回望2013年樓市，可謂是調控政策步步升級。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年10月，全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅超10%。而根據中國指數研究院發(fā)布的數據，到11月，北上廣深四大一線城市新建住宅樣本均價同比增幅分別為28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。但包括溫州、鄂爾多斯、東莞等在內的三、四線城市，樓市卻呈現出另外一番情形，與最高點相比，溫州、鄂爾多斯等地房價已經“腰斬”。

調控層層加碼步步升級

今年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即“國五條”，這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新國八條”。

隨后，2月26日公布了（《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】）。其中，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。《通知》下達后市場一片嘩然，二手房市場一度陷入恐慌。

3月30日開始，地方版細則陸續(xù)出臺，北京、上海、重慶細則先行。各地細則落實力度不一，很多地方都對20%個稅避而不談。大多數城市僅公布了本年度房價控制目標，在公布細則的城市中，對“國五條”各項調控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實“國五條”的相關要求。

從三季度開始，“國五條”出臺后的各地房地產市場分化日益加劇。多個城市對地方調控細則進行微調，在房地產市場及宏觀經濟形勢的影響下，調整方向有緊有松。溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松。8月6日，溫州市相關部門決定，對原有限購政策進行調整：“原2011年3月14日后已購買一套住宅的，即日起還可以再購買一套住宅，但名下已有兩套房產的仍不能購買，名下之前無房產的可以連續(xù)購買二套。其中名下有一套的住宅認定包括已經簽訂購房合同但未取得房產證的住宅。新措施同時明確，本市戶籍居民家庭是指夫妻雙方及未成年子女。”自此，溫州成為46個限購城市中首個對限購令調整并未被中央叫停的城市。

上海、鄭州等熱點城市堅持調控決心。8月19日，上海住房保障和房屋管理局重申，將繼續(xù)認真貫徹執(zhí)行住房限購、差別化信貸、稅收等各項房地產市場調控政策措施，保持房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展；從8月19日起至年底，在全市范圍內開展房地產經紀市場專項治理工作，重點檢查經紀機構執(zhí)行“限購”等調控政策的情況。

10月23日，北京市住建委發(fā)布關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見，業(yè)內稱為“京七條”。意見指出，自住型商品住房項目在土地出讓前，應明確住房套型建筑面

積、銷售均價等要求，作為土地出讓的依據載入招拍掛交易文件，并在土地成交后將其納入出讓合同。自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

11月9日至12日十八屆三中全會在北京召開，全會過后，土地和保障房的政策動向成為熱議話題。11月開始，深圳、上海、廣州陸續(xù)出臺二套房首付提高至七成等系列政策后，武漢、南昌、沈陽、廈門、福州也相繼出臺類似政策，從11月中旬開始，連續(xù)有13個城市公布調控新政。

引發(fā)廣泛熱議的調控政策

出臺的各種政策中，以房養(yǎng)老政策頗具爭議，以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。2013年國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，引發(fā)輿論廣泛關注，按計劃“以房養(yǎng)老”政策會于2014年上半年試行推廣。該政策雖被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充，但以房養(yǎng)老的實行仍存在諸多問題。業(yè)界普遍認為，我國現有房屋產權70年的規(guī)定是“倒按揭”的最大障礙。對于抵押房產的老人來說，可能會面臨產權到期，人活著“錢”花光了的問題。

在各種調控效果均不顯著的情況下，市場將房產稅視為促使房價下跌

的救命稻草。5月，國務院批轉發(fā)改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍?！稕Q定》中，“加快房地產稅立法并適時推進改革”作為這個改革大綱中唯一涉及“房地產”方面的內容，成為了業(yè)內炙手可熱的談資。

有專家指出，這次《決定》中表述的“房地產稅”與此前一直試點的房產稅不是一回事。“房地產稅不是房產稅，加一個字，就是完全不同的另一個稅種。”中國社科院城鄉(xiāng)建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。

“房地產稅的提法意味著要把土地的部分納入進來。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌分析，三中全會提出加快房地產稅立法并適時推進改革，意味著對包括房產稅在內的整體房地產稅收體系的調整和改革。

長效機制將成主流

5月24日，國務院批轉發(fā)改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍，隨后發(fā)改委相關人士明確表示房產稅擴圍今年將會有具體動作。不同于以往，此次中央明確提出了房產稅擴圍的時間節(jié)點，足見調控決心，房產稅擴圍已勢在必行。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。2010年以來，房產稅一直是輿論焦點。重慶、上海已從2011年1月28日起率先正式試點開征房產稅。而房產稅到底能否平抑房價，就在人們爭論不休之時，有關第三個征收房產稅

城市名單見諸報端，湖南、湖北、北京、杭州等地入圍的傳言未成真。

11月20日，國務院常務會議提出了整合不動產登記職責，建立不動產統(tǒng)一登記制度，推動建立不動產登記信息管理基礎平臺、不動產登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。“如果不動產登記系統(tǒng)能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。不動產登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)，是房產稅全面開征的兩大必要技術前提。”不少業(yè)內人士認為，此舉是為房產稅開征鋪路。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，實施不動產統(tǒng)一登記制度給未來開征房產稅奠定基礎，也為各類產權的土地合法交易奠定基礎。鑒于此，胡景暉預計，這將促進未來房地產市場新房、二手房、租賃市場的有效供應量，緩解部分城市或局部區(qū)域市場供需矛盾，減緩房價繼續(xù)上漲壓力。

住房信息聯網、不動產登記同步推進。3月15日，住建部部長姜偉新表示，目前全國已有40個城市完成住房信息聯網，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯網。5月16日國土部副部長胡存智明確表示，國土部正積極會同有關部門推動不動產統(tǒng)一登記制度建設，預計2014年6月底前出臺不動產登記條例。住房信息聯網和不動產統(tǒng)一登記制度的建立為房產稅順利征收提供了保障，只有在住房信息聯網完善、房地產相關稅制改革、財產公示制度及收入分配改革等多方配合共同推進下，房產稅制度方可有效實施。值得關注的是，住房信息聯網的推進速度可能并不如預期，但作為未來全國房屋管理體系的基礎，相信中央仍將對各地政府提出要求，積極推進信息系統(tǒng)建設工作。