2013是否會成為中國商業(yè)地產(chǎn)元年還有待印證，但萬科、保利等千億巨頭逐鹿商業(yè)地產(chǎn)之勢已顯露無疑；與此同時，龍湖也以時代天街累計超17億的銷售成績拔萃于北京商業(yè)地產(chǎn)市場。未來各大公司將在商業(yè)模式、運營能力以及產(chǎn)品打造方面展開激烈競爭。
北京商業(yè)地產(chǎn)逐鹿
時下泡沫驟起，房企巨頭搶占下一個商業(yè)地產(chǎn)黃金十年之勢也從“空手道”到了“摔跤”的實質(zhì)性碰撞階段。
當(dāng)市場的目光還關(guān)注在萬科商業(yè)地產(chǎn)的破冰之旅——金隅萬科廣場正式對外試營業(yè)之時，近日萬科再次扔下重磅炸彈，其北京公司副總經(jīng)理肖勁在公開活動中表示：“萬科在成功試水商業(yè)地產(chǎn)后，今后將每年推出一個大型商業(yè)綜合體。”作為房地產(chǎn)業(yè)的老大，萬科的舉動已被認為是商業(yè)地產(chǎn)史上的標(biāo)志性事件。
而千億俱樂部三劍客之一的保利，自去年開始加碼商業(yè)地產(chǎn)布局，并將新成立的保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司升級為集團的一級子公司，與各個地區(qū)公司同級后，今年保利北京全年商業(yè)地產(chǎn)收入占比狂飆至45%的高位，而去年全年，其商業(yè)地產(chǎn)的營收占比僅為13%。
盡管隨著持有商業(yè)項目量的增多、后期運營管理存在挑戰(zhàn)，保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男在采訪中仍表示：“從北京目前商業(yè)公建類市場的供需關(guān)系來看，我們還是很看好商業(yè)地產(chǎn)這一市場”。
萬科、保利的入場加碼將使北京商業(yè)市場之爭更加激烈。與此同時，龍湖也借時代天街問鼎北京在售商業(yè)項目銷售冠軍。
進入一座城市怎樣領(lǐng)先這座城市，龍湖已成為后來者的學(xué)習(xí)案例；但如何從精工住宅做到商業(yè)綜合體領(lǐng)先，龍湖用時代天街給出了答案。
時代天街擇地之道
17.5億，領(lǐng)先同區(qū)域銷售第二名逾十億的成績，令龍湖在城南一騎絕塵。業(yè)內(nèi)探究時代天街的成功，皆贊龍湖的擇地眼光。
不必明言城南行動計劃約8901億元的總投入將給大興帶來多大的崛起助力，只需翻開近幾年北京的商業(yè)版圖，你就會發(fā)現(xiàn)幾乎沒有哪個區(qū)域比城南的發(fā)展更翻天覆地。
“生物醫(yī)藥基地、物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、新媒體產(chǎn)業(yè)園”三大產(chǎn)業(yè)及首都第二機場的匯聚將為大興新城引入百萬居住人口，區(qū)域內(nèi)的大量居住需求和消費力成為時代天街強力的銷售保障。
而另一關(guān)鍵要素在于，龍湖•時代天街是大興新城的核心地鐵商業(yè)項目，周圍聚集了萬科、保利、金融街等十幾個住宅小區(qū)。
據(jù)龍湖相關(guān)負責(zé)人介紹：“與傳統(tǒng)的地鐵上蓋物業(yè)相比，龍湖•時代天街，將天街與地鐵直接對接，又將商業(yè)和住宅匹配相連，并針對客流的目的性不同，提供不同的動線設(shè)計方案，不僅帶來了源源不斷的消費人群，更將路過的客流牢牢鎖定，這些‘鐵定’的人潮保障，將成為天街鋪王的直接客群來源。”
一線市場前景利好
萬科的進取、保利的加碼、龍湖的成功，側(cè)面反映出目前中國商業(yè)的火熱局面。面對樓市宏觀調(diào)控的背景下住宅市場低迷、地產(chǎn)商紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)之景，“商業(yè)地產(chǎn)泡沫論”亦甚囂塵上。
對此，DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞表示：北京未來5年內(nèi)預(yù)計將有超過200萬平方米的大型商業(yè)物業(yè)陸續(xù)入市，供應(yīng)量不可小覷。但是一線城市的經(jīng)濟發(fā)展、人口增速、消費能力鈞較二三線城市強，保守估計每年入京新增人口也要超過40萬。而且未來的商業(yè)項目多半也位于現(xiàn)在的核心商圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，所以我們并不擔(dān)心北京的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。
第一太平戴維斯也印證了何衍鈞的觀點，其報告指出“近期外資已重拾對中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場的信心，在短期內(nèi)（5年）看好一線城市商業(yè)發(fā)展。”
另一方面，業(yè)界對二、三線城市的商業(yè)市場則持續(xù)堪憂。何衍鈞認為：近兩年，二三線城市的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯傾向于商業(yè)地產(chǎn)，即使是住宅用地，通常也會要求配建10%-20%的商業(yè)面積。甚至有些二三線城市，未來五年的新增供應(yīng)也要超過200萬平方米的體量，相比之下，這些項目的未來面臨的風(fēng)險更大些，開發(fā)商承擔(dān)的壓力也更大。
因此，我們建議在住宅市場遭遇調(diào)控的背景下，開發(fā)商不應(yīng)僅僅盲目地把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成避風(fēng)港，在加大對商業(yè)地產(chǎn)投資的同時，應(yīng)該正確理解商業(yè)地產(chǎn)的涵義，不光拼資金，更要拼持久力，把眼光放長遠到十年甚至更長的時間，用心研討和提高經(jīng)營管理水平。
第一太平戴維斯項目及開發(fā)顧問部主管譚文紅指出，無論是一線城市還是二三四線城市，都應(yīng)遵循地段至上的原則。與此同時，開展精準(zhǔn)而個性化的市場定位非常重要，而新的物業(yè)需要一定的培育期，也要有專業(yè)的運作。
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