“以一個(gè)概念定天下的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入明顯的細(xì)分階段，應(yīng)該在區(qū)域、產(chǎn)業(yè)的界定的前提下討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，如果拋開(kāi)這兩個(gè)界定，那討論是沒(méi)有意義的。”在專(zhuān)訪(fǎng)中，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、中聯(lián)互生董事長(zhǎng)楊立生這樣表示。

    “地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，首先應(yīng)該根據(jù)區(qū)域性進(jìn)行細(xì)分，再以行業(yè)的細(xì)分來(lái)界定。”

    地產(chǎn)分四板塊 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)仍在“藍(lán)海”

    “大眾所關(guān)心的主要都集中在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域”，楊立生說(shuō)，他認(rèn)為，除去住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)還有三個(gè)板塊。“隨著對(duì)住宅地產(chǎn)調(diào)控力度的增加，從2008年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)行已經(jīng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)細(xì)分，實(shí)際上是分成幾個(gè)方面的，住宅地產(chǎn)是其中一個(gè)很重要的方面，除了住宅地產(chǎn)之外，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，至少可以分成四個(gè)大的板塊。”

    楊立生認(rèn)為，這四個(gè)板塊首先是并存的，其次則有先后順序。“首先發(fā)展起來(lái)的都是住宅地產(chǎn)，隨著住宅地產(chǎn)發(fā)展的成熟化，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入人們的視線(xiàn)，”他說(shuō)，“而當(dāng)人均GDP達(dá)到8000美元以上，旅游地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期，如果GDP達(dá)到10000美元以上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。”

    受到最多關(guān)注的住宅地產(chǎn)，在楊立生眼里，在具有高利潤(rùn)的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)達(dá)到了白熱化的程度。“相比于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的利潤(rùn)比較高，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的周期相對(duì)來(lái)講比較長(zhǎng)，需要開(kāi)發(fā)，還需要運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。但是住宅地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利時(shí)代了，現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入‘紅海’，相對(duì)來(lái)講競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境十分殘酷；而從08年開(kāi)始到11年這段時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越趨近白熱化。但是旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還屬于藍(lán)海領(lǐng)域，現(xiàn)在進(jìn)入者很少、競(jìng)爭(zhēng)小，同時(shí)，這方面的利潤(rùn)也是很可觀(guān)的。”

    “對(duì)于不同地產(chǎn)板塊來(lái)講，實(shí)際上競(jìng)爭(zhēng)程度和所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是不一樣的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因?yàn)檫€需要后期運(yùn)營(yíng)，因此進(jìn)入門(mén)檻比較高，競(jìng)爭(zhēng)者也就相對(duì)很少。”

    北京應(yīng)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范例 跨界“泛地產(chǎn)”空間更大

    楊立生認(rèn)為，北京已經(jīng)進(jìn)入了中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的最高階段，住宅、商業(yè)、旅游和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)高度發(fā)展。“北京人均的GDP已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)美元，在這個(gè)階段，每個(gè)方向的發(fā)展都處在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，因此北京的地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)有代表性。”

    “北京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中繼續(xù)細(xì)分。比如中關(guān)村網(wǎng)絡(luò)金融產(chǎn)業(yè)園，從我們地產(chǎn)角度來(lái)看，就是屬于金融地產(chǎn)”楊立生說(shuō)，他表示，北京的模式是可以推廣到全國(guó)的，“如果在北京做一個(gè)像中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)園，可以到全國(guó)復(fù)制，至少可以現(xiàn)在全國(guó)一線(xiàn)城市、準(zhǔn)一線(xiàn)城市負(fù)責(zé)，就能形成一個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)品類(lèi)別。從這個(gè)角度來(lái)講，市場(chǎng)提供給開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商不是更狹隘了，而是更廣闊的了，關(guān)鍵是尋找到發(fā)展戰(zhàn)略定位，任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商和投資商，都要尋找到開(kāi)發(fā)、投資定位，如果開(kāi)發(fā)、投資定位能夠準(zhǔn)確定位，那市場(chǎng)空間是非常大的。”

