土地成本的快速增長讓曾經(jīng)熱衷建造大型購物中心的開發(fā)商趨于理性。昨日，由德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的《2013中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》顯示，與大型、巨型購物中心相比，由于經(jīng)營風(fēng)險更低、管理可控、資本回報周期短，社區(qū)型的中小型購物中心將成為未來發(fā)展的主流。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域剛起步的萬科，就將目光鎖定在社區(qū)型購物中心。此前，華潤、中糧、綠地等大型地產(chǎn)商紛紛在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域跑馬圈地。

 

報告顯示，中國一二線城市購物中心平均體量從2012年的7萬平方米增長至目前的8萬多平方米。盡管巨型、超巨型購物中心可以為居民提供“一站式”消費體驗，但也同時為地產(chǎn)商帶來了后續(xù)招商和運營的壓力。在一線城市中，北京、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率分別為11.5%和10%，成都、沈陽二線城市購物中心空置率甚至已經(jīng)高達10.6%和20.2%。

 

大體量更加拉長了新晉購物中心的培育期。北京商報記者走訪遠洋未來廣場、凱德MALL太陽宮店等近兩年新開的購物中心發(fā)現(xiàn)，除餐飲可以保持較高人氣外，商場零售業(yè)態(tài)較為冷清。兩重天的局面也讓購物中心經(jīng)營者不得不做出“犧牲”，盡管餐飲品牌承租能力有限，但為招攬更多消費者進店發(fā)生更多聯(lián)動消費，凱德MALL太陽宮店餐飲業(yè)態(tài)比例已增至40%。

 

餐飲、娛樂、休閑、兒童業(yè)態(tài)也如雨后春筍般出現(xiàn)在各種類型的購物中心中。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副秘書長武瑞玲表示，從目前市場反饋情況來看，打“家庭牌”偏重體驗的區(qū)域型購物中心更吃香。北京商報記者了解到，自開業(yè)以來，華潤五彩城先后引入冰場、主題樂園等大量兒童業(yè)態(tài)，整體推廣也一直強調(diào)家庭概念，這讓這家開業(yè)不足三年的商場獲得了較高客流。華潤五彩城的一些創(chuàng)新營銷模式，也引發(fā)京城一些主流商場的跟風(fēng)效仿。在武瑞玲看來，越來越多家庭消費客群的出現(xiàn)更加印證了社區(qū)型購物中心的發(fā)展趨勢。

 

相比體量、規(guī)模龐大的都市型購物中心，德勤中國房地產(chǎn)出資人行業(yè)主管合伙人龔兵認為，如果購物中心的面積、租戶數(shù)量和類型選擇上能夠與所在區(qū)域的消費者潛在需求相匹配，中小型購物中心的經(jīng)營管理會更有效率，也會更有效益。同時，在城市化過程中，由于城市半徑規(guī)模的大幅度擴張，頗具規(guī)模的新興住宅社區(qū)大量涌現(xiàn)。在此背景下，如果開發(fā)得當、定位準確、社區(qū)型購物中心會具有廣泛的市場前景。

 

不僅如此，也有調(diào)查顯示，目前，絕大多數(shù)消費者對于購物中心的選擇仍以交通便捷性作為主要考量，52%的消費者更青睞靠近家或公司附近的購物中心，32%的消費者會選擇公共交通1小時以內(nèi)可達到的購物中心。在龔兵看來，社區(qū)型購物中心恰能契合消費者的理念。不過，社區(qū)型購物中心并不意味著是縮小版的大型購物中心，開發(fā)商仍需在功能定位、業(yè)態(tài)組合、消費體驗等多方面做功課。