宅產(chǎn)品，仍有上升動(dòng)力。其它城市和全國的商、辦類產(chǎn)品，未來幾年的表現(xiàn)都將比較低迷，工業(yè)類產(chǎn)品依靠總供給不足的轉(zhuǎn)性需求，擁有一定的升值潛力。
具體到2014年樓市走向，張泓銘表示，如果沒有新的調(diào)控措施，明年樓市供求失衡局面仍將繼續(xù)出現(xiàn)，而房價(jià)也會(huì)趨于上漲。但是，失衡情況將好于2013年，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的格局。
羅寅申亦表示，2014年市場潛在需求仍然旺盛，但供應(yīng)不足短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，政策影響還將持續(xù)，預(yù)計(jì)明年市場進(jìn)入新一輪平穩(wěn)緩漲期，房價(jià)不具備大幅波動(dòng)空間。
“2013年成交超09年歷史高位創(chuàng)新紀(jì)錄，2014年或成為需求集中成交后的相對‘弱市年’，而政策影響還將持續(xù)，同比回落或不可避免。明年整體市場供應(yīng)不會(huì)有太大幅度上升，但隨著2013年房屋建設(shè)速度逐步回落，2014年新房供應(yīng)量或?qū)⒂邢蕖?rdquo;
而就備受關(guān)注的調(diào)控市場走向，張泓銘表示，預(yù)期政府將逐步正確地處理市場決定和政府調(diào)控、長效機(jī)制和短效機(jī)制，市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長的辯證關(guān)系，在配合改革的同時(shí)，進(jìn)一步理順上海調(diào)控新路，明智地、準(zhǔn)確地調(diào)節(jié)供求兩個(gè)方面。一方面，將繼續(xù)釋放供給，另一方面，適度收斂需求。
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