12月19日下午，戴德梁行廣州公司在佛山保利洲際酒店舉行2013年佛山房地產(chǎn)市場分析新聞發(fā)布會。會上，戴德梁行相關(guān)負責(zé)人表示，佛山今年在建或?qū)⒔ǖ某鞘芯C合體超過了40個，對購物中心差異化發(fā)展指出四個主要方向，并為如何做好體驗式商業(yè)提出了三大提示。

 

體驗式商業(yè)是今年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中最熱議的話題，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管及高級助理董事伍林在新聞發(fā)布會上也對此進行了詳細的分析。

 

伍林提出，佛山今年在建或?qū)⒔ǖ某鞘芯C合體項目超過了40個，其中包括了王府井購物中心、越秀星匯云錦、佛山萬科廣場、創(chuàng)鴻廣場、佛山萬達廣場、綠地季華路項目、嶺南天地購物中心、蘇寧廣場、普君新城等。

 

而已經(jīng)運營的商業(yè)項目，普遍存在租金上漲疲軟、空置率比率增多、商業(yè)項目的檔次走低等現(xiàn)象。其中傳統(tǒng)購物中心在積極調(diào)整業(yè)態(tài)，往多元化方向發(fā)展，并有意識地調(diào)整租金。伍林坦言，佛山未來的商業(yè)競爭將會很激烈。

 

差異化發(fā)展的四個主要方向

 

電商與零售商對戰(zhàn)勝負，似乎是一件不能轉(zhuǎn)彎的事情，然而，伍林認(rèn)為，電商有很大的發(fā)展空間，但是電商與零售商沒有誰勝誰負，存在雙贏的可能性，關(guān)鍵在零售商怎樣進行調(diào)整。

 

對于購物中心差異化發(fā)展，伍林認(rèn)為有四個主要的方向：藝術(shù)文化、時尚、旅游以及生活方式，“藝術(shù)文化主要是通過藝術(shù)、文化性質(zhì)的展覽來營造消費環(huán)境；時尚是指潮流文化，把握具有前瞻性、敏感性的新鮮元素；旅游，是指結(jié)合地方文化，讓商業(yè)項目與旅游文化結(jié)合，推出特色餐飲等；生活方式，包括了兒童教育、兒童體驗、兒童娛樂等，讓消費方式帶給城市改變。”

 

他認(rèn)為，傳統(tǒng)百貨由零售占主導(dǎo)，休閑娛樂業(yè)態(tài)比例占18%；普通購物中心的業(yè)態(tài)組合豐富多樣，休閑娛樂業(yè)態(tài)比例占35%；體驗式商業(yè)的體驗式業(yè)態(tài)占比突出，其休閑娛樂比例占到51%。順應(yīng)電商潮流發(fā)展趨勢，未來城市綜合體的體驗式商業(yè)會越來越多，并且走向不同的方向，其體驗式商業(yè)的業(yè)態(tài)也將呈現(xiàn)不同的特點。

 

體驗式商業(yè)三大提示

 

體驗式商業(yè)具有集客能力強、延長消費者滯留時間、縮短新項目培育期、對其他業(yè)態(tài)消費帶動顯著等優(yōu)勢，然而怎樣做好體驗式商業(yè)，伍林提出了三大提示。

 

他認(rèn)為，商業(yè)項目要凸顯核心競爭力，選擇和引入合適的業(yè)態(tài)組合，以及對潛在目標(biāo)消費喜好的準(zhǔn)備把握。但值得注意，體驗式業(yè)態(tài)租金收益相對較低，品牌調(diào)整難是無法回避的客觀現(xiàn)實，發(fā)展商需結(jié)合企業(yè)實際情況權(quán)衡取舍。而體驗式商業(yè)的出現(xiàn)意味著消費者對商業(yè)項目的綜合要求日益提高，對商戶的甑選及做好商業(yè)運營，是項目成敗的關(guān)鍵之一。

 

其中伍林特別提到，對商家的甑選審核的過程要十分嚴(yán)謹(jǐn)，并不是價高者得，要從品牌的口碑與誠信來重點考慮，其次是要考慮可持續(xù)性的運營，要積極對商家進行引導(dǎo)與培養(yǎng)，考慮到業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)品分布等運營長線的問題。

