投資亮點(diǎn)

 

首次覆蓋給予“推薦”評(píng)級(jí)。實(shí)體商戶近年來(lái)面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力，向城市周邊尋找低租金、有潛力商鋪成為大勢(shì)所趨。海印經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展已成為華南商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)龍頭，市場(chǎng)號(hào)召力、品牌招商力突出，在廣州番禺儲(chǔ)備有交通便利、規(guī)劃面積約400萬(wàn)平米的國(guó)際展貿(mào)城項(xiàng)目（華南最大，全國(guó)靠前），低租金優(yōu)勢(shì)（約市區(qū)專業(yè)市場(chǎng)租金水平的1/10）吸引市區(qū)商戶轉(zhuǎn)移，“租金價(jià)格殺手”有望成為華南專業(yè)市場(chǎng)顛覆者（廣州市內(nèi)有專業(yè)市場(chǎng)1000多個(gè)，面積超過(guò)500萬(wàn)平，向城市周邊轉(zhuǎn)移潛力巨大），項(xiàng)目2014年起陸續(xù)開業(yè)，業(yè)績(jī)快速成長(zhǎng)可期。

 

國(guó)際展貿(mào)城項(xiàng)目規(guī)格高（“廣東新十大工程”），成長(zhǎng)空間廣闊。廣東、浙江同為我國(guó)商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)地區(qū)，浙江有海寧皮城、小商品城、輕紡城等一批規(guī)模大、影響力強(qiáng)的專業(yè)市場(chǎng)，廣東未來(lái)也有誕生大型商貿(mào)綜合體的市場(chǎng)空間與需求，國(guó)際展貿(mào)城400萬(wàn)平米體量、政府規(guī)劃引導(dǎo)、租金價(jià)格洼地引流，使其有望成為全國(guó)規(guī)?？壳暗纳唐氛故窘灰字行?、國(guó)際采購(gòu)平臺(tái)及專業(yè)市場(chǎng)物流園區(qū)。

 

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出且可復(fù)制：經(jīng)驗(yàn)豐富、富于創(chuàng)新企業(yè)家團(tuán)隊(duì)，豐富優(yōu)質(zhì)客戶資源，可復(fù)制業(yè)務(wù)模式及物業(yè)上注重低成本擴(kuò)張。公司商業(yè)業(yè)態(tài)多樣，且注重商品、定位差異化，成長(zhǎng)空間受網(wǎng)購(gòu)分流、購(gòu)物中心供給過(guò)剩沖擊小，近期攜手聯(lián)通打造O2O海印生活圈。

 

2014年起商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，目前商業(yè)面積33.9萬(wàn)平米，已儲(chǔ)備的6個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014-2016年將新增商業(yè)面積41.5、30.2、20萬(wàn)平米，增速122.7%、40.1%、18.9%，有望帶動(dòng)業(yè)績(jī)快速成長(zhǎng)。輕資產(chǎn)模式+重資產(chǎn)模式+國(guó)際展貿(mào)城是3種擴(kuò)張思路。

 

財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

 

2013年因房地產(chǎn)結(jié)算業(yè)績(jī)低谷，2014年以后隨著商業(yè)新項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，以及房地產(chǎn)進(jìn)入結(jié)算高峰，業(yè)績(jī)有望持續(xù)快速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2013-2015年EPS0.80元、0.98元、1.24元（暫未考慮定增后的攤薄），利潤(rùn)復(fù)合增速24.5%，其中預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)0.51元、0.61元、0.77元，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)0.24元、0.30元、0.41元。

 

估值與建議

 

我們看好公司商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的快速成長(zhǎng)，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在度過(guò)2013年結(jié)算低谷后未來(lái)對(duì)公司業(yè)績(jī)的積極貢獻(xiàn)。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2014年P(guān)E10.8倍，給予公司商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)18倍PE（考慮海寧皮城、小商品城估值），房地產(chǎn)及其它業(yè)務(wù)10倍PE，目標(biāo)價(jià)14元。商業(yè)新項(xiàng)目開拓以及提租超預(yù)期是公司股價(jià)催化劑。

 

風(fēng)險(xiǎn)

 

消費(fèi)持續(xù)低迷，商業(yè)新項(xiàng)目進(jìn)度低預(yù)期，房地產(chǎn)結(jié)算波動(dòng)。