國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布消息，廣東省廣州市房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)20.9%，環(huán)比上漲0.8%。而同一天，廣州市國(guó)土房管局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，環(huán)比大降10.6%，當(dāng)月成交均價(jià)同比下降7.1%。
同一城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，為何出現(xiàn)截然不同的結(jié)果？難道嚴(yán)肅的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以當(dāng)成兒戲？記者進(jìn)行了追蹤調(diào)查。
算術(shù)平均法“沒(méi)什么實(shí)用價(jià)值”
根據(jù)《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》的解釋說(shuō)明，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的方法是“新建住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”。
按照廣州市國(guó)土房管局的說(shuō)法，兩者都真實(shí)，數(shù)據(jù)差異主要源于統(tǒng)計(jì)方式不同。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛說(shuō)，廣州的統(tǒng)計(jì)方法是算術(shù)平均法，將總成交房?jī)r(jià)除以總成交面積，算出單位房?jī)r(jià)；而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局則是指數(shù)計(jì)算法，追蹤同一物業(yè)不同時(shí)期的價(jià)格變化，進(jìn)行加權(quán)計(jì)算得出房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。
據(jù)分析，將平均房?jī)r(jià)幾萬(wàn)元的中心區(qū)和幾千元的郊區(qū)合在一起計(jì)算平均數(shù)，這種統(tǒng)計(jì)對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)“沒(méi)什么實(shí)用價(jià)值”；而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)方法比較科學(xué)，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。
廣州市為何選擇這種統(tǒng)計(jì)方式？專家指出，采用指數(shù)算法，只要房?jī)r(jià)上漲，統(tǒng)計(jì)結(jié)果一定上漲；而采用算術(shù)平均法，只要政府控制中心區(qū)高價(jià)住宅的成交，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性下降”。
今年4月，廣州出臺(tái)政策，由政府對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行“指導(dǎo)”，“高于政府指導(dǎo)價(jià)的住宅不得銷售”。下半年，一些開(kāi)發(fā)商表示，中心區(qū)的高價(jià)住宅很難拿到預(yù)售證，而郊區(qū)的低價(jià)住宅則容易拿到預(yù)售證。
業(yè)內(nèi)人士指出，變換統(tǒng)計(jì)方法，并不能改變房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況。如此統(tǒng)計(jì)，有“忽悠”之嫌。
縣級(jí)市納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，大漲變大降
為了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“明顯下降”，除了在統(tǒng)計(jì)方法上“做文章”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱體重。
今年10月開(kāi)始，廣州市將位于遠(yuǎn)郊的從化和增城兩個(gè)縣級(jí)市納入廣州市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，而此前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)并不包括這兩個(gè)縣級(jí)市。
目前，這兩個(gè)縣級(jí)市的平均房?jī)r(jià)每平方米不足萬(wàn)元，而廣州市核心區(qū)的平均房?jī)r(jià)每平方米四五萬(wàn)元，將兩地納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的“創(chuàng)新方法”，其結(jié)果顯而易見(jiàn)，廣州房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)瞬之間從“大漲”變?yōu)?ldquo;大降”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州一些樓盤(pán)與年初相比，上漲30%以上，如海珠區(qū)一處二手房，去年買入、今年賣出，房?jī)r(jià)已經(jīng)從每平方米兩萬(wàn)元出頭上漲到3萬(wàn)元以上。
廣州市購(gòu)房者毛女士對(duì)記者說(shuō)，不久前她看上白云區(qū)一處130平方米的住宅，約定成交價(jià)格是每平方米2.3萬(wàn)元。但開(kāi)發(fā)商11月底突然打來(lái)電話說(shuō)，政府緊急下了通知，成交價(jià)不能高于1.9萬(wàn)元，否則不能網(wǎng)簽。
毛女士只得簽每平方米1.9萬(wàn)元的“合同”供國(guó)土房管局備案計(jì)入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，但多出來(lái)的每平方米4000元差價(jià)必須提前交現(xiàn)款。這樣一來(lái)，毛女士相當(dāng)于首付多出了50多萬(wàn)元。她無(wú)法籌措這筆巨款，只好放棄了這套住房。
“政府光想著完成調(diào)控目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商一分錢(qián)也不少賺，最后還是我們這些剛需買單。”毛女士如是說(shuō)。
“數(shù)據(jù)的權(quán)威性來(lái)自統(tǒng)計(jì)的真實(shí)性，關(guān)系到政府公信力，不能當(dāng)成兒戲。”胡剛說(shuō)。
專家建議，地方政府應(yīng)根據(jù)城市的區(qū)域、房屋的類型等分別發(fā)布數(shù)據(jù)，讓公眾真實(shí)感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，使房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值，避免因?yàn)閿?shù)據(jù)矛盾引發(fā)市場(chǎng)誤判。
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