國家統(tǒng)計(jì)局１８日發(fā)布的１１月份全國７０個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然１１月份７０個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅整體繼續(xù)收窄，但一線樓市的房價(jià)上漲幅度依然不小。
年末，開發(fā)商在土地市場掀起新一輪拿地?zé)岢钡耐瑫r(shí)，各地方政府也在密集收緊樓市限購政策?？梢韵胍?，２０１４年“調(diào)控冷”與“預(yù)期熱”現(xiàn)象或?qū)⒉⒋嬗诟鞯貥鞘小Ｔ谖覈康禺a(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制逐步成型的背景下，明年房價(jià)走勢將保持平穩(wěn)。
北上廣深連續(xù)３個(gè)月漲幅超２０％
國家統(tǒng)計(jì)局１８日發(fā)布的１１月份全國７０個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市房價(jià)連續(xù)第三個(gè)月同比漲幅超過２０％，其中，北京為２１．１％，上海為２１．９％，廣州為２０．９％，深圳為２１．０％。
一線樓市的二手房市場也異常火熱。數(shù)據(jù)顯示，１１月７０個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格與去年同月相比，價(jià)格上漲的城市有６８個(gè)。北上廣深四大一線城市同以“兩位數(shù)”的漲幅遙遙領(lǐng)先，其中，北京２０．１％的同比漲幅令人咋舌。
一線城市的土地市場也延續(xù)著火熱的態(tài)勢，戴德梁行１８日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，土地市場熱點(diǎn)正向一線城市回歸，其商品住宅用地出讓金和溢價(jià)率均明顯上升。
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏分析指出，標(biāo)桿開發(fā)商在２０１３年內(nèi)加大土地市場投入力度，在拿地結(jié)構(gòu)上向一線城市和部分熱點(diǎn)省會(huì)城市傾斜。“標(biāo)桿房企每有６．４元的銷售額就會(huì)拿出１元來進(jìn)行土地儲(chǔ)備。全國銷售額排名前１５位的房企，如萬科、金地等則更是如此。每有１．７元的利潤就會(huì)拿出１元來拿地。”
顯然，從近期來看，年末地市的火熱仍將支撐民眾本已居高不下的房價(jià)上漲預(yù)期。
年末樓市或陷“有價(jià)無市”
國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，２０１３年１月－１１月份，全國商品住宅銷售面積增速比１月－１０月份回落１個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額增速比１月－１０月份回落１．５個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，近期主要城市相繼收緊了“限購限貸”政策，市場觀望情緒也有所加重。在北上廣深樓市調(diào)控相繼加碼后，二、三線城市正陸續(xù)跟進(jìn)，目前已有１８個(gè)城市公布調(diào)控新政。多個(gè)二線城市新政強(qiáng)調(diào)了預(yù)售證管控，調(diào)高了二套房首付比例，收緊了非本地戶籍居民購房條件等。
上海中原地產(chǎn)一家門店經(jīng)理告訴記者，自政策出臺(tái)后，對(duì)門店的二手房交易影響較為明顯。相比之前的周末，客戶帶看量下降了５成。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉也表示，前期房價(jià)上漲較快城市進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供應(yīng)。特別是國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，使市場交易有所降溫。
市場分析人士指出，地方調(diào)控升級(jí)將在一定程度上增加購房成本并延緩部分置業(yè)需求，進(jìn)而對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生影響。１２月全國住宅成交量或?qū)⒗^續(xù)下滑，加之年末銀行信貸的從緊，樓市或進(jìn)入“有價(jià)無市”的過渡期。
樓市調(diào)控長效機(jī)制將逐步發(fā)力
專家指出，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控還應(yīng)利用財(cái)稅、土地、金融等手段多管齊下才能不斷增加協(xié)調(diào)性與針對(duì)性。信貸手段靈活性強(qiáng)，應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)差別化，支持剛需，限制投機(jī)；土地調(diào)控最為直接，在房價(jià)上漲明顯的城市，應(yīng)加快采取增加住宅用地供應(yīng)，提高土地利用效率，緩解供求矛盾；同時(shí)政府應(yīng)盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。
《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”以及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等舉措。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這都將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。
伍惠敏認(rèn)為，由于一線樓市房價(jià)上漲預(yù)期依然強(qiáng)烈，２０１４年上半年，一線城市或?qū)?qiáng)調(diào)預(yù)售證管理，尤其是高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放將會(huì)較為謹(jǐn)慎。若政府在２０１４年下半年出臺(tái)具備長效調(diào)控功能的房產(chǎn)稅政策，也將會(huì)與當(dāng)前在上海和重慶的試點(diǎn)政策有明顯不同。其將更準(zhǔn)確的抑制投資投機(jī)性需求，保護(hù)自住及改善型需求。
展望２０１４年樓市，伍惠敏預(yù)測，２０１３年第四季度出臺(tái)的地方調(diào)控政策，將對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生“心理降溫”，但鑒于２０１３年市場活躍成交的慣性作用，預(yù)計(jì)２０１４年上半年住宅市場走勢仍將保持平穩(wěn)。
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