剛剛閉幕的中央城鎮(zhèn)化工作會議明確提出新型城鎮(zhèn)化的指導思想，而作為中央經(jīng)濟工作會議歷史上第一個“會中會”，本次城鎮(zhèn)化最高級別全國性專題會議可謂正式將“新型城鎮(zhèn)化”推升至一個舉國關注的戰(zhàn)略高度。12月17日，戴德梁行大連公司舉辦“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展論壇”，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢下，政府作為主導者在基礎設施、產(chǎn)業(yè)整合方面將面臨哪些問題，而作為參與者的企業(yè)在戰(zhàn)略布局、業(yè)務轉型等方面又會陷入怎樣的困境？戴德梁行表示，房地產(chǎn)企業(yè)轉型迫在眉睫，而復合型地產(chǎn)或將領跑這一場轉型突圍。

 

戴德梁行一組研究數(shù)據(jù)表明，目前中國的城市化率為52%，遠低于發(fā)達國家的75%至90%。而據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，預計2030年之前，中國城市化率將達可到70%。

 

作為城鎮(zhèn)化重要拐點，70%的城鎮(zhèn)化率意味著每年將有1600萬農(nóng)民遷入城市，136個百萬人口以上的城市將會建成。戴德梁行在分析了美國、加拿大、歐洲、日本城市化進程發(fā)現(xiàn)，從52%到70%，加拿大與美國分別用了42—50年不等，而在這個過程中，隨著中小城市數(shù)量激增，過往在“城市化”過程中出現(xiàn)的問題也可能重復上演。

 

針對年初媒體報道國內(nèi)多起“鬼城”事件，戴德梁行分析其原因多為過度依賴房地產(chǎn)、忽略配套設施的建設、忽略交通設施的跟進等都易造就“鬼城”現(xiàn)象。十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出，地方政府應該完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展機制，推動“小城鎮(zhèn)發(fā)展”、“產(chǎn)城融合發(fā)展”，并建立基礎設施建設市場化管理創(chuàng)新。小城鎮(zhèn)建設成為城鎮(zhèn)化發(fā)展重點，同時以產(chǎn)業(yè)為動力發(fā)展城鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)將替代房地產(chǎn)成為城鎮(zhèn)發(fā)展核心動力，基礎設施建設及運營也將逐步市場化。DTZ戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理暨北亞策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻指出，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑下，完善的產(chǎn)業(yè)結構、健全的配套設施、舒適的居住環(huán)境以及便利的交通條件以及合理規(guī)劃的時間表是發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的關鍵，總結發(fā)達國家經(jīng)驗，結合中國國情，通過產(chǎn)業(yè)化升級，交通配套完善、居住環(huán)境優(yōu)化等路徑都將推動城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

 

在分析新型城鎮(zhèn)化發(fā)展前景后，戴德梁行指出作為主導者與參與者，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否實現(xiàn)角色轉變或將新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進程與結果。

 

針對今年房地產(chǎn)市場分析后，DTZ戴德梁行大連及沈陽公司總經(jīng)理趙欣分析認為，目前全國各地土地市場表現(xiàn)活躍，一、二線城市因土地稀缺、導致地價高、競爭激烈，房地產(chǎn)市場又面臨國家嚴格調(diào)控，而三四線城市及小城鎮(zhèn)潛在開發(fā)空間大、地價相對較低、競爭環(huán)境和政策都相對寬松，新城鎮(zhèn)建設也將獲得政府政策支持，土地成交較為活躍。因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局可以逐漸向產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為明確的三四線城市、新型小城鎮(zhèn)轉移，這樣要求地方政府在設計城鎮(zhèn)功能、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及發(fā)展節(jié)奏等總體定位中應提前做好前瞻性的差異化的發(fā)展規(guī)劃。

 

對于主導者與參與者不同的角色重點，趙欣表示，作為新型城鎮(zhèn)化的主導者，地方政府的思維決定方向?？梢越柚擎?zhèn)產(chǎn)業(yè)基礎、自然環(huán)境、歷史文化、物產(chǎn)資源、區(qū)域優(yōu)勢、交通特征等方面來謀求城鎮(zhèn)差異化占位，突出片區(qū)優(yōu)勢，差異化協(xié)同發(fā)展。同時，通過加大財政投入、引進社會資本渠道來加快城鎮(zhèn)基礎設施建設，以提升對外來產(chǎn)業(yè)、開發(fā)企業(yè)、就業(yè)人口的吸引力。

 

而作為新型城鎮(zhèn)化的參與者，開發(fā)企業(yè)應轉變發(fā)展思路，從單一項目開發(fā)逐步轉變?yōu)閺秃鲜降禺a(chǎn)開發(fā)，乃至片區(qū)發(fā)展。復合地產(chǎn)可以以工業(yè)、旅游、商業(yè)、歷史、養(yǎng)老、教育其中一項或多項為主導引擎，拉動復合項目發(fā)展。具有實力的企業(yè)將逐步向城市運營商轉型，城市運營商要具備對城市化和城市發(fā)展前瞻力、強力的社會責任感等特征，圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分。

 

同時針對復合地產(chǎn)中目前比較熱門的工業(yè)及旅游及商業(yè)地產(chǎn)，DTZ戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵先生表示：“對于工業(yè)地產(chǎn)，土地流轉市場放開，工業(yè)用地投資市場活性很可能強化，同時物流對于城鎮(zhèn)發(fā)展的拉動強化，帶動周邊商貿(mào)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住氛圍的發(fā)展，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)快速集聚等都將給工業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇。同時DTZ戴德梁行也分析了“多元盈利模式”的旅游地產(chǎn)以及以“退出機制決定如何開始”的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。

 

對于本次論壇的舉辦地大連，DTZ戴德梁行大連及沈陽公司總經(jīng)理趙欣女士指出：大連恰處在第一階段“大城市化”向第二階段“城鎮(zhèn)化”的過渡時期，未來城市發(fā)展機遇潛力較大。而在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，大連將形成以主城區(qū)為核心的衛(wèi)星式發(fā)展格局，而沈陽則是周邊城區(qū)圍繞沈陽中心城區(qū)建設呈太陽系式的發(fā)展格局，這兩大城市依據(jù)自身資源條件，展現(xiàn)出差異化、個性化的新城鎮(zhèn)建設格局。