近兩年來，沈陽房價不斷上升，房地產(chǎn)市場中因賣房人逐利而對已經(jīng)成交的房屋交易反悔的情況越來越多，由此引發(fā)的訴訟也隨之攀升。沈河區(qū)法院今年就審理十余起賣房反悔案。賣房人反悔理由最多的是夫妻雙方中有一方不同意。12月19日，沈河區(qū)法院審結(jié)一案例，賣房人因反悔須賠償買房人經(jīng)濟損失，中介審核不嚴存過錯須退還中介費。
賣房人收完定金要漲價
2012年12月18日，張某經(jīng)沈陽某中介介紹，購買沈河區(qū)一處房屋，看完房后交付給賣房人包某定金2萬元。此后雙方約定，等2013過完年賣房人丈夫出國回來后再辦理交易手續(xù)，張某又給中介1萬元。
可是剛過兩天，包某就反悔了，告知中介，丈夫不同意賣房，他們沒有協(xié)商好，房子無法交易了。2013年1月15日，包某又找到張某，明確提出如想交易就要漲價。
張某對賣房人反悔非常氣憤，將其告上法庭，要求雙倍返還定金4萬元，中介退回中介費1萬元。
辯稱無權(quán)單獨賣夫妻房
對此，包某顯得很有信心，辯稱：當(dāng)時確實是我想賣房，我丈夫在國外我沒有和他商量就簽字了。房子是我丈夫的名，我無權(quán)單獨處分，我替丈夫簽的名，房屋買賣合同應(yīng)屬無效，合同約定的違約條款相應(yīng)無效。張某給的2萬元定金我只收了1萬元，另1萬元作為賣房抵押金留在中介處，所以我不同意雙倍返還定金4萬元。因為合同約定房屋交付時間是4月10日，如張某同意，我可以按原合同內(nèi)容繼續(xù)履行。
中介則辯稱，他們已經(jīng)盡到審核義務(wù)，簽約時包某提供了一份聲明，聲明中提到已獲取丈夫的簽約銷售代收房款的權(quán)益。
法院認定賣方毀約應(yīng)賠
法院認為，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，法院?yīng)予支持。本案中，訴爭房產(chǎn)為包某夫妻共同財產(chǎn)，包某不具有單獨的處分權(quán)，包某以丈夫名義處分該房屋，致使合同不能履行，包某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
對雙倍返還定金的訴訟請求，因包某夫妻在合同約定的履行交付時間前，同意履行合同，故本案應(yīng)根據(jù)具體情況返還定金及適當(dāng)賠償損失為宜。法院判決包某返還張某定金2萬元，賠償經(jīng)濟損失5000元，中介返還包某抵押金1萬元。
中介審核不嚴退中介費
關(guān)于居間方的責(zé)任問題，法院認為，中介促成買賣雙方簽訂合同應(yīng)在合法的基礎(chǔ)上，不得損害委托方的利益，而該中介在明知訴爭房產(chǎn)為包某和丈夫的夫妻共同財產(chǎn)，并且登記在丈夫名下，包某無全部的處分權(quán)，亦未提供包某丈夫的委托和同意出賣的手續(xù)，而促成雙方簽訂買賣合同，造成合同無法履行的行為存在過錯，損害了買房人的利益，應(yīng)承擔(dān)不得要求支付報酬和損害賠償責(zé)任，故對張某要求其返還中介費的請求應(yīng)予支持。法院同時判決中介返還張某中介費1萬元。
買房需嚴格審查賣房人
沈河區(qū)法院民二庭一位法官告訴記者，不少賣房人在賣房辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致另一方起訴至法院。賣房人反悔的理由比較常見的有：沒有收取定金；尚未辦理房產(chǎn)證；夫妻雙方中有一方不同意；簽訂房屋買賣合同時存在重大誤解等。
據(jù)法官介紹，從該院審理的該類型案件的結(jié)果看，賣房人都敗訴了。根據(jù)“合同必須遵守”的法律原則，在房屋買賣合同沒有無效事由或沒有被依法撤銷的情況下，不論是買房人還是賣房人都應(yīng)嚴格按照房屋買賣合同履行各自的義務(wù)。
法官提醒買房人，在簽訂房屋買賣合同時一定要對違約情形進行事先約定，要嚴格審查賣房人的身份資格，盡量了解清楚房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、遺產(chǎn)，或者房屋上面是否有其他權(quán)利如抵押、擔(dān)保等，盡量要求賣方全面陳述自己的家庭情況以及房屋涉及的擔(dān)保、抵押等情況。在與不動產(chǎn)登記簿上未有登記的產(chǎn)權(quán)人交易時，為保障交易安全，應(yīng)當(dāng)要求其出示產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書，而不能輕信任何承諾。
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