如果按在建項(xiàng)目規(guī)模計(jì)算，中國(guó)已經(jīng)成為美國(guó)鐵獅門(mén)公司發(fā)展最快也是最大的市場(chǎng)。

 

在過(guò)去幾年，鐵獅門(mén)公司一直被“退出中國(guó)”的傳言深深困擾。日前，鐵獅門(mén)高級(jí)董事總經(jīng)理、中國(guó)首席執(zhí)行官包志遠(yuǎn)在美國(guó)紐約的公司總部向包括《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的中國(guó)記者表示，鐵獅門(mén)在中國(guó)的投資和開(kāi)發(fā)并不僅僅是5年或是10年的計(jì)劃，而是希望建立一個(gè)長(zhǎng)期的合作發(fā)展的關(guān)系，并且與中國(guó)共同努力，從而可以在未來(lái)50年甚至70年的時(shí)間里共同發(fā)展。

 

中國(guó)的機(jī)會(huì)

 

根據(jù)鐵獅門(mén)公司提供的資料，公司目前共同投資的資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)140億美元，混合資金來(lái)源的基金資產(chǎn)規(guī)模達(dá)100億美元，此外，公司正在管理的資產(chǎn)總額約350億美元。

 

目前鐵獅門(mén)在中國(guó)已確定的地產(chǎn)投資項(xiàng)目約200萬(wàn)平方米。最新確定的一筆投資是位于上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的綜合體項(xiàng)目，地上建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，將包括甲級(jí)辦公室、高檔商業(yè)中心以及濱江公寓住宅等設(shè)施。

 

鐵獅門(mén)早于2008年初已在上海以67.517億元拿下了當(dāng)時(shí)有“地王”之稱的新江灣城“F地塊”，該項(xiàng)目在拿地后進(jìn)展緩慢；同時(shí)，鐵獅門(mén)在成都開(kāi)發(fā)的晶融匯一棟寫(xiě)字樓在一年半前整體出售給平安集團(tuán)。上述一系列舉動(dòng)，令鐵獅門(mén)“退出中國(guó)”的傳言甚囂塵上。

 

最新的消息是，鐵獅門(mén)在上海新江灣城的項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入前期招商階段，耐克集團(tuán)已決定將大中華區(qū)總部落戶該項(xiàng)目。

 

包志遠(yuǎn)透露，在晶融匯一棟寫(xiě)字樓出售給平安集團(tuán)后，鐵獅門(mén)公司也與其建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系。“我們不希望在一個(gè)城市只做一個(gè)項(xiàng)目，而是希望在這個(gè)城市有3~4個(gè)項(xiàng)目，甚至更多項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展。”

 

但是，對(duì)未來(lái)在中國(guó)的發(fā)展，鐵獅門(mén)仍拒絕透露具體的計(jì)劃。鐵獅門(mén)公司負(fù)責(zé)巴西與中國(guó)業(yè)務(wù)的高級(jí)董事總經(jīng)理馮凱希對(duì)記者稱，鐵獅門(mén)不會(huì)對(duì)中國(guó)的投資比例設(shè)立特定的百分比，而是根據(jù)投資機(jī)會(huì)而定。“中國(guó)確實(shí)有很多投資的機(jī)會(huì)，而且不論是中國(guó)國(guó)內(nèi)還是國(guó)外的投資者，他們對(duì)中國(guó)都非常感興趣，這對(duì)鐵獅門(mén)而言都是機(jī)會(huì)。”

 

包志遠(yuǎn)告訴記者，鐵獅門(mén)在中國(guó)選擇投資的城市時(shí)，除了考慮本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平外，還會(huì)關(guān)注中國(guó)本地及外國(guó)公司在這個(gè)城市的發(fā)展需求，如果很多公司都對(duì)這個(gè)城市感興趣并有擴(kuò)張需求，就意味著他們對(duì)于高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)有需求和要求。對(duì)鐵獅門(mén)而言，這就是投資的機(jī)會(huì)。

 

事實(shí)上，鐵獅門(mén)自稱是跨國(guó)企業(yè)的房東，在全球財(cái)富100強(qiáng)的企業(yè)中，有三分之一的公司是鐵獅門(mén)的租戶，在財(cái)富前500強(qiáng)企業(yè)中，有200家企業(yè)是公司在全球范圍的租戶。

 

在鐵獅門(mén)取得的上海新江灣城“F地塊”掛牌出讓時(shí)，地塊的掛牌文件針對(duì)競(jìng)買(mǎi)人條件有明確的要求，其中一條就是“與500強(qiáng)企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系”，這在當(dāng)時(shí)被業(yè)界看成是一個(gè)幾乎將所有國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外的“門(mén)檻”。

 

