近日，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對(duì)全國(guó)21個(gè)城市66家銀行調(diào)研結(jié)果，三成非國(guó)有銀行停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，二套房停貸比例略高于首套房；從首套房來(lái)看，僅剩2成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，帶動(dòng)2013年這一波行情中最主力的需求恰恰是房貸敏感度最高的剛需，一旦銀行的貸款發(fā)放收縮，他們的購(gòu)買力將大打折扣，剛需很容易被誤傷。盡管如此，出于對(duì)市場(chǎng)看漲的情緒疊加以及政策的不明朗，大量置業(yè)人群仍不斷刷新著成交數(shù)量，年底樓市已現(xiàn)翹尾。

    二次“錢荒”來(lái)襲

    繼6月份銀行收緊錢袋后，各地不斷跟進(jìn)，買房之路更顯艱難。到了9月份，銀行紛紛通過(guò)收緊利率折扣和延長(zhǎng)放款期限的方式收緊了個(gè)人住房按揭貸款，而到了年底，在流動(dòng)性沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)和銀行年度貸款額度普遍用盡的雙重壓力下，個(gè)人按揭貸款變得愈發(fā)困難。

    日前，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心根據(jù)對(duì)全國(guó)21個(gè)城市66家銀行調(diào)研結(jié)果顯示，三成非國(guó)有銀行停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，二套房停貸比例略高于首套房；從首套房來(lái)看，僅剩2成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%。

    CRIC研究中心所調(diào)研的66家銀行中，2013年年末較2013年上半年有65%的國(guó)有銀行首套房貸款利率有不同程度的收緊，而4%的國(guó)有銀行基本停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，其余30%的國(guó)有銀行貸款利率與年初持平。商業(yè)銀行在首套房貸款上收緊的力度最大，35%的商業(yè)銀行停止了個(gè)人住房貸款，有50%的商業(yè)銀行不同程度的調(diào)高了貸款利率，僅15%的商業(yè)銀行仍維持今年上半年的水平，但這些商業(yè)銀行普遍對(duì)貸款人的資信情況要求更為嚴(yán)格，甚至有銀行要求貸款人在銀行必須辦理某些特定業(yè)務(wù)。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，銀行一般在上半年集中投放貸款，到年末時(shí)，貸款額度已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。到了11月、12月,許多銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)“有心無(wú)力”。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行的信貸額度一般都是“年初松、年底緊”。今年以來(lái)，房地產(chǎn)持續(xù)回暖，相關(guān)貸款也快速增加。許多中小銀行上半年放貸過(guò)猛，導(dǎo)致下半年對(duì)于房貸已經(jīng)“無(wú)款可放”。

    增大購(gòu)房成本或誤傷剛需

    銀行出現(xiàn)“錢荒”的因素有很多，但對(duì)購(gòu)房者造成的影響卻是可以預(yù)見(jiàn)的。一項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，在首次置業(yè)人群中，使用貸款的人數(shù)比例在70%左右。停貸或提升首套房貸款利率無(wú)疑都在增加購(gòu)房成本。

    據(jù)了解，目前首套房貸利率仍有優(yōu)惠的城市主要集中在北京以及長(zhǎng)三角區(qū)域，85折已經(jīng)全線消失，最低折扣多在9折左右。

    專家認(rèn)為，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購(gòu)買力，剛需客戶本身對(duì)價(jià)格極其敏感，如果這一利率標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)至明年，將會(huì)提升剛需門檻，從而使明年剛需市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱，今年特別是首套房的利率折扣是減少比較多一些，貸款時(shí)間在拉上，所以對(duì)樓市11、12月份是有了一些影響，但是房?jī)r(jià)上漲還是比較明顯的，在這種情況下成交還是比較熱，信貸的影響還沒(méi)有到影響市場(chǎng)整個(gè)變化的力度上。

    基于此，相關(guān)專家表示，應(yīng)繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求。

    年底市場(chǎng)收官成交可期

    年關(guān)將至，不少開(kāi)發(fā)商銷售目標(biāo)已達(dá)成，出現(xiàn)供應(yīng)偏低的情況，但市場(chǎng)成交依然火爆。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，12月前20天，北京樓市商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交7353套，同比上月增長(zhǎng)了71.4%。亞豪方面分析認(rèn)為，12月成交出現(xiàn)翹尾，很大程度上是因?yàn)楸驹路吭垂?yīng)的階段性爆發(fā)，創(chuàng)造了今年以來(lái)的月度新高。

    前11個(gè)月，上海全市商品住宅成交量達(dá)到了1184萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.76%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2012年全年939萬(wàn)平方米的成交量。而1184萬(wàn)平方米的成交量，也是自2010年以來(lái)同期成交量的最高值。從目前的形勢(shì)來(lái)看，上海的剛需市場(chǎng)成交同樣可期。

    市場(chǎng)總體成交量的不斷攀升，無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)充裕的現(xiàn)金流和擴(kuò)張動(dòng)力，年底的土地市場(chǎng)也格外受關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，而1~10月份則為下降3.6%；土地成交價(jià)款8669億元，增長(zhǎng)31.5%，增速比1~10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。

    從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年的樓市在一系列調(diào)控中出現(xiàn)了不同于去年年末的行情，尤其是進(jìn)入12月之后，多個(gè)城市發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，在土地市場(chǎng)中，臨近年末成交價(jià)款卻猛增三成，似乎都預(yù)兆了明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱開(kāi)局。