從2010年此輪商業(yè)地產(chǎn)熱潮開始，經(jīng)過2年左右的前期規(guī)劃、試招商、多數(shù)地級市購物中心在2013年年末開始進入刺刀見紅好血拼階段，未及開業(yè)，招商已陷入困境，高預(yù)期、高回報的售后返租模式陷入去化危機。

 

某縣級市，在建購物中心8個，市區(qū)人口不足20萬。除其中一個全持有之外，其他基本采取售后返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達(dá)到3萬，最高突破7萬，返租5年，年回報率5%。而從2012年開始陸續(xù)投入市場的銷售型購物中心，由于面臨越來越多的競爭對手，越來越少的本地投資客群，返租年限從5年逐步延長至7年，10年，個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%、9%，最高突破12%。

 

但出乎開發(fā)企業(yè)意料，2011年期間搶商鋪的現(xiàn)象基本絕跡，來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降，甚至已經(jīng)出現(xiàn)蓄客不理想而延遲開盤，其中一個基于年終工程結(jié)算、人員工資、稅務(wù)結(jié)算等資金壓力，低于蓄客價格而開盤，預(yù)想趁著打工返鄉(xiāng)人潮，打撈一筆。不過，最終以銷售不足2個億而告終。而此項目的商業(yè)總產(chǎn)值是12個億。也就意味著90%大鋪面，位置不好的，或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期……

 

此類以銷售返租為主的商業(yè)地產(chǎn)項目，在地級市比比皆是。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業(yè)可售面積過大，市場表現(xiàn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，開盤去化不理想，可售部分的“精肉”被銷售，剩余的部分無人問津……

 

這一切的根源是政府誤導(dǎo)和開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，而銷售遇阻的本質(zhì)是“售后返租”與商業(yè)地產(chǎn)理念背道而馳。從一開始就不應(yīng)該用住宅銷售的模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

 

“返租”說到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資者的過程。

 

法律層面早已對“售后返租”（集資）行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。另根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

 

從市場的角度講，商業(yè)地產(chǎn)本身就是長周期，慢見效，對地段比住宅更挑剔，系統(tǒng)更復(fù)雜，融資要求更高的物業(yè)類型。他的本質(zhì)是商業(yè)經(jīng)營，而不是地產(chǎn)開發(fā)。

 

另外，社會閑散資金，以及對商業(yè)地產(chǎn)缺少投資認(rèn)知，對房地產(chǎn)有過高預(yù)期的投資者，在急功近利，誤導(dǎo)開發(fā)企業(yè)的政府推波助瀾下，把商業(yè)地產(chǎn)變成一場全民狂歡。但卻不知投資散售型商業(yè)的風(fēng)險很高，甚至血本無歸，最后連債主都找不到。比如最可信的“主力店”很可能是通過線下勾兌的一紙“協(xié)議”，比如信誓旦旦的“經(jīng)營管理公司”，名為開發(fā)商子公司，但實際上和開發(fā)商公司沒有法律權(quán)屬關(guān)系。另外，從國內(nèi)不計其數(shù)的返租物業(yè)來看，經(jīng)營成功的屈指可數(shù)，只不過信息不對稱，投資散戶太過于迷信大品牌宣傳，太迷信政府，對投資缺少足夠的風(fēng)險意識，才造成被散售的購物中心所套牢。

 

目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過量、極不規(guī)范的銷售模式、開發(fā)企業(yè)夸大其詞的宣傳主力店影響力，都跟政府監(jiān)管缺位，甚至暗箱操作有莫大關(guān)系。此輪商業(yè)地產(chǎn)對于部分投資者和開發(fā)者，都是劫難，從發(fā)展態(tài)勢看，已經(jīng)無法挽救，只能等待破滅。