對(duì)鐵獅門(mén)而言，這些租戶不僅僅是公司的客戶資源，還有可能是未來(lái)投資的合作伙伴。鐵獅門(mén)每年都會(huì)召集這些跨國(guó)企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人一起舉行閉門(mén)會(huì)議，共同探討地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，也會(huì)與客戶分享共同的投資機(jī)會(huì)。

 

地產(chǎn)全球化

 

到目前為止，鐵獅門(mén)已經(jīng)收購(gòu)、改建、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)了約1150萬(wàn)平方米的高端辦公樓宇及94000套住宅，超過(guò)300個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)值逾636億美元。項(xiàng)目遍及美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、印度、巴西及中國(guó)等國(guó)家。

 

今年初，中國(guó)開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的地產(chǎn)商萬(wàn)科剛宣布與鐵獅門(mén)在美國(guó)舊金山合作開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。鐵獅門(mén)公司總裁兼聯(lián)席首席執(zhí)行官徐瑞柏告訴記者，雙方合作的項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工。“當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有來(lái)自中國(guó)投資者和當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，而且需求量很?rdquo;。

 

據(jù)他透露，鐵獅門(mén)與萬(wàn)科的合作進(jìn)展非常快。最初萬(wàn)科給鐵獅門(mén)發(fā)了一封郵件，表達(dá)了希望合作的意圖。而從雙方簽訂合作意向到最終達(dá)成交易，只花了45天的時(shí)間。“這是萬(wàn)科第一次海外投資，鐵獅門(mén)之前與萬(wàn)科也沒(méi)有接觸過(guò)。萬(wàn)科的動(dòng)作非?？欤屛覀兪艿接|動(dòng)。”

 

萬(wàn)科總裁郁亮曾在公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)了希望通過(guò)與鐵獅門(mén)的合作學(xué)習(xí)鐵獅門(mén)從拿地到開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。但鐵獅門(mén)在拿地方面的一條原則對(duì)國(guó)內(nèi)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，并不容易做到。

 

徐瑞柏稱，鐵獅門(mén)在中國(guó)的投資中，最關(guān)注，也最為謹(jǐn)慎的，正是在土地方面的投資。“我們?cè)谪?cái)務(wù)上是非常保守的，我們只用現(xiàn)金的方式去買(mǎi)地。我們公司是沒(méi)有金融負(fù)債的，也不會(huì)用離岸融資的方式進(jìn)行融資。唯一的融資是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)進(jìn)行融資，而且融資額不能超過(guò)項(xiàng)目成本的50%。”

 

此外，鐵獅門(mén)的金融化運(yùn)作模式也是萬(wàn)科學(xué)習(xí)的目標(biāo)之一。

 

事實(shí)上，鐵獅門(mén)已經(jīng)在中國(guó)成功發(fā)行兩只人民幣基金。其中第一只基金募集了12億元人民幣，將投向蘇州的一個(gè)綜合體項(xiàng)目。第二只基金計(jì)劃募集30億元人民幣，計(jì)劃投向上海前灘項(xiàng)目。

 

徐瑞柏稱，兩只基金的投資人主要來(lái)自中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者和高凈值收入人群。但他拒絕透露這些投資人更詳細(xì)的情況。

 

另?yè)?jù)馮凱希透露，目前投資者“或多或少地期待在中國(guó)可以獲得20%左右的投資回報(bào)率”。但由于每個(gè)國(guó)家、每個(gè)市場(chǎng)的情況不同，投資人對(duì)投資回報(bào)率的期待也是不同的。像美國(guó)這樣地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史比較長(zhǎng)的國(guó)家，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，投資者對(duì)投資回報(bào)率的期許相對(duì)會(huì)比較低。“而在新興市場(chǎng)，為了讓這個(gè)市場(chǎng)的投資更具有吸引力，相對(duì)而言它的投資回報(bào)率的期待會(huì)比較高。”

 

鐵獅門(mén)早在很多年前就已經(jīng)對(duì)中國(guó)產(chǎn)生濃厚的興趣。在上世紀(jì)80年代后期，鐵獅門(mén)曾與一家美國(guó)公司合作在中國(guó)投資一個(gè)項(xiàng)目，但最終未能成行。

 

鐵獅門(mén)公司董事會(huì)主席徐杰儒則對(duì)記者稱，他31年前第一次到中國(guó)，“我看到了許多的改變，就像去拜訪不同的星球”。他雖然拒絕預(yù)測(cè)鐵獅門(mén)未來(lái)在中國(guó)的發(fā)展具體計(jì)劃及指標(biāo)，但他笑稱：“如果我們?cè)谥袊?guó)的發(fā)展速度低于7.5%的話，那實(shí)在是太意外了，太讓我想象不到了。事實(shí)上如果低于7.5%的話，我會(huì)非常失望的。”