    對(duì)于“獨(dú)特的產(chǎn)品類(lèi)別”，楊立生舉了一個(gè)例子，“比如我們現(xiàn)在在做一個(gè)將航天和地產(chǎn)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是一個(gè)跨界地產(chǎn)，也是我們說(shuō)的‘泛地產(chǎn)’行業(yè)。中國(guó)現(xiàn)在正處于航空行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期，將這個(gè)與地產(chǎn)結(jié)合，比如做航天主題樂(lè)園、航天科技館這一類(lèi)，就是航天地產(chǎn)，這是一個(gè)細(xì)分，也是一個(gè)‘獨(dú)特的產(chǎn)品’，是別人沒(méi)有的。”

    “其他的領(lǐng)域，比如城市綜合體，中國(guó)太多了，一個(gè)城市有幾十個(gè)，完全是同質(zhì)化的，”楊立生說(shuō)，“。而比如新興的領(lǐng)域，比如金融地產(chǎn)、航天地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)很少，而且有相應(yīng)的進(jìn)入門(mén)檻和壁壘。因此如果進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，就是無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，而且取得市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”

    “這是絕對(duì)藍(lán)海領(lǐng)域，是藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)。”楊立生說(shuō)。

    城鎮(zhèn)化以人為本 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)助力“產(chǎn)城一體化”

    “傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化方式，就是擴(kuò)大城市的區(qū)域面積，是搭架子；而現(xiàn)在提到要進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化，這個(gè)就是一個(gè)改善，是往里面填內(nèi)容。”楊立生說(shuō)。

    “大部分的縣域政府，都希望通過(guò)工業(yè)來(lái)拉動(dòng)GDP，這是一個(gè)戰(zhàn)略性錯(cuò)誤。”楊立生表示，“對(duì)于某些縣域來(lái)講，有這個(gè)基礎(chǔ)用工業(yè)化拉動(dòng)GDP，但是很多縣域沒(méi)有這樣的資源，如果盲目發(fā)展，就不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的改觀(guān)。對(duì)于這樣的縣域應(yīng)該進(jìn)行細(xì)分，比如有的比較落后，但是正因?yàn)槁浜?，所以城市適宜發(fā)展旅游、養(yǎng)生?？h域應(yīng)該準(zhǔn)確定位，要有針對(duì)性的發(fā)展路徑。”

    以環(huán)北京區(qū)域的燕郊為例，楊立生舉例說(shuō)，燕郊被稱(chēng)為睡城，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，只有大量的住宅開(kāi)發(fā)。相比之下，他認(rèn)為香河的模式要略好于燕郊，“香河因?yàn)樵瓉?lái)有這個(gè)家具城，還有天下第一城，因此有一種自覺(jué)，有一個(gè)自己發(fā)展的定位。同時(shí)，香河作為北京養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的外溢區(qū)域，也是非常合適的，香河現(xiàn)在已經(jīng)有這樣的項(xiàng)目，規(guī)模比較大，大概在3000畝左右。”

    楊立生說(shuō)，燕郊和香河都是作為“新城”的形式存在的，新城應(yīng)該突出“產(chǎn)城一體化”，以人的作息為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)其具體定位，而不單單作為背景周邊的一個(gè)“睡眠功能區(qū)”。在產(chǎn)城一體化的過(guò)程中，就需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的支撐，“細(xì)分的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是新型城鎮(zhèn)化的一部分，是對(duì)新城中‘具體內(nèi)容’的填充”。

    “現(xiàn)在講新型城鎮(zhèn)化要以人為本，什么叫以人為本？就是應(yīng)該根據(jù)人的活動(dòng)，來(lái)具體定位和設(shè)計(jì)。”楊立生說(shuō)。