房改房是指國家將原先租給職工的公有住房，按照國家住房制度改革以相對較低的成本價格出售給職工。國家對于已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房允許上市交易。

 

而在房屋流通領(lǐng)域，房改房無疑是一類特殊類型的房屋買賣。在涉及房改房買賣中，如果買賣雙方不掌握相關(guān)政策，很容易引起糾紛。本期天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所主任易靜律師，就房改房買賣中的相關(guān)政策及典型案例為讀者進行解讀。

 

政策解讀

 

8種情形禁止交易

 

一般情況下，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房可以上市交易。但是根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定，有8種情形被嚴格禁止，尤其是買方更應(yīng)該仔細辨認或者核實清楚，避免因違反法律法規(guī)的強行性規(guī)定而導(dǎo)致買賣無效。

 

這些情形包括：以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；上市出售后形成新的住房困難的；擅自改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

 

對于允許上市符合買賣情形的房改房，易律師認為買賣雙方還需注意幾點：一，購買后使用一定期限方可上市。根據(jù)1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，原則上房改房應(yīng)在居住滿5年后方可上市。二、符合上市期限條件后，必須要經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審批。因為房改房具有社會保障性質(zhì)，不是完全意義上的商品房，不能像商品房一樣自由買賣，只有在批準后買賣雙方才能簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。三、在交易過程中，購買人要補交土地出讓金，出售人需交納出售收益。四、已購公有住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。

 

典型案例

 

一方購“房改房”，離婚后如何分割

 

劉女士婚后參加了單位的房改購房，現(xiàn)在劉女士與丈夫離婚，她想問離婚后房屋如何分割？

 

易律師認為，根據(jù)1994年7月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工以優(yōu)惠價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。不管夫妻雙方參加哪一方單位的房改，其購買公房的行為和享受的價格優(yōu)惠，是基于夫妻雙方共同享有的資格和權(quán)利。即使僅有參加房改的一方享有以優(yōu)惠價購買公房的資格，其購房時所享有的優(yōu)惠待遇，包括國家鼓勵職工購買公房性質(zhì)的價格折扣優(yōu)惠和以職工住房公積金為計算依據(jù)的工齡折扣，該優(yōu)惠利益在其參加單位房改購買公房時已經(jīng)實現(xiàn)，應(yīng)屬于夫妻在婚姻存續(xù)期間所得。

 

因此，因夫妻離婚而涉及房改房屋的歸屬時，該房屋應(yīng)作為夫妻共有財產(chǎn)，雙方都有權(quán)分得該房，不能因一方參加了某一方單位的房改為由，限制另一方對該房屋的請求權(quán)。售房單位也不能以非本單位職工為借口，侵犯產(chǎn)權(quán)人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有優(yōu)惠購房的待遇，且被分割的住房價格，構(gòu)成中隱含著購房家庭一方或雙方的住房補貼和國家企業(yè)給予職工的優(yōu)惠待遇，所以在對房改房作價分割時應(yīng)參照該房的市場價格。