年末樓市漸入暖冬。
昨日（11月18日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。
房?jī)r(jià)的上漲，也讓房企亮出了不俗的業(yè)績(jī)單。但在銷售額上漲的同時(shí)，利潤(rùn)率卻在下降。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，高房?jī)r(jià)帶來高盈利的經(jīng)營(yíng)思維必須扭轉(zhuǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)（專題閱讀）格局的轉(zhuǎn)變，房企必須在多線發(fā)展中，注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)。善于創(chuàng)新，注重突破，尋找盈利空間，才能使房企在新一輪的漲價(jià)態(tài)勢(shì)中真正贏利，樹立值得尊敬的漲價(jià)形象。
房?jī)r(jià)上漲卻難保房企高盈利增長(zhǎng)
如此高漲的房?jī)r(jià)，給房企帶來了靚麗的銷售額。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月已經(jīng)有10家房企公布前11月銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了4007億，同比漲幅高達(dá)30%。
但奇怪的是，銷售額上升的同時(shí)，陪伴的則是利潤(rùn)下降的尷尬。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止日前，公布3季度報(bào)的上市房企合計(jì)135家。這135家企業(yè)合計(jì)總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了4675億，總利潤(rùn)為835億。
但是，尷尬是的，這一行業(yè)利潤(rùn)率只有17.9%，凈利潤(rùn)只有13%。相比2012年都出現(xiàn)了明顯的下滑。行業(yè)利潤(rùn)率在2013年上半年為19.2%，在2012年同期則為21.3%。持續(xù)下調(diào)。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，土地成本增加，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，這明顯導(dǎo)致房企的利潤(rùn)率下滑。在同一市場(chǎng)環(huán)境下，不同企業(yè)的銷售額、營(yíng)業(yè)收入的增速差距越來越大。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房?jī)r(jià)上漲，但房企盈利的指標(biāo)卻沒有改善。與兩個(gè)因素有關(guān)。一是相應(yīng)的稅費(fèi)成本仍較大，部分重復(fù)征稅行為導(dǎo)致房企無法享受售價(jià)提升帶來的利好面。二是房企經(jīng)營(yíng)模式仍是粗放型的。缺少成本管控，使得產(chǎn)品的高附加值不夠，盈利空間被壓縮。
激進(jìn)擴(kuò)張不應(yīng)舍棄挖掘盈利空間
挖掘
嚴(yán)躍進(jìn)表示，房?jī)r(jià)上漲催生看漲預(yù)期，看漲預(yù)期又將強(qiáng)化房企拿地、融資等動(dòng)作。這個(gè)邏輯，在2014年房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲的前提下，將會(huì)繼續(xù)延續(xù)。但他認(rèn)為，在激進(jìn)擴(kuò)張時(shí)，不應(yīng)舍棄對(duì)盈利空間的挖掘。
數(shù)據(jù)顯示，前11月，標(biāo)桿房企在一線城市土地購入金額達(dá)到了905億，同比上漲119%，在二線城市也全部超過了100%。
融資方面也是如此。前11月房企海外融資總額（包含貸款）合計(jì)已經(jīng)突破529.1億美元，合計(jì)人民幣高達(dá)3228億。同比2012年全年的額度漲幅超過100%。
張大偉分析，在市場(chǎng)熱度僅次與2009年的情況下，雖然收入增加，但利潤(rùn)率明顯下滑的主要原因是高負(fù)債率、高貸款利率帶來的高利息費(fèi)用“吃掉”了大量利潤(rùn)，資金成本增加很多，導(dǎo)致很多企業(yè)利潤(rùn)受到影響。
一家布局全國(guó)的上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一二線城市雖然房?jī)r(jià)高，但是地價(jià)也高，隨著調(diào)控政策的收緊，房企利潤(rùn)確實(shí)會(huì)受到影響。對(duì)于三四線城市中的潛力性城市，房企要趁早拿地，和一二線城市形成合理配比，掌握好銷售時(shí)機(jī)，做好適應(yīng)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品，才能保證利潤(rùn)最大化。
陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然一二線城市的房?jī)r(jià)在漲，但是土地成本高，真正的投資回報(bào)利潤(rùn)已經(jīng)不高。
他進(jìn)而表示，三四線城市正處于城市化的過程中，趨勢(shì)是向城市中心集中而不是郊區(qū)化。他認(rèn)為，有些房企去三四線城市拿郊區(qū)的土地，這就和新城鎮(zhèn)化的方向是相悖的，是布局錯(cuò)誤，沒有解讀好新城鎮(zhèn)化的布局和發(fā)展的方向。
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