 

伍林以有“亞洲體驗之都”聲譽的廣州正佳廣場為案例，對其體驗式商業(yè)進行分析。他認(rèn)為正佳廣場“體驗元素”商戶占51%左右，包括了7000平方米園林生態(tài)中庭、3000平方米藝術(shù)館、800平方米真冰溜冰場、30000平方米主題餐廳、室內(nèi)水族館、兒童反斗城、兒童藝術(shù)培訓(xùn)中心等，其運營跟隨著市場的發(fā)展，多年來一直在調(diào)整自身的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是體驗式商業(yè)實踐很好的案例。

 

伍林認(rèn)為今年不同品牌，其拓展步伐有所不同，他指出LV將會重點在一線城市發(fā)展，投入精力做品牌推廣，正在培育消費者對品牌文化的理解；麥當(dāng)勞開店放緩，更愿意在公路網(wǎng)絡(luò)的交通干線上設(shè)點；沃爾瑪集中在三、四線城市發(fā)展，而達不到營業(yè)額的門店將會關(guān)閉；國美、蘇寧在積極結(jié)合線上線下發(fā)展，但開店比不上關(guān)店的速度，其一方面在減少店面租用面積，另一方面在做線下體驗店；永旺正在推精品超市美思佰樂，并且看好在城市綜合體中發(fā)展，計劃把夢樂城進駐廣東；優(yōu)衣庫在廣州1萬平方米全球最大的體驗店將在明年開業(yè)，其發(fā)展迅速。

 

2013年佛山寫字樓大量入市

 

“繼2013年大量寫字樓入市之后，2014年市場仍將面臨大體量的新增供應(yīng)，2013年起連續(xù)幾年的新增供應(yīng)市場需要較長時間消化，而空置率將上浮，預(yù)計租金將保持平穩(wěn)或小幅度下降。”對佛山寫字樓的市場情況，策劃發(fā)展顧問部董事林力強如是表示。

 

據(jù)贏商網(wǎng)記者了解，2013年，保利中心、招商依云國際、星耀101、華南國際金融中心、萬科金色領(lǐng)域等商業(yè)項目陸續(xù)進入佛山市場，寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)大幅放量，成為今年供應(yīng)熱點和投資新亮點。其中，不限購不限貸、總價相對不高，南海萬達廣場SOHO產(chǎn)品去貨迅速，更成為了關(guān)注焦點。

 

林力強預(yù)計，2014年佛山市優(yōu)質(zhì)寫字樓需求面積約256萬平方米，2016年約340萬平方米，而到2016年佛山寫字樓供過于求超過100萬平方米。

 

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，佛山2008年到2012年寫字樓租金及售價整體呈現(xiàn)上升，2013年租金平均為55元每平方米每月，禪城、桂城優(yōu)質(zhì)寫字樓租金在65元每平方米每月左右，甲級寫字樓租金為80~100元每平方米每月，而2013年平均售價在14700元每平方，不同檔次的寫字樓售價差異較大。

 

贏商網(wǎng)記者獲悉，戴德梁行是國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，目前，戴德梁行在全球52個國家208個城市提供房地產(chǎn)咨詢及顧問服務(wù)。其大中華區(qū)在1993年成立，目前擁有18家正式領(lǐng)有牌照的分公司，分布在廣州、鄭州、北京、武漢、上海、深圳等城市。

 

“其實，戴德梁行在十年前就已經(jīng)接觸到佛山市場了，不過那時候還是一些比較小的項目，今年戴德梁行負責(zé)了佛山兩個項目物業(yè)管理全委托，以后每年將有10個新項目發(fā)生。”戴德梁行廣州公司董事總經(jīng)理黎慶文表示。

 

今日的廣州就是明日的佛山，在廣佛同城的大環(huán)境下，佛山的商業(yè)發(fā)展迎來前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。正如伍林所說，地鐵通必然會帶來人流量，但是更重要的是帶來新的消費觀與價值觀，這些新的思想、理念出現(xiàn)，將會激發(fā)城市商業(yè)發(fā)展的活力。