隨著信貸條件的寬松，樓市也開始變得活躍起來(lái)了。 在銷量樂(lè)觀的情況下，不少開發(fā)商又開始琢磨著如何把價(jià)格提高，如何把相對(duì)較差的房源先賣出去。

 

每個(gè)行業(yè)都有每個(gè)行業(yè)的一些公開秘密，而每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商也都有一些獨(dú)門的“陰招”。不少開發(fā)商為了賣樓，想出各種辦法，和購(gòu)房者大玩心理戰(zhàn)。

 

作為購(gòu)房者，買到心水房當(dāng)然好，但若不摸清對(duì)方情況就下手，買到了高價(jià)格或者有明顯瑕疵的房源，那就吃虧了。最近就有不少市民致電南方日?qǐng)?bào)記者反映在買樓的過(guò)程中遭遇了開發(fā)商的“陰招”，在價(jià)格上明顯吃虧。本期欄目為讀者盤點(diǎn)開發(fā)商賣樓的五大“陰招”，希望能夠幫助購(gòu)房者做到心中有數(shù)，把握購(gòu)房主動(dòng)權(quán)，以免在購(gòu)房中吃大虧。

 

蓄客估價(jià) 購(gòu)房者越多開盤價(jià)越高

 

“我上個(gè)月初就去售樓處做了客戶登記，打了幾次電話給銷售人員，都說(shuō)準(zhǔn)備開盤了，但是等到現(xiàn)在還沒有開盤，真是吊人胃口。”市民張先生近期一直在關(guān)注市區(qū)一個(gè)準(zhǔn)備開盤的樓盤，但是開發(fā)商開盤時(shí)間一推再推。

 

其實(shí)這是很多市民在購(gòu)買新房時(shí)經(jīng)常會(huì)碰到的情況。事實(shí)上，從登記到開盤銷售這段時(shí)間，業(yè)內(nèi)稱之為蓄客期。在蓄客期，開發(fā)商每個(gè)周末都會(huì)搞一些樣品房開放、預(yù)定送折扣這類活動(dòng)，吸引購(gòu)房者去看房和登記預(yù)定，并從中評(píng)估出比較有可能購(gòu)買的業(yè)主和數(shù)量，作為開盤定價(jià)的根據(jù)。一般這樣的蓄客估價(jià)活動(dòng)至少要開展兩三次，如果有意向購(gòu)買的人數(shù)量比較多的話，開發(fā)商就會(huì)推遲開盤，一來(lái)是讓有意向購(gòu)房者著急，二來(lái)是提高開盤價(jià)格。

 

去年在江北某樓盤買下了一間小三房的蔡先生就懷疑自己中了開發(fā)商的“蓄客估價(jià)”招數(shù)，他說(shuō)當(dāng)時(shí)看盤前，開發(fā)商每周都搞一些看房活動(dòng)和優(yōu)惠活動(dòng)吸引購(gòu)房者去看，像他一樣每次都去參加并很希望能夠買到房子的意向購(gòu)房者有不少。后來(lái)開發(fā)商的開盤價(jià)比之前銷售人員預(yù)估的要高出幾百元。

 

業(yè)內(nèi)人士建議，購(gòu)房者在看中房源之后，不要太過(guò)于表露出來(lái)興趣，這會(huì)幫助開發(fā)商估價(jià)，也許會(huì)導(dǎo)致房子定價(jià)的上升。

 

特價(jià)促銷 特價(jià)房品質(zhì)一般“麻麻地”

 

特價(jià)房，是近兩年來(lái)很多樓盤經(jīng)常用的促銷伎倆。和一般商品一樣，特價(jià)的東西總是那么誘人。但特價(jià)房并不如購(gòu)房者想象的那么實(shí)惠，俗話說(shuō)得好，一分錢一分貨。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，樓盤銷售一般遵循低開高走的策略，即第一批銷售價(jià)格稍低于樓盤平均價(jià)，之后慢慢提價(jià)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，碰到市場(chǎng)環(huán)境差時(shí)，把品質(zhì)不是很好的房源拿出來(lái)做特價(jià)吸引客源，是撬動(dòng)市場(chǎng)的最佳辦法。因此，可能購(gòu)房者覺得這房子的價(jià)格是比較便宜，但事實(shí)上，或許這批房源，以其品質(zhì)而言，售價(jià)理該如此。

 

所以，購(gòu)房者在購(gòu)買特價(jià)房時(shí)一定要謹(jǐn)慎，仔細(xì)分析房源是否在哪些方面存在問(wèn)題或者瑕疵。

 

放風(fēng)價(jià)高 銷售價(jià)低讓人以為“撿便宜”

 

你聽說(shuō)過(guò)放風(fēng)價(jià)嗎？“聽說(shuō)這個(gè)樓盤要賣一萬(wàn)，真是天價(jià)??！”其實(shí)這就是房地產(chǎn)銷售中的放風(fēng)價(jià)。

 

這一招通常用在一些定位相對(duì)較高檔的樓盤上。對(duì)高端盤來(lái)說(shuō)，其客戶更看重的是樓盤質(zhì)素，對(duì)價(jià)格不像剛需族那么敏感，而高價(jià)通常會(huì)讓他們對(duì)樓盤品質(zhì)的認(rèn)知提升一個(gè)檔次，就好比奢侈品一樣。因此，在開盤前購(gòu)房者做登記時(shí)，銷售人員通常會(huì)報(bào)一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)位。

 

前段時(shí)間朱小姐在東平某樓盤看房遇到的情況就是這樣。銷售人員告訴她開盤時(shí)單價(jià)可能要8500元/平方米，這個(gè)價(jià)格明顯超出了同區(qū)域房?jī)r(jià)，但是在開盤的時(shí)候，該樓盤卻只銷售7500元/平方米，結(jié)果銷售狀況也很好。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商事前將放風(fēng)價(jià)說(shuō)高了，等到實(shí)際開賣時(shí)再將價(jià)格下調(diào)1000元，盡管這個(gè)售價(jià)并不比同區(qū)域售價(jià)低，但容易使客戶產(chǎn)生“撿到便宜”的心理，然后客戶就下手訂購(gòu)了。

 

饑餓營(yíng)銷 捂盤惜售制造房源緊張

 

上周末，李小姐來(lái)到江北某樓盤看房子，接待她的銷售人員給她介紹了幾套，無(wú)論是朝向、戶型還是價(jià)格，李小姐都很滿意，但是唯獨(dú)覺得樓層太低，采光和通風(fēng)效果沒那么好。李小姐向銷售人員詢問(wèn)是否有12樓以上、朝向坐北朝南的好房源。銷售人員稱，好的房源都已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在只剩下這幾套?？吹嚼钚〗惴浅＊q豫的樣子，銷售人員還告訴她，如果再不下手可能最后幾套都沒了。

 

李小姐再三考慮之后最終還是沒有下訂。后來(lái)，她通過(guò)朋友找到開發(fā)商售樓部?jī)?nèi)部的人一打聽，其實(shí)那棟樓還有不少房源沒賣，只是開發(fā)商看見樓市回暖明顯，想要制造貨源緊張的假象。

 

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實(shí)李小姐所遇到的這種情況就是開發(fā)商使出的饑餓營(yíng)銷法，饑餓營(yíng)銷法是房地產(chǎn)銷售中的一種常用手段，除了告訴你房源緊張以外，很多時(shí)候開發(fā)商還會(huì)把好賣的房源以“售罄”示意，一方面告訴購(gòu)房者該樓盤很熱銷，另一方面好的房源不愁賣，先把難賣的房源賣了。

 

晚上開盤 夜里疲憊購(gòu)房者下手易沖動(dòng)

 

在傳統(tǒng)的開盤策略中，鑼鼓喧天，歌舞升平是每個(gè)樓盤開賣時(shí)的既定模式，但這一模式在近幾年被逐步打破。晚上賣房，這一策略被越來(lái)越多的開發(fā)商所青睞。

 

按說(shuō)晚上光線不好，人氣不足，為何開發(fā)商卻情有獨(dú)鐘？有的銷售人員解釋為白天購(gòu)房人要上班，晚上才有空，也有銷售人員說(shuō)是因?yàn)椴幌胭I房人在購(gòu)房環(huán)節(jié)上猶豫太久，晚上開盤大家都想買完早點(diǎn)走，就會(huì)比較爽快。有專家也表示，人在晚上由于開始疲憊了，精力不如白天，就會(huì)更加感性，因此決定買房的幾率更大，開發(fā)商就是抓住了購(gòu)房者的這種心理。

 

所以購(gòu)房者如果遇到晚上開盤的話，一定要保持耐心和理性，最好帶上風(fēng)油精或提神醒腦的飲料提提神，一定不要沖動(dòng)